Location meublée non professionnelle (LMNP)

Mis à jour le Mardi 26 juillet 2022

Un logement meublé peut être loué à un locataire à usage de résidence principale ou de manière saisonnière à une clientèle de passage. Dès que vous louez des logements meublés, vous avez la possibilité de relever du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sous certaines conditions.

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Quelles sont les conditions du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Louer un logement meublé...

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, vous devez louer votre bien déjà meublé : il faut donc que les meubles nécessaires soient présents dans l’appartement et que le locataire puisse vivre normalement dans les lieux en n’apportant que ses effets personnels (vêtements, objets de décoration...).

La suffisance du mobilier, et donc la qualification du bail meublé, s’apprécie en fonction de l’importance des lieux loués. 

Pour les contrats de location meublée constituant la résidence principale du locataire, la liste des meubles devant obligatoirement être mis à la disposition du locataire est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (applicable aux contrats de location signés depuis le 1er septembre 2015). Ils doivent lui permettre de “dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante” (article 25-4 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

La location meublée peut être à usage de résidence principale,  occasionnelle ou saisonnière et touristique. Les conditions et les avantages ne sont alors pas les mêmes.
 

...De manière non professionnelle

L’article 2 de la loi 49-458 du 2 avril 1949 définit le loueur professionnel comme celui “qui loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux, préparations culinaires”. A contrario, n’est pas considéré comme professionnel celui qui loue par exemple une ou plusieurs pièces de sa maison (même indépendantes) ou loue de manière occasionnelle. 

Sur le plan fiscal (CGI art. 155,IV), pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, et ne pas être considéré comme loueur professionnel, vos recettes locatives doivent :

  • être inférieures à 23 000 € par an (pour l’ensemble des membres du foyer fiscal),
  • ou ne pas excéder les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories :
    • traitements et salaires,
    • bénéfices industriels et commerciaux,
    • bénéfices agricoles,
    • bénéfices non commerciaux.
       

Quelles sont les différentes catégories de location meublée ?

Louer meublé en tant que résidence principale du locataire

  • Le bail meublé en résidence principale est régi par les articles 25-3 à 25-11 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le bail doit être conclu pour une durée minimale d'un an renouvelable. Cette     durée est ramenée à 9 mois pour les étudiants, sans reconduction automatique.  Il doit respecter le contrat type prévu au décret 2015-587 du 29 mai 2015). 
  • Le bail meublé mobilité est quant à lui régi par les articles 25-12 à 25-18 de la loi de 1989. Il s’agit d’un contrat de location de courte durée d'un logement meublé  à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.  Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d'un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible.

Locations saisonnières (résidences secondaires, de vacances) ou meublés de tourisme classés et maisons d’hôtes


La loi Hoguet indique que la location saisonnière est la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs (Loi 70-9 du 2 janvier 1970 art. 1-1). 
Dans ce cas, les dispositions de la loi de 1989 ne s’appliquent pas puisque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire. Le bail est alors régi, à titre supplétif, par les dispositions du Code civil sur le contrat de louage ( C. civ. Art 1713 et s.) et surtout par le contrat signé entre les parties. 
Vous pouvez louer un logement indépendant ou bien votre résidence principale ou une partie de celle-ci. 

  • Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (Code du tourisme art. L 324-1-1). 

Le loueur peut demander à ce que son local meublé soit classé ( il comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles mais le classement n’est pas obligatoire pour pratiquer la location saisonnière ou touristique). 

Certaines démarches sont nécessaires pour bénéficier de ces appellations et des avantages qui en découlent. 

Formalités préalables

1/ Inscription auprès du greffe du Tribunal de commerce 

En tant que loueur meublé non professionnel, vous devez vous immatriculer auprès d’un centre de formalités des entreprises (le greffe du Tribunal de commerce du lieu de situation du bien loué en meublé non professionnel). 
Votre inscription doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de la location en LMNP.  
Cela permet :

  1. d’obtenir un numéro de Siret,
  2. de faire connaître l’existence de cette activité,
  3. d’indiquer le régime d’imposition choisi.

En revanche, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne nécessite pas la création d’une société. La location en LMNP peut seulement venir en complément d’une activité salariée.

2/ Autorisation préalable de changement d’usage


Dans certaines communes, le bailleur (professionnel ou non) doit déposer une demande d’autorisation préalable de changement d’usage pour pouvoir le louer sur de courtes durées de manière répétée à une clientèle de passage (CCH art. L631-7 et L631-9). 

A noter : ce sésame est extrêmement difficile à obtenir à Paris en raison de la pénurie de logements d’habitation. La capitale subordonne l’obtention de l’autorisation à une compensation ( transformer en même temps d’autres locaux en habitation). 

Cette autorisation ne s’applique pas lorsque le logement loué reste bien la résidence principale du loueur (au moins 8 mois par an d’occupation – CCH art. L631-7-1-A).

Interrogez votre mairie pour savoir quelle procédure s’applique à votre cas.

3/ Enregistrement en meublé touristique ou chambre d’hôtes

Toute personne (professionnel ou non) qui offre à la location un meublé de tourisme (classé ou non) doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où il est situé.

Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur sauf dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable et si le conseil municipal en a décidé autrement.  

La règle est la même si vous louez des chambres chez vous, petit déjeuner compris, (chambre d’hôtes) pour une ou plusieurs nuits à des touristes. 

Attention : dans ce cas, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.  

Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître les démarches nécessaires. 

Plus d'informations sur la location meublée touristique ou sur entreprise.gouv.fr
 

LMNP : quelle fiscalité ?

Que l’activité soit exercée à titre habituelle ou occasionnelle, louer en meublé est considéré comme une activité commerciale. Les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers. 

A noter : si le propriétaire est une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est ce dernier régime qui est applicable. 

Impôt sur les bénéfices : exonérations possibles (art. 35 bis CGI)

Les personnes qui louent en meublé une partie de leur habitation principale bénéficient d’une exonération  jusqu’au 31 décembre 2023, sous réserve :

  • que le loyer n’excède pas 760 € par an et qu’il s’agisse d’une location habituelle à des personnes n’y élisant pas domicile (chambre d’hôtes),
  • ou que les pièces louées constituent la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier et que le loyer soit fixé dans des limites raisonnables.

Pour 2021, les plafonds annuels de loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, sont fixés à 191 euros en Ile-de-France et à 141 euros dans les autres régions.

Pour plus de détails, consulter le site impôts.gouv

Régimes d’imposition applicables 

Le régime d’imposition dépend du montant des recettes annuelles. Il s’applique que la location soit permanente ou saisonnière dès lors qu’elle est meublée. Il peut s’agir du régime forfaitaire (micro-Bic) ou du régime réel.

Le régime forfaitaire (micro-BIC)

Il s’applique si  les loyers ne dépassent pas 72600 € par an. Les seuils de chiffre d'affaires sont appréciés hors taxe et par année civile.
Bon à savoir : l'administration admet de prendre en compte les recettes effectivement encaissées (BOI-BIC-DECLA-10-10-20 n° 10).
Le bailleur déclare le montant brut de sa ses recettes sur la déclaration complémentaire à la déclaration annuelle des revenus. 
 Un abattement forfaitaire de 50 %. Il n’y a alors aucune autre déduction possible, notamment il n’est pas possible de déduire de déficits fonciers (CGI art. 50-0). 

A noter : les propriétaires de meublés de tourisme (ceux qui ont obtenu le classement) et de chambres d’hôtes relèvent quant à eux du micro-BIC si leurs recettes ne dépassent pas les 172.600 euros. L’abattement forfaitaire est alors de  71 % . 

Pour consulter le bulletin officiel des finances publiques sur le sujet.

Le régime réel 

Imposition sur le revenu : dès que le montant annuel des loyers est supérieur à 72600 €, le bailleur relève du régime réel ( simplifié ou normal). Toutefois, même si le bailleur est éligible au régime micro-BIC, il peut choisir le régime réel. 

Le bailleur a alors la possibilité de :

  • déduire des recettes l’ensemble des charges : intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de gestion locative, frais de syndic... ( CGI art. 156, I-1° ter). Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle peuvent être reportés sur les revenus des 10 années suivantes..
  • et d’amortir le prix d’achat du bien. 

Ces mécanismes permettent de diminuer le montant des recettes et donc de l’impôt.

Bon à savoir : l’amortissement  consiste à répartir le coût d'un élément d'actif sur sa durée d'utilisation prévue, lorsque celle-ci est limitée dans le temps. Ainsi en matière d’immobilier, l’étalement concerne le prix d’achat du bien sur sa durée d’utilisation. Une fois la durée choisie, on obtient le taux d’amortissement à déduire chaque année. Par exemple, pou un bien d’habitation , le taux d’amortissement le plus couramment admis en pratique est de 1 à 2.5 % .


Attention : en cas de revente du bien sous le régime LMNP, les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. 

Bon à savoir : certaines réductions d’impôt sont prévues en cas d’investissement dans une résidence services (régime Censi-Bouvard, consulter le Bulletin officiel des finances publiques)

Prélèvements sociaux


Dès lors que les recettes sont inférieures à 23.000 euros par an, le loueur est considéré comme non professionnel et ne paye pas de cotisations sociales pour son activité. Il doit cependant déclarer chaque année ses recettes à l'administration fiscale dans sa déclaration de revenus.

Il est soumis aux prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine et du capital.


La TVA


La location en meublée effectuée par un particulier est en principe exonérée de TVA (il n’est donc pas possible de la déduire). En revanche, sont imposables à la TVA les particuliers qui louent en meublé « para hôtelier » c’est à dire qui fournissent en sus de l’hébergement au moins trois prestations prévues à l’article 261 D, 4°-b du code général des impôts. 


Cotisation foncière des entreprises 

En fonction de votre situation (lieu et utilisation personnelle du bien loué), vous devrez payer la cotisation foncière des entreprises. Consultez le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le logement loué pour savoir si vous aurez ou non à régler cet impôt.

Pour plus de sécurité, il peut être pertinent de faire rédiger le bail de la LMNP par son notaire. En cas d’incident de paiement, par exemple, la valeur de cet acte permet de s’adresser directement à un huissier sans avoir besoin d’obtenir au préalable une décision de justice.