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Les marchés du logement, un nouveau cycle

20.05.2014
  • 2ème colloque de l’association DINAMIC : « Les marchés du logement : un nouveau cycle »

    • Le deuxième colloque de l’association Dinamic intitulé « Les marchés du logement : un nouveau cycle », s’est tenu le 7 décembre 2011 au Conseil Supérieur du Notariat.

    • La forte hausse des prix à Paris dans la plupart des grandes villes en 2010 et 2011 témoigne de la défiance des investisseurs et des ménages à l’égard de notre économie et confirme le statut de valeur refuge de l’investissement dans la pierre. Elle constitue l’un des signes avant-coureurs de la crise de la dette­ qui a éclaté au cours de l’été 2011 et entraîné une série de mesures souvent « défavorables » à l’immobilier.

    • Dans ce contexte incertain, il est apparu particulièrement opportun de s’interroger sur l’avenir de l’investissement immobilier. L’exploitation des bases notariales permet non seulement de calculer des indices de prix mais elle fournit aussi un grand nombre d’enseignements sur le fonctionnement des marchés immobiliers et de ses acteurs.

    • Cette analyse est complétée par l’intervention de plusieurs spécialistes grâce auxquels se dessine un diagnostic complet de la situation de l’immobilier à la veille d’une année 2012 chargée d’incertitudes.

  • Les marchés immobiliers de douze métropoles françaises en quelques évolutions clés (1998-2010) par Claire JUILLARD

    • Claire Juillard, Co-Directrice de la chaire Ville et Immobilier de l’Université Paris-Dauphine, compare l’évolution des prix des logements dans douze aires urbaines françaises au point bas (1998) et au point haut du dernier cycle immobilier (2007) ainsi qu’en 2010.

    • Des différences notables s’observent dans les prix, la géographie des transactions et le profil des acquéreurs. Elles révèlent l’impact des dynamiques territoriales sur les dynamiques immobilières locales.

  • L'indice et le territoire à la recherche d'un indice spatial par Anne LAFERRERE

    • En comparant le prix d’un logement de référence dans diverses localisations, comme on le fait dans le temps pour calculer les indices de prix, on peut tenter d’extraire un prix relatif du foncier extrait des données des bases notariales sur les transactions immobilières.

    • Anne Laferrère, chercheur associé au CREST, propose un indice spatial de prix en comparant les prix du parc ancien d'une zone à l'autre à l’aide d’un modèle hédonique.

  • Le coût des nouvelles normes par Jean-Pierre BARDY

    • Les nouvelles réglementations techniques, thermique, sismique et relative à l’accessibilité des personnes handicapées, tendent à accroître la qualité des constructions mais elles ont un impact sur le prix des logements neufs.

    • Le surcoût de la RT2012 est estimé entre 5 % et 7,5 % en dehors du surcoût lié au matériau. Cet investissement sera rapidement rentabilisé et les effets d'apprentissage permettront à moyen terme d’en atténuer l’impact car les professionnels s'adaptent aux évolutions réglementaires.

  • Accession à la propriété et augmentation des prix et des loyers depuis 20 ans : impact sur les ménages par Catherine ROUGERIE

    • Le taux d’effort, part du revenu consacrée au logement, a augmenté dans les années 1980 et 90 sous l’effet de l’amélioration du parc de logements et, pour les locataires, du fait d’une progression moindre de leur revenu par rapport à celui des propriétaires.

    • Entre 1996 et 2010, les revenus ont augmenté plus vite que les loyers mais beaucoup moins les prix des logements. La primo-accession a ralenti dans les grandes villes et surtout à Paris.

  • Le financement des primo-accédants par François de RICOLFIS

    • La SGFGAS dispose de données détaillées sur les prêts accordés aux primo-accédants sous condition de ressources qui représentent environ 40% du marché de l’accession à la propriété.

    • Sur la période 2005-2008, l’allongement de la durée accompagne la hausse des taux d’intérêt et des prix avant de plafonner.

    • À partir de 2009, les taux d’intérêt baissent à nouveau, les durées n’évoluent pas et le marché reprend.

  • Les rendements de l'immobilier par Stéphane GREGOIR

    • La base BIEN, le panel de l’OLAP et une modélisation des prix, loyers et durées d’occupation et de vacance ont permis d’analyser le rendements brut de l’immobilier résidentiel ancien à Paris et en proche banlieue entre 1997 et 2004.

    • Elevés en 1997, les rendements locatifs dans le nord-est de Paris et de la petite couronne se sont réduits par suite de la hausse des prix. Les studios offrent un meilleur rendement, locatif et en capital, que les grands appartements.

  • Les "fondamentaux" des marchés, une tentative d'explication de la hausse des prix par Claude TAFFIN

    • La hausse des prix des logements s’explique plus par l’inadéquation quantitative entre l’offre et la demande, en termes de localisation (Paris notamment), type et taille, que par une pénurie globale. L’assouplissement des conditions d’accès au crédit, dont le taux et la durée ne sont que deux éléments parmi d’autres, a joué un rôle prépondérant. Ce n’est pas le cas de la fiscalité, qui se limite à l’investissement, ni du prêt à taux zéro, cantonné à la primo-accession, et, sauf exceptions, aux logements neufs.

    • En vertu de la loi de modernisation du 28 mars 2011, l'alimentation des bases de données immobilières constitue désormais une obligation légale pour le notariat.
      Olivier PAVY, Directeur des affaires économiques au Conseil Supérieur du Notariat, et Frédérique THOLLON-BARAS, Directrice des activités immobilières de la Chambre des Notaires de Paris, présentent la nouvelle application gratuite sur les prix de l’immobilier qui anticiper la sortie des décrets d’application de la loi.

    • Quelle différence y a-t-il entre une médiane, une moyenne et un indice de prix, ou entre un prix au m² moyen et un prix moyen au m² ? A quoi correspondent les variations saisonnières des prix des logements ?
      Claude TAFFIN, Directeur scientifique de DINAMIC, décrypte ces notions pour que les non-spécialistes ne considèrent plus la statistique immobilière comme « la forme élaborée du mensonge ».

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