• Gestion des cookies
Menu
Le site officiel des notaires de France

Les plus-values immobilières des non-résidents

04.02.2016

Un Français non-résident peut vendre des biens immobiliers situés en France. Ces opérations sont en principe soumises à l’impôt en France. Toutefois, certaines mesures dérogatoires permettent de limiter ou de supprimer cette taxation.

  • Télécharger le guide juridique de l'expatriation

    • Vous souhaitez modifier votre régime matrimonial ou conclure un Pacs ; Vous voulez déclarer des revenus locatifs en France alors que vous vivez à l’étranger ; Vous vous interrogez sur les incidences fiscales d’une succession ou sur la procédure pour rapatrier des fonds ; Vous êtes retraité et envisagez d’acquérir un bien immobilier en Europe mais ne savez pas comment faire. Vous vous demandez comment faire établir une procuration ou un acte authentique . Le Guide juridique des Français à l’étranger répond sous la forme de fiches pratiques.

    • Télécharger le « Guide juridique des Français à l’étranger »

  • Cession d’un bien immobilier en France détenu directement

    • La cession d’un bien immobilier en France par une personne physique non résidente relève du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 U à 150 VH et 244 bis A).

    • Depuis le 1er janvier 2015, les personnes physiques et les associés personnes physiques de société ou de groupement dont les résultats sont imposés au nom des associés (relevant des articles 8 à 8 ter du CGI), sont soumis à un prélèvement au taux de 34.5%. Ce prélèvement correespond à  un impôt de plus-value à hauteur de 15.5%.

    • Or, on notera on notera qu’à la suite de la décision rendue le 26 février 2015 par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE 26-2-2015 aff. 623/13), les personnes bénéficiant d’une protection sociale à l’étranger ne devraient pas être redevables des prélèvements sociaux. Sont visées les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un autre État membre de l’Union Européenne (UE), de l’Espace Économique Européen (EEE) ou de la Suisse. Les personnes ayant été soumises aux prélèvements peuvent introduire une réclamation afin d’obtenir un remboursement jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit le versement de l’impôt. Les modalités de remboursement sont précisées sur le site internet de la DGFIP (http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptive_7642/fichedescriptive_7642.pdf).

    • Toutefois, à compter du 1er janvier 2016, les prélèvements sociaux sur les ventes effectuées par des non-résidents affiliés à un autre régime de sécurité sociale sont rétablis (L. n° 2015-1702, 21 déc. 2015 de financement de la sécurité sociale pour 2016, art. 24, JO 22 déc.).

    • Par ailleurs, si le prix de cession de l’immeuble est supérieur à 150 000 €, un représentant fiscal doit être désigné, sauf si l’immeuble cédé est détenu depuis plus de trente ans. En cas de contestation de l’administration sur la liquidation de la plus-value, le représentant sera l’interlocuteur de l’administration. La désignation d’un représentant fiscal peut engendrer des coûts supplémentaires pour le vendeur.

    • A compter du 1er janvier 2015, les personnes physiques résidentes dans l’Union européenne, et dans certains cas, dans l’Espace Economique Européen (EEE), n’ont plus l’obligation de désigner un représentant fiscal en France.

    • Les conventions internationales peuvent apporter des dérogations à ce principe.

    • Certaines mesures d’exonération de plus-values immobilières qui existent pour les résidents français s’appliquent également aux non-résidents. Ainsi, la cession d’un immeuble détenue depuis plus de trente ans est exonérée d’impôt.

    • Enfin, si la plus-value nette réalisée est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire est susceptible de s’appliquer. Elle est de 2% pour les plus-values comprises entre 50 000 € et 100 000 € et peut s’élever jusque 6 % pour les plus-values supérieures à 250 000 €.

    • L’exception :

    • Il existe une mesure qui permet à un non résident, au sens de l’article 4 B du CGI, de bénéficier d’une exonération limitée à 150 000 € de plus-value nette imposable, lorsqu’il cède un immeuble en France (CGI 150 U-II 2°).
       
    • L’exonération ne concerne que la cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non-résidentes en France.
       
    • Trois conditions doivent être respectées :
      1. le cédant doit être un ressortissant de la Communauté européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative. Cette qualité s’apprécie à la date de la cession de chaque bien pour lequel l’exonération est demandée ;
      2. le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
      3. le cédant a eu la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de cette cession. Par exemple, si l’immeuble a été loué pendant cette période, l’exonération n’est pas applicable. Cette condition n’a pas à être respectée si la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France.
       
  • Cession d’un immeuble en France détenu via une SCI

    • Si le bien immobilier est détenu à travers une SCI de droit français soumise à l’impôt sur le revenu et à prépondérance immobilière, le principe reste le même. Là encore, les conventions internationales peuvent déroger à ce principe.

    • La cession peut porter sur les titres de la SCI ou les immeubles détenus par la SCI. Dans certains cas, un représentant fiscal devra être désigné.

    • Il en ira ainsi lorsque la quote-part du prix de cession reçue par les associés non résidents à concurrence de leur participation dans la SCI sera supérieure à 150000 €.

    • Il convient de noter que si l’immeuble est détenu par une SCI, l’exonération en faveur de l’habitation en France des non-résidents ne s’applique pas.

  • Où se renseigner ?

    • DRESG : Recette des non-résidents, 10 rue du Centre TSA 50014, 93465 NOISY-LE-GRAND CEDEX

    • Pour la liste des conventions internationales signées par la France : www.legifrance.gouv.fr

    • Pour trouver la doctrine administrative : www.impots.gouv.fr

    • Pour trouver la liste des Etats non coopératifs : www.legifrance.gouv.fr

  • A retenir

    • La cession d’un immeuble en France est imposable en France.

    • Les conventions internationales peuvent prévoir d’autres règles.

    • Il existe des mesures d’exonération.
A savoir

Tout savoir sur l'expatriation, téléchargez le guide juridique des Français de l'étranger !

Voir aussi

28.06.2016

Les notaires sur www.lepetitjournal.com

19.01.2017

Magazine Conseils des notaires - Dossier Patrimoine

26.01.2017

La lettre des notaires de France dans le monde / Janvier 2017

06.02.2017

La Lettre Conseils des notaires : Impôts 2017