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Les servitudes : voisinage et droit de passage

19.05.2014

Vues, passage à pied ou de véhicules, ou encore de canalisations.... Attachées à un bien immobilier bâti ou non, les servitudes imposent des obligations au propriétaire au profit de son voisin également propriétaire.

Lorsque l'on veut définir une servitude, on se réfère toujours aux articles 637 du Code Civil et 686 du Code Civil.

Une servitude nécessite une dualité de fonds, c'est-à-dire deux propriétés appartenant à deux propriétaires différents (il n'est pas nécessaire que les deux fonds soient contigus) ; une charge doit être imposée à un fonds appelé le "fonds servant" pour l'utilité, la commodité ou l'avantage d'un autre fonds, dénommé "le fonds dominant".

On dit qu'une servitude présente un caractère réel parce qu'elle est attachée à la propriété dont elle constitue l'accessoire et qu'en conséquence, tous les propriétaires successifs vont en bénéficier ou la subir. Elle suit le fonds, en quelque main qu'il passe. Il en résulte qu'une servitude est en principe perpétuelle, mais la jurisprudence admet que l'on puisse constituer des servitudes temporaires.

Parmi les servitudes établies par la loi, l'article 649 du Code Civil distingue celles qui sont instituées pour l'utilité publique et les autres, établies pour l'utilité des particuliers.

Les servitudes instituées pour l'utilité publique sont des charges imposées par l'autorité administrative dans un but d'intérêt général.
Elles existent sans fonds dominant et sont par exemple les servitudes de halage et de marchepied le long des cours d'eau domaniaux, les servitudes de passage piétonnier le long du littoral, les servitudes de passage des pistes de ski ou celles relatives aux remontées mécaniques, et surtout celles dont bénéficient les services de distribution : eau, gaz, électricité et télécommunication...
A noter que depuis l'entrée en vigueur de l'article 2122-4 du Code Général de la propriété des personnes publiques, le 1er juillet 2006, les immeubles du domaine public peuvent être grevés de servitudes privées. Elles doivent être établies conventionnellement et leur exercice doit être compatible avec l'affectation de ce domaine.

Les servitudes instituées pour l'utilité des particuliers, les servitudes légales d'intérêt privé, existent de plein droit et vont s'imposer aux propriétaires.
On peut noter la servitude de passage pour cause d'enclave, la règlementation relative aux distances à observer pour les plantations, les servitudes de vue...
A titre d'exemple, l'article 682 du Code Civil, qui a un caractère d'ordre public, reconnaît en effet au propriétaire d'un fonds enclavé le droit d'obtenir de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds.

A côté des servitudes légales, il existe les servitudes conventionnelles.
L'article 686 du Code Civil permet aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de celles-ci, telles servitudes qu'il leur plaît, sous réserves qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Il doit toujours s'agir d'une charge imposée à un fonds et utile pour un autre fonds.

Il est fortement déconseillé de constituer une servitude par acte sous signatures privées. En effet rien ne pourra garantir qu'elle sera connue des propriétaires successifs. Sa rédaction par votre notaire dans le cadre d'un acte authentique notarié et sa mention au bureau des hypothèques assureront de façon certaine sa transmission et sa connaissance lors de toutes les mutations immobilières.

Elles s'établissent de trois façons :

  • Par titre, c'est à dire par convention amiable entre voisins.
  • Par prescription trentenaire, mais ce mode ne peut viser que les servitudes continues et apparentes (servitudes de vue, par exemple).
  • Par destination du père de famille lorsqu'il existe à la date de division d'une propriété un ouvrage permanent et apparent, signe d'une servitude (par exemple un chemin empierré) et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.

L'étendue et les modalités d'exercice des servitudes conventionnelles sont définitivement fixées par le titre qui les institue et ne peuvent être modifiées que d'un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant.

Le propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant.
Le propriétaire du fonds servant doit avoir une attitude purement passive : il doit laisser la servitude s'exercer sans y apporter d'entrave.