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L'usufruit

21.05.2014

L'usufruitier dispose du droit de jouissance et d'usage du bien mais il n'en est pas le propriétaire.

  • Qu'est-ce que l'usufruit ?­­

    • Prenons l'exemple d'un logement. Il faut savoir que le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives :
      le droit d'utiliser ­le logement (l'habiter),
      le droit de percevoir les revenus du logement (le louer),
      le droit de disposer du logement (le vendre).

    • Il est possible, pour le propriétaire, de séparer ces prérogatives en deux groupes :
      - d'une part l'usufruit qui comprend le droit d'utiliser et de percevoir les revenus
      - et d'autre part la nue-propriété qui comprend le droit de disposer.

    • Le droit de propriété est donc la combinaison de l'usufruit et de la nue-propriété.

    • L'usufruit est le plus souvent viager, c'est-à-dire qu'il s'éteint par la mort de son titulaire. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe, on parle alors d'usufruit temporaire.
      Celui qui a le droit d'utiliser le logement et d'en percevoir les revenus est l'usufruitier, celui qui a le droit de disposer du logement est le nu-propriétaire.

    • Il ne faut pas confondre usufruit et droit d'usage et d'habitation
      Le droit d'usage et d'habitation est strictement personnel et est limité à la seule habitation du logement (sans pouvoir le louer) alors que l’usufruit est un droit réel et peut porter tant sur des immeubles que sur des meubles (ex : portefeuille de titres).

  • Evaluation de l'usufruit

    • Si, par exemple :
      - l'usufruitier et le nu-propriétaire s'entendent pour vendre le logement, comment se partager le prix entre eux ?
      vos parents vous donnent la nue-propriété d'un appartement, sur quelle valeur le Trésor va t-il vous taxer ?
      vous héritez de l'usufruit d'un logement (cas fréquent entre époux), sur quelle valeur les droits de succession seront-ils calculés

    • La question de l'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété (les deux sont liées bien sûr) est donc très importante. Une loi a fixé les règles applicables aux donations, successions, ventes, échanges, apports en société, etc.

    • L'évaluation se fait en appliquant un barème tenant compte de l'espérance de vie de l'usufruitier, puisque l'usufruit n'existe que durant la vie de son titulaire.

    • Age de l'usufruitier  / Valeur de l'usufruit (%)
      - Moins de 21 révolus 90 %
      - Moins de 31 révolus 80 %
      - Moins de 41 révolus 70 %
      - Moins de 51 révolus 60 %
      - Moins de 61 révolus 50 %
      - Moins de 71 révolus 40 %
      - Moins de 81 révolus 30 %
      - Moins de 91 révolus 20 %
      - Plus de 91 révolus 10 % 

    • Pour l'usufruit à durée fixe (usufruit temporaire) une règle spécifique est prévue qui ne tient pas compte de l'âge de l'usufruitier.
      L'usufruit est alors estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans et sans fraction
      (23 % de 0 à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans et 69 % de 21 à 30 ans)
      N'oubliez pas, en outre, que le droit d'usage et d'habitation est évalué par le fisc à 60% de la valeur de l'usufruit viager.

  • L'usufruit locatif social

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Voir aussi

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HORS-SERIE N°3 - CONSEILS DES NOTAIRES "GUIDE DE L'HERITAGE"