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L'usufruit

21.05.2014

Qu'est-ce que l'usufruit ?­­

­Prenons l'exemple d'un logement.
Il faut savoir que le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives :

  • le droit d'utiliser ­le logement (l'habiter),
  • le droit de percevoir les revenus du logement (le louer),
  • le droit de disposer du logement (le vendre).

Il est possible, pour le propriétaire, de séparer ces prérogatives en deux groupes : d'une part l'usufruit qui comprend le droit d'utiliser et de percevoir les revenus et d'autre part la nue-propriété qui comprend le droit de disposer.

Le droit de propriété est donc la combinaison de l'usufruit et de la nue-propriété.

L'usufruit est le plus souvent viager, c'est-à-dire qu'il s'éteint par la mort de son titulaire. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe, on parle alors d'usufruit temporaire. Celui qui a le droit d'utiliser le logement et d'en percevoir les revenus est l'usufruitier, celui qui a le droit de disposer du logement est le nu-propriétaire.

Il ne faut pas confondre usufruit et droit d'usage et d'habitation.
Le droit d'usage et d'habitation est strictement personnel et est limité à la seule habitation du logement (sans pouvoir le louer) alors que l’usufruit est un droit réel et peut porter tant sur des immeubles que sur des meubles (ex : portefeuille de titres).

Evaluation de l'usufruit

  • Si, par exemple, l'usufruitier et le nu-propriétaire s'entendent pour vendre le logement, comment se partager le prix entre eux ?
  • Si par exemple vos parents vous donnent la nue-propriété d'un appartement, sur quelle valeur le Trésor va t-il vous taxer ?
  • Si, par exemple, vous héritez de l'usufruit d'un logement (cas fréquent entre époux), sur quelle valeur les droits de succession seront-ils calculés

La question de l'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété (les deux sont liées bien sûr) est donc très importante. Une loi a fixé les règles applicables aux donations, successions, ventes, échanges, apports en société, etc.

L'évaluation se fait en appliquant un barème tenant compte de l'espérance de vie de l'usufruitier, puisque l'usufruit n'existe que durant la vie de son titulaire.

 Age de l'usufruitier

 Valeur de l'usufruit
par rapport à la valeur de la pleine propriété

Jusqu'à 20 ans 90 %
De 21 à 30 ans 80 %
De 31 à 40 ans 70 %
De 41 à 50 ans 60 %
De 51 à 60 ans 50 %
De 61 à 70 ans 40 %
De 71 à 80 ans 30 %
De 81 à 90 ans 20 %
A partir de 91 ans 10 %

 

Pour l'usufruit à durée fixe (usufruit temporaire) une règle spécifique est prévue qui ne tient pas compte de l'âge de l'usufruitier. L'usufruit est alors estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans et sans fraction.
N'oubliez pas, en outre, que le droit d'usage et d'habitation est évalué par le fisc à 60% de la valeur de l'usufruit viager.

L'usufruit locatif social

Il s'agit d'une nouvelle mesure entrée en application le 20 mars 2009 permettant à un propriétaire privé de céder, pour un temps limité, l'usufruit d'un logement neuf ou ancien à un bailleur social ou une association agréée.

Le propriétaire recevra en contrepartie un capital bénéficiant d'un régime fiscal favorable. Cette convention d'usufruit temporaire doit être conclue pour une durée minimale de 15 ans et ne peut excéder 30 ans.

N'hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire qui saura vous donner toutes les explications et précisions nécessaires à ce sujet.