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Dans le cadre d'un règlement de succession, pouvez-vous nous indiquer l'option que le conjoint survivant doit choisir ?

 

Il n'existe pas de réponse toute faite à cette question, et l'option peut être différente selon l'âge du conjoint survivant, sa situation familiale et patrimoniale.

Avec une donation entre époux, la situation de l'époux survivant peut se trouver très nettement améliorée, ce qui ne signifie pas, s'il existe des enfants du mariage, que l'époux survivant pourra conserver tout l'actif en pleine propriété.

En effet, les enfants sont ce qu'on appelle des héritiers réservataires : on dit qu'un enfant ne peut pas être déshérité.
Si une donation entre époux n'est plus aussi indispensable qu'avant la loi de 2001 en présence uniquement d'enfants du couple et d'une maison d'habitation, elle peut se révéler utile, voire indispensable, dans les autres cas.

Une partie de la succession est réservée à l'enfant ou aux enfants, et le surplus de la succession forme ce qu'on appelle la quotité disponible, c'est à dire, une partie du patrimoine du défunt dont celui-ci a pu disposer à sa guise.
S'il existe des enfants, qu'ils soient légitimes, naturels ou adoptifs, les époux peuvent disposer, l'un en faveur de l'autre :
- soit de l'usufruit, c'est à dire de la jouissance de toute la succession,
- soit de trois quarts en usufruit et un quart en pleine propriété,
- soit d'une fraction en pleine propriété : la moitié s'il existe un enfant, un tiers s'il y en a deux, et un quart dans les autres cas.

Si le survivant choisit l'exécution de la donation en usufruit, il aura sa moitié de communauté en pleine propriété et l'autre moitié en usufruit (les enfants étant nus-propriétaires de cette seconde moitié), ce qui signifie concrètement qu'il pourra habiter la maison, la louer, encaisser les revenus. Sauf cas exceptionnel, la situation se trouvera « figée » jusqu'au décès du survivant des époux, et ni ce dernier ni les enfants ne pourront exiger le partage. C'est le choix le plus fréquent.

Si, par contre, l'époux survivant souhaite qu'il soit procédé plus ou moins rapidement à un partage, il aura peut-être intérêt à opter pour une des deux autres solutions ci-dessus. Il prendra cette décision, en fonction de ses relations avec ses enfants, de sa situation patrimoniale et familiale et de la leur, et d'autres considérations qui diffèrent d'un cas à l'autre.

Il pourra aussi donner ses biens ou une partie de ses biens à ses enfants, à charge, par eux, de procéder à un partage des biens donnés et de ceux qu'ils ont recueillis dans la succession de son conjoint décédé.

 
 

Dans son testament, mon père a indiqué que si nous nous disputons trop souvent, je n’aurai droit à rien dans sa succession. En a-t-il le droit ?

 

Non, votre père ne peut vous déshériter (héritier réservataire). Dans certains cas limitativement prévus par la loi, un enfant peut être privé de tout droit dans la succession de son parent. Ainsi, s’il a été condamné pour avoir tué ou tenté de tuer le défunt, s’il l’a calomnié ou s’il n’a pas dénoncé son meurtrier. Les simples disputes n’entraînent pas la privation de vos droits dans la succession.
Le principe ci-dessus évoqué s’applique à toutes les successions.

 
 

Est-on obligé d’aller voir un notaire une fois le divorce prononcé ?

 

­Si le patrimoine des époux comporte des biens immobiliers, il est obligatoire de s’adresser à un notaire pour liquider et partager les biens.­

 
 

Je suis actuellement en instance de divorce mais je dois racheter un logement avec ma nouvelle compagne, quelles précautions faut-il prendre ?

 

­La possibilité de racheter un logement sans attendre le divorce dépend tout d'abord du régime matrimonial sous lequel vous êtes mariés. Si vous êtes mariés sous un régime de communauté, les difficultés apparaissent. En effet, la communauté dure tant que dure le mariage. Ce qui veut dire que jusqu'au jugement de divorce, tous les biens achetés par l'un ou l'autre des époux, même séparément, entrent en principe en communauté et donc appartiennent aux deux.

Pour éviter l'entrée du bien en communauté, la meilleure solution est d'acheter en faisant, dans l'acte d'achat, une déclaration de remploi. Parlez en à votre notaire qui vous conseillera utilement sur ce sujet. ­

 
 

Je suis français et je compte me pacser dans un mois en Belgique, avec mon ami qui est italien. Notre PACS sera-t-il reconnu en France ?

 

­Oui, si les conditions de forme exigées par le droit belge sont respectées.­

 
 

Je suis propriétaire de ma maison et je vis avec mon compagnon. J'ai 5 enfants d'une précédente union. J'aimerais laisser la jouissance de mon bien à mon ami. Est-ce possible ?

 

Oui, vous pouvez établir un testament pour lui laisser l'usufruit de votre bien.

Néanmoins, selon l'importance de votre patrimoine au jour de votre décès, vos enfants pourraient constater une atteinte à leur réserve héréditaire et demander en conséquence la réduction du legs consenti.

 
 

J’ai financé d’importants travaux d’amélioration sur un bien indivis qui va être vendu. Vais-je percevoir une indemnité ?

 

Vous pouvez, conformément à l’article 815-13 du code civil, demander à vos coindivisaires une indemnité au titre de la plus-value apportée par les travaux au bien.

 
 

J’ai hérité avec mon frère et ma sœur de la maison de famille en indivision. Des travaux doivent être effectués pour mettre le logement en location. Or mon frère refuse de payer. Que faire ?

 

­Essayez de le convaincre ? A défaut, votre frère peut non seulement refuser de faire les travaux, mais également refuser de louer. Votre accord ne devra donc pas être limité aux seuls travaux, mais sur le destin que vous assignez à l'immeuble en question. Faute de quoi, il vous faudra soit racheter sa part, soit qu'il vous rachète la votre, soit que vous vendiez ensemble... si rien de tout cela n'est possible, cela risque de déboucher sur une vente judiciaire.­

 
 

J’ai payé les frais d’obsèques de ma mère pour une somme de 3.500 euros. Le notaire ne fait apparaître que 1.500 euros dans la déclaration fiscale de succession. Est-ce normal ?

 

Oui, car le code général des impôts ne permet la déduction des frais funéraires qu’à hauteur de 1.500 euros.

La charge définitive de ce passif de succession pèse sur tous les enfants pour son montant total. Vous pouvez donc réclamer à vos frères et sœurs le remboursement de la quote-part leur incombant

 
 

Ma mère « perd la tête » et dilapide sa pension de retraite notamment en faisant des achats et en donnant de l’argent à des membres de la famille. Que puis je faire ?

 

­Si vous estimez que votre mère n’est plus dans un état normal, rien ne vous empêche de solliciter auprès du juge sa mise sous un régime de protection des incapables majeurs. Cela la mettra à l’abri de sollicitations excessives qui la conduisent à dilapider son argent. Un examen médical sera cependant nécessaire au juge pour prendre une telle décision. C’est une procédure délicate, aussi, il est sans doute nécessaire d’en parler en famille avant de prendre une telle décision.­

 
 

Ma mère qui est mariée sous le régime de ma communauté a oublié d'indiquer l'existence de tous les comptes bancaires au notaire chargé de régler la succession de mon père. Que puis-je faire ?

 

S'il s'agit d'une simple omission, la régularisation des actes est toujours possible.
En revanche, si votre mère a sciemment dissimulé ces comptes, vous pouvez saisir le Tribunal de Grande Instance sur le fondement du recel successoral.

 
 

Ma mère vient de décéder. Nous sommes quatre enfants, mais nous n’avons pas de nouvelles d’un de mes frères depuis sept ans. Comment faire pour régler la succession ?

 

Le règlement de la succession risque d’être « bloqué » car pour vendre ou partager les biens, tous les héritiers doivent être présents et consentants. Afin de retrouver l’enfant disparu, une recherche dans l’intérêt des familles peut-être diligentée ou un généalogiste mandaté. Si ces démarches échouent, le juge des tutelles peut rendre un jugement de présomption d’absence. Cela permet d’organiser la représentation de la personne recherchée et donc de régler la succession.­

 
 

Ma tante est décédée. Le notaire chargé du règlement de la succession me demande de venir signer l’acte de notoriété. Je ne suis pas sur de vouloir accepter la succession et je crains qu’en le signant cela entraîne acceptation de la succession.

 

­L’acte de notoriété sert à identifier les héritiers et à déterminer leurs droits dans la succession. Légaleme­nt, le seul fait de le signer n’entraîne pas l’acceptat­ion de la succession.­

 
 

Mon mari et moi avons signé un compromis de vente avec des clauses suspensives d’obtention d’un prêt et de vente de notre bien immobilier actuel. Nous envisageons de divorcer. Pouvons-nous renoncer à notre achat ?

 

­
Si toutes les conditions suspensives sont réalisées mais que vous ne poursuivez pas la vente, vous vous exposez à des sanctions financières qui peuvent être lourdes. Soit le vendeur demande la vente forcée et l’obtient, soit le juge lui accorde le droit de conserver votre dépôt de garantie voire des dommages-intérêts. Dans le deux cas vous devrez supporter des frais d’avocat en sus.

 
 

Mon père est décédé et j’ai découvert qu’une personne de la famille qui avait procuration sur ses comptes a effectué d’importants retraits. Que puis-je faire ?

 

Si vous avez les preuves que cette personne a retiré de l’argent à son seul profit, vous pouvez, si elle refuse de le rendre d’elle-même, la poursuivre en justice. Vous pourrez obtenir le remboursement de ces sommes prélevées indument, voire des dommages et intérêts si le juge accepte de vous en octroyer.­

 
 

Nous avons trois enfants et nous vivons ensemble sans être mariés ou pacsés. Comment les déclarer fiscalement ?

 

­Vous pouvez vous répartir la charge fiscale de vos enfants, par exemple l’un de vous en prend deux à charge et l’autre un. Vous pouvez aussi décider qu’un seul de vous deux porte les trois enfants sur sa déclaration d’impôt. Le choix s’applique pour un an.
Mais attention votre décision a des conséquences sur vos prestations sociales : le ou les enfants que vous ne déclarez pas fiscalement ne sont pas pris en compte pour l’attribution des APL, AL, des allocations familiales… ­

 
 

Nous étions trois enfants. Mon frère est décédé en 1999 sans enfant. Ma mère vient de décéder. Elle a rédigé un testament laissant la quotité disponible à sa petite-fille. Quelle en est la quote-part ?

 

­­Comme votre frère défunt n'a pas eu d'enfant, il n'a pas d'héritier venant en représentation.
Aussi, la quotité disponible dont dispose votre mère est d'un tiers de ses biens.

 
 

Nous nous sommes mariés sans contrat en 1989 en Espagne. Nous nous sommes immédiatement installés aux Pays-Bas et nous y sommes restés pendant 7 ans. Nous résidons actuellement en France. A quel régime matrimonial sommes-nous soumis ?

 

Comme vous n’avez pas désigné la loi que vous souhaitiez voir appliquée à votre régime matrimonial, vous êtes soumis à la loi du pays de votre première résidence familiale (celle où vous avez fixé vos intérêts pécuniaires). En l’occurrence, il s’agit du régime matrimonial néerlandais.­

 
 

Nous sommes mariés sous le régime de la séparation de biens et j’ai payé une partie d’une maison qui appartient à mon mari, mais nous divorçons. Puis-je récupérer mon argent ?

 

­Une chose est sûre : vous n’avez aucun droit sur la maison. Celle-ci n’appartient qu’à votre mari.

Vous ne pourrez lui réclamer le remboursement de l’argent que si certaines précautions ont été prises.

Il eut été prudent, dans ce cas, de faire signer par votre conjoint une reconnaissance de dette précisant l’objet du prêt. En effet, il ne suffit pas de prouver que vous lui avez remis l’argent.

À défaut, vous risquez de n’avoir aucun droit sur la maison et serez considérée comme ayant fait une donation à votre conjoint ! (celle-ci étant devenue irrévocable)­

 
 

Nous vivons en union libre. En cas de décès de l'un de nous, est-ce que quelque chose revient au survivant ? Faut-il faire un testament ?

 

­Vous avez tout à fait raison de vous préoccuper de votre situation. Les concubins n'héritent pas l'un de l'autre. Vous pouvez effectivement faire un testament mais il faut savoir que la loi vous considère comme étrangers l'un vis à vis de l'autre. En cas de décès, il vous faudra acquitter des droits de succession au taux de 60%. N'hésitez pas à faire état de votre situation avec votre notaire qui pourra vous conseiller utilement, notamment sur l'opportunité de rédiger un testament.­

 
 

Puis-je rester chez moi au décès de mon conjoint ?

 

­Si vous êtes marié, vous bénéficiez d’abord d’un droit temporaire au logement gratuit et d’un an. À l’expira­tion de ce délai, vous bénéficierez au surplus d’un droit viager. Ce droit vous permet d’occuper personnellement, durant toute votre vie, votre logement. Mais, contrairement à l’usufruit, il ne vous autorise pas à le louer, sauf circonstances exceptionnelles (par exemple, pour financer un hébergement en maison de retraite). Le droit temporaire et le droit viager vous permettent aussi de conserver le mobilier se trouvant dans votre logement.
Si vous êtes pacsé, vous ne bénéficierez que du droit temporaire et gratuit d’un an. Quant au concubin survivant, il n’a aucun droit. NB : Des dispositions testamentaires peuvent améliorer le droit de chacun.

 
 

Si ma compagne et moi-même tombons malades et ne sommes plus en mesure de nous occuper l’un de l’autre, qui le fera ?

 

Que vous soyez mariés, pacsés ou concubins, si vous n’avez pas prévu de mesure spécifique, le juge désignera un tuteur.

En revanche, depuis la loi du 5 mars 2007, il vous est possible de donner un mandat de protection future à une personne de confiance. Le mandat peut s’établir sous seing privé. Il accorde alors à la personne de votre choix le droit de gérer vos biens. Si le mandat est établi par acte notarié, il accordera alors davantage de pouvoir au protecteur (il pourra par exemple vendre vos biens, si nécessaire), et donc une meilleure protection pour le protégé. Dans tous les cas les deux personnes liées par le mandat de protection future doivent cosigner l’acte.­

 
 

Doit-on indiquer au notaire les donations consenties par le défunt de son vivant ?

 

­Oui, toute donation consentie par le défunt doit être signalée au notaire afin qu’il en tire les conséquences lors du règlement de la succession. En effet, les donations peuvent être soit rapportées lors du partage, soit réduites si elles portent atteinte à la réserve de certains héritiers.­

 
 

Je fais une déclaration de revenus pour la première fois, puis-je la remplir sur Internet ?

 

­Non, pour que vous puissiez télédéclarer l’administration fiscale doit vous avoir enregistré, vous avoir communiqué votre numéro de télédéclarant ainsi que votre numéro fiscal et le montant de votre revenu fiscal.

Une exception existe au profit des personnes de plus de 20 ans n’ayant jamais effectué de déclaration de revenus. L’administration fiscale leur envoie automatiquement leur numéro et codes d’accès leur permettant de télédéclarer.­

 
 

Je viens d'hériter d'un bien en nue-propriété. Je souhaite le fournir en garantie d'un prêt. Ai-je besoin de l'accord de l'usufruitier ?

 

Non, votre projet est réalisable sans l'accord de l'usufruitier.
Le consentement de ce dernier est en revanche nécessaire pour consentir une hypothèse sur la pleine propriété du bien.

 
 

J’ai entendu parler de quasi-usufruit. De quoi s’agit-il ?

 

­­C’est le terme utilisé lorsque l’usufruit porte sur un bien qui se consomme par l’usage, par exemple : l’argent. Cela signifie que l’usufruitier peut librement utiliser le bien (exemple : dépenser l’argent). Il est simplement tenu, lorsque son usufruit prend fin, de restituer une chose de même valeur (une somme identique d’argent). Quand le quasi-usufruit prend fin par le décès de l’usufruitier, la succession de ce dernier a une dette envers le nu-propriétaire.­­

 
 

J’envisage de consentir un don manuel à chacun de mes trois enfants. On me dit qu’une donation-partage serait préférable. Pourquoi ?

 

­La donation-partage permet de fixer définitivement la valeur des biens reçus au jour de la donation lorsque tous les enfants y participent. Ainsi, le règlement de la succession sera facilité.

 
 

Ma mère a vendu un bien et placé l’argent sur un contrat d’assurance-vie dont je suis le seul bénéficiaire. Elle est décédée et la succession ne comprend plus aucun actif. Mes frères et sœurs prétendent que je dois rendre une partie de ce que j’ai perçu. Qu’en est-il ?

 

­En principe, l’assurance-vie ne fait pas partie de la succession. Néanmoins, certains héritiers sont protégés par la loi (les héritiers réservataires) et un parent ne peut utiliser l’assurance-vie pour les déshériter. S’ils ne peuvent être remplis de leurs droits au moment du décès, les héritiers réservataires lésés peuvent saisir le juge en cas de primes manifestement exagérées afin que celles-ci soient réintégrées dans la succession. Pour cela, le juge tient compte de la qualité des héritiers, des capacités financières et de l’état du patrimoine du souscripteur au moment du versement des primes.

 
 

Mes parents souhaitent me faire donation de leur résidence principale en se réservant l’usufruit. Puis-je les obliger à me donner la pleine propriété de leur bien ?

 

­Non vous ne pouvez pas contraindre vos parents à vous faire une donation. Il s’agit d’un bien leur appartenant, ils sont libres d’en faire ce que bon leur semble.

Par ailleurs, si la réserve d’usufruit a été conseillée par le notaire, il n’a fait que remplir son devoir de conseil. Ce bien constitue la résidence principale de vos parents et il est normal qu’ils se protègent contre une éventuelle éviction.­

 
 

Mon époux et son frère ont constitué une société civile immobilière (SCI). Il vient de décéder. Ai-je des droits sur ses parts sociales ?

 

Cette question ne se pose que lorsque l'associé est marié sous le régime de la communauté qu'il a réalisé des apports avec des deniers communs.
Sur la qualité d'associé : vous pouvez la revendiquer sauf si vous y avez renoncé expressément lors de la constitution de la société et en l'absence de clause contraire des statuts (agrément).
Sur le droits pécuniaires du survivant : si votre époux a bien utilisé des fonds communs, la communauté a droit à la valeur financière des parts que détenait votre mari.

 
 

Mon père veut me consentir une donation. Est-ce à lui de payer les droits et les frais ?

 

En principe, le paiement des frais et des droits de donation incombe au donataire (celui qui reçoit). Toutefois, l’administration fiscale ne considère pas que la prise en charge de ces frais par le donateur constitue une donation complémentaire taxable.

 
 

A qui incombe le coût de l’établissement de la déclaration de plus-value immobilière ?

 

­Le paiement de la plus-value immobilière incombe au vendeur. Celui de l’établissement de la déclaration de plus-value incombe à l’acquéreur. Néanmoins, les parties peuvent s’entendre pour déroger à cette règle. En outre, si le calcul de la plus-value est complexe, un honoraire libre peut être demandé par le notaire au vendeur.­

 
 

J'achète un bien immobilier aux enchères. Le notaire demande un chèque de consignation de 30% du prix. Est-ce normal ?

 

Oui, le montant de la consignation qui représente un pourcentage du prix de vente est fixé dans le cahier des charges par le vendeur suivant les conseils éclairés du notaire.

 
 

J'ai acheté un logement sous le régime Robien en 2008. Je souhaite en apporter la nue-propriété à une SCI pour la transmettre ensuite à mes petits-enfants. EN ai-je le droit ?

 

Non, car s'agissant des dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif (Robien, Borloo, Scellier), la donation de la nue-propriété du bien acquis ou des parts de la société qui en détient la nue-propriété est strictement interdite sous peine de reprise de l'avantage accordé.

 
 

Je détache ma propriété une parcelle de terrain, laquelle est constructible. Dois-je faire établir un bornage ?

 

Oui, la division d'une telle parcelle de terrain entraîne la création d'un lotissement, ce qui suppose obligatoirement un bornage.

 
 

Je dois signer l'acte de vente d'un bien immobilier prochainement mais mon notire me dit qu'il n'a toujours pas reçu le dossier d'urbanisme et que la vente sera repoussée. Est-ce possible ?

 

Oui, car un notaire ne peut signer un acte de vente s'il n'est pas en possession de toutes les pièces indispensables. D'ailleurs, dans la plupart des avants-contrats, une prorogation du délai pour régulariser la vente est prévue pour ce cas de figure.

 
 

Je suis locataire. J'ai reçu une offre de vente suite à la première division en lots de l'immeuble. Je l'ai acceptée mais le délai légal pour régulariser la vente est écoulé en raison du manque de diligence du vendeur. Que va-t-il se passer ?

 

En principe, l'acceptation de l'offre est nulle et vous ne pouvez plus acquérir le logement. Néanmoins, si vous prouvez que bailleur a sciemment fait trainer la conclusion du contrat, vous pouvez demander au juge de constater judiciairement la vente à votre profit.

 
 

Je suis locataire d'un logement loué à usage d'habitation principale (soumis à la loi du 6 juillet 1989). Puis-je donner mon congé et résilier mon bail à tout moment ?

 

­Vous pouvez donner congé à tout moment. Le préavis normal est de trois mois. Dans certains cas, il peut être réduit à un mois notamment si vous avez fait l'objet d'un licenciement ou en cas de rupture conventionnelle de votre contrat de travail. Ce cas exclut donc les changements d'activité professionnelle volontaires, les départs en retraite, les démissions.

Les conjoints et les concubins signataires d'un PACS étant légalement co-titulaires du bail, il suffit que l'un d'eux réponde aux conditions requises pour que le préavis soit réduit à un mois.­

 
 

Je suis propriétaire d’un appartement que je louais. Aujourd’hui je le vends. Mon notaire me dit que, dans le calcul de la plus-value immobilière, je bénéficie d’un forfait de 15% du prix d’acquisition pour travaux. Or j’ai simplement effectué par moi-même quelques travaux de décoration. Est-ce exact ?

 

­Si vous possédez ce bien depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez effectivement d’un forfait de 15% pour travaux qui se rajoute à sa valeur d’acquisition initiale. Et cela, que vous ayez réalisé ou non des travaux.

 
 

Je suis propriétaire d’une maison à parts égales avec mes trois frères et sœurs. Trois d’entre nous veulent vendre le bien. Est-ce possible sans l’accord du quatrième indivisaire ?

 

­Non, mais comme vous représentez plus de 2/3 des droits indivis, cela vous permet, après avoir formalisé votre intention devant un notaire qui la notifiera au quatrième indivisaire, de saisir le tribunal de grande instance pour solliciter la vente. Et ce, si le quatrième indivisaire persiste à ne pas vouloir vendre ou ne se manifeste pas.

 
 

Je suis vendeur d’un bien immobilier et j’ai accepté une offre d’achat d’un acquéreur. Depuis, j’ai reçu une autre offre pour un prix plus élevé. Puis-je vendre à la deuxième personne ?

 

­Non, car en acceptant la première offre d’achat, vous vous êtes engagé à signer un avant-contrat avec l’acquéreur. Vous ne pourriez accepter l’offre du deuxième acquéreur que s’il se rétractait dans les 7 jours de la signature du compromis.

 
 

Je viens de vendre un studio occupé par un locataire. Qui devra lui rembourser le dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de bail ?

 

­La loi sur les baux d’habitation prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué au locataire par le nouveau propriétaire, quels que soient les arrangements qu’il a pu prendre avec son vendeur (ancien propriétaire).

 
 

J’achète un appartement. Le notaire me présente un décompte de frais où figure le coût des différents diagnostics. Est-ce réellement à moi de les payer ?

 

­Oui. Si le vendeur doit régler le coût de la réalisation des diagnostics établis par une entreprise habilitée, en revanche l’acquéreur paye les frais relatifs à la vérification et à l’analyse des diagnostics par le notaire. On parle d’émoluments de « formalités ».­

 
 

J’ai acheté un bien à l’étranger. Que se passera-t-il à mon décès ?

 

­Pour le cas où vous êtes un Français domicilié en France, le droit international privé français prévoit que la loi étrangère s’applique à la transmission par décès de ce bien. Il peut arriver que la loi du pays de situation du bien renvoie vers la loi de la nationalité du défunt (dans votre cas, à la loi française). Il faut donc vous renseigner préalablement.

 
 

J’ai acheté un bien en viager occupé. Le crédirentier vient de décéder. De quel délai disposent ses héritiers pour enlever les effets personnels et les meubles du défunt ?

 

­La loi ne fixe pas de délai. Il convient de vérifier si le contrat de vente en prévoit un. A défaut, vous pourrez saisir le juge si les héritiers du crédirentier ne font pas preuve de diligence ou ne se manifestent pas pour débarrasser les meubles et effets personnels du défunt.

 
 

J’ai acquis un logement « SCELLIER », mais, finalement, j’envisage de l’occuper, car je n’arrive pas à trouver un locataire. Est-ce un problème ?

 

­Vous avez fait l’acquisition d’un logement neuf. Tant que vous n’avez pas fait connaître officiellement à l’administration fiscale votre décision de placer votre logement sous un régime de défiscalisation, vous êtes libre d’en faire ce que vous voulez : l’occuper, le louer en régime classique, le vendre, le donner…­

 
 

J’ai signé une promesse de vente concernant un terrain. Je n’arrive pas à localiser les bornes dudit ledit terrain. Puis-je exiger de mon vendeur un bornage ?

 

­Cela dépend. En effet, le bornage n’est obligatoire que si le terrain que vous achetez est situé dans un lotissement. Dans les autres cas, vous ne pouvez pas l’exiger, il faut que votre vendeur soit d’accord.­

 
 

Nous envisageons de vendre une maison dont nous avons hérité il y a 15 ans. Serons-nous imposés au titre de la plus-value ?

 

­La plus-value sera taxée, car le délai de détention est passé de 15 à 30 ans.

 
 

Peut-on vendre un bien aux enchères en dehors d’une procédure de saisie immobilière ?

 

­Oui. Il existe des enchères volontaires auprès des notaires. Tout propriétaire peut décider de vendre son bien de cette façon. Ce procédé est également utilisé pour sortir d’une indivision si les héritiers le souhaitent ou si le juge le décide (licitation).

 
 

Qui doit payer les frais de l'état daté établi par le syndic lors d'une vente : l'acquéreur ou le vendeur ?

 

C'est au vendeur de les régler.

 
 

Qui doit payer les frais de l’état daté établi par le syndic lors d’une vente, l’acquéreur ou le vendeur ?

 

C’est au vendeur de les régler.

 
 

Vendeur, j’ai signé un compromis de vente. Le délai de rétractation est expiré. L’acquéreur ne veut plus acheter alors qu’il a obtenu son prêt. Le compromis prévoit qu’à titre de clause pénale, le montant du dépôt de garantie m’est acquis. Est-ce exact ?

 

La signature du compromis engage définitivement l’acquéreur qui ne peut renoncer à acheter. En principe, la clause du contrat doit donc recevoir application mais le juge peut en décider autrement : il peut réduire ou augmenter le montant du dédommagement prévu en votre faveur dans le contrat.

 
 

Je dois reprendre un fonds de commerce : on me dit que je cours des risques. Est-ce vrai ?

 

Reprendre un commerce ne s'improvise pas. Les précautions à prendre ne manquent pas. Quand vous achetez un commerce, vous n'achetez pas un bien concret comme un appartement ou une voiture. Le commerce ne se limite pas au stock ou au matériel repris dont on peut assez facilement apprécier la consistance au moyen d'un inventaire. Il comprend surtout des éléments dits incorporels, comme la clientèle ou le droit de bail, difficiles à cerner avec précision. Une autre difficulté est que, si ces éléments sont tous indispensables pour pouvoir exploiter le fonds de commerce, la vente de ce dernier ne les inclut pas tous.

 
 

Je loue un local commercial et j'ai signé un bail d'une durée inférieure à 2 ans. Puis-je demander son renouvellement ?

 

Votre bail est dérogatoire au statut des baux commerciaux et à ce titre son renouvellement ne vous est pas acquis.
Il existe une exception en cas de maintien dans les lieux du locataire sans dénonciation de la part du bailleur. En revanche, il est possible de négocier la signature d'un bail commercial avec votre propriétaire.

 
 

Je me sépare de l’entrepreneur avec lequel je vivais. Serai-je tenue de payer ses dettes professionnelles ?

 

­Si vous êtes concubins, pacsés ou mariés sous le régime de la séparation de biens, il n’y a aucun risque dès lors que vous n’avez participé à l’activité professionnelle de votre ex-conjoint / pacsé / concubin, à aucun titre et que vous ne vous êtes pas porté caution. Seul celui qui a la qualité d’entrepreneur sera tenu des dettes liées à l’activité. Dans le cas d’époux communs en biens, le risque existe même si l’on n’a jamais travaillé dans l’exploitation de son conjoint. Toute dette née pendant le mariage est en effet commune. Vous pourrez toutefois demander au juge à être déchargée du paiement de ces dettes professionnelles.

 
 

Je suis bailleur. Je loue un local commercial. Comment réviser les loyers ?

 

La révision et réglementée.
Elle a lieu la première fois 3 ans après la conclusion du bail, puis par période triennale.
L'indice à retenir est celui qui figure au contrat. Les parties sont libres dans leur choix, en général elles optent pour l'indice du coût de la construction ou l'ILC (indice des loyers commerciaux).

 
 

Je suis coiffeur et j'aimerai créer une EIRL. Est-ce possible ?

 

Oui, tout entrepreneur individuel peut créer une EIRL quelle que soit son activité (commerciale, artisanale, agricole, ou libérale). Ce statut lui permet de séparer ses biens personnels de son patrimoine professionnels afin de protéger les premiers contre ses créanciers professionnels.

 
 

Le statut d'auto-entrepreneur est-il protecteur de l'entrepreneur et de sa famille ?

 

Se déclarer auto-entrepreneur permet de bénéficier d'avantages qui sont surtout fiscaux : faible imposition du résultat sous certaines conditions, exonération de TVA.

Ces avantages ne doivent pas faire oublier que, fondamentalement, l'auto-entrepreneur est un chef d'entreprise. Il a de ce fait une grande liberté mais aussi une forte responsabilité : son patrimoine personnel n'est pas à l'abri de ses créanciers professionnels. S'il est marié sous le régime de la communauté, ces derniers pourraient même saisir les biens achetés par son conjoint pendant le mariage. Pour protéger ses biens, et notamment sa résidence principale, il est nécessaire de faire une déclaration d'insaisissabilité par acte notarié. Il faut agir vite : l'insaisissabilité ne vaut que contre les dettes nées après la déclaration notariée.

 
 

Quels sont les droits du conjoint collaborateur ?

 

­Le statut de conjoint collaborateur est destiné, par exemple, aux femmes d’artisans qui participent de façon régulière à l’activité de l’entreprise de leur époux sans pour autant percevoir de salaire. Ces dernières étaient souvent les grandes oubliées de la protection sociale. Elles peuvent désormais bénéficier de droits sociaux individuels : assurance vieillesse, invalidité, décès, et ont même accès au plan épargne entreprise (P.E.E.) s’il en existe un. En outre, le conjoint collaborateur ou associé devra donner son consentement à la vente du fonds de commerce (ou de la société).

 
 

Qui peut bénéficier du salaire différé ?

 

Les bénéficiaires du salaire différé sont avant tous les descendants de l'exploitant agricole : ses enfants et petits-enfants. Il peut aussi s'agir de son conjoint marié sous le régime de la séparation de biens ; cela suppose donc qu'un contrat de mariage ait été rédigé. Plus exceptionnellement encore, le salaire différé peut être accordé au conjoint des enfants et des petits-enfants.

Dans tous les cas, il faut avoir participé directement et effectivement à l'exploitation familiale après l'âge de 18 ans. Le travail fourni ne doit pas avoir été simplement occasionnel (pendant les vacances scolaires par exemple). Surtout, il faut avoir travaillé bénévolement, sans véritable rémunération.

 
 

Comment savoir si je figure sur le testament d’une personne qui n’est pas décédée ?

 

­Vous ne pouvez absolument pas le savoir. L’interrogation du fichier des dispositions de dernières volontés ne peut intervenir qu’au décès d’une personne et le notaire chez qui le testament a été déposé, est tenu au secret professionnel.

 
 

Je dois faire certifier ma signature en France ? Comment faire ?

 

­Prenez rendez vous avec le notaire le plus proche de chez vous ou bien consultez ­­l’annuaire des notaires de France.­

 
 

Mon oncle vient de décéder. Il avait déposé un testament chez un notaire. Nous nous sommes adressés à un autre notaire pour régler sa succession. Or le premier demande le règlement de frais. Est-ce normal ?

 

­Oui, il est en droit de réclamer des frais correspondants à la garde et à l’ouverture du testament.

 
 

Un notaire détient un acte de 1920 concernant ma famille. Or dans le cadre de mes recherches généalogiques, je souhaiterais en obtenir une copie. Est-ce possible ?

 

Oui, car conservant ses archives pendant 100 ans, le notaire peut vous communiquer copie d’ actes datant de plus de 75 ans ou de plus de 25 ans depuis le décès de la dernière des parties à l’ acte. Toutefois, il est en droit de vous facturer des frais de copies.