Tendances et évolutions des prix de l'immobilier au 1er trimestre 2026

Un équilibre à préserver

Le volume de transactions de logements anciens enregistré au cours des douze derniers mois à fin mai atteint 949000 ventes en France¹, en progression de 5,7 % sur un an. Le rythme de croissance des volumes ralentit toutefois progressivement après plusieurs mois particulièrement dynamiques. Depuis le début de l’année, l’évolution annuelle est ainsi passée de +11,4 % à fin février à +7,9 % à fin mars, puis à +5,3 % à fin avril, traduisant un changement de rythme. Cette évolution s’apparente davantage à une normalisation de l’activité qu’à un retournement de tendance. Les projets immobiliers continuent de se concrétiser, mais dans un environnement qui conduit les ménages à davantage de prudence. Appréciée sur une période plus longue, la dynamique apparaît même plus mesurée : entre fin 2023 et fin mai 2026, le volume annuel de transactions n’a progressé que de 1,8 %. Le marché semble ainsi avoir retrouvé un niveau d’activité relativement stabilisé, autour de 950 000 transactions annuelles, correspondant davantage à un marché d’utilisateurs qu’à des logiques d’investissement ou d’anticipation.

Le marché ne souffre pas tant d’un déficit de demandes que d’un manque de lisibilité des politiques publiques et de visibilité sur les perspectives économiques. Les projets immobiliers demeurent présents, mais les acquéreurs prennent plus de temps pour les concrétiser. Les décisions sont plus réfléchies, les négociations retrouvent une place plus importante et les exigences documentaires préalables à la vente se renforcent. Les arbitrages budgétaires sont plus fréquents et conduisent davantage à réorienter les projets qu’à les abandonner.

Les prix des logements anciens confirment cette phase de stabilisation. Au 1er trimestre 2026, ils ont progressé de 0,2 % sur un an en France métropolitaine, sous l’effet du rebond observé en Île-de-France, tandis que la province demeure globalement stable. Les projections issues des avant-contrats suggèrent que les prix des logements anciens demeureraient quasiment stables à court terme (0 % à fin mai, -0,5 % à fin juin puis -0,6 % à fin juillet sur un an). Ces évolutions, principalement imputables au marché des maisons, demeurent de faible ampleur et traduisent un marché où la négociation continue de primer sur des variations de prix plus marquées.

Cette modération des prix constitue aujourd’hui un élément essentiel du fonctionnement du marché. Elle permet de préserver une adéquation entre les valeurs de marché et la capacité d’acquisition des ménages. À l’inverse, toute remontée trop rapide des prix ou toute dégradation de la solvabilité des acquéreurs serait susceptible de fragiliser une activité qui demeure sensible à son environnement.

Les conditions de financement restent, à ce titre, le principal déterminant du marché. Le relèvement des taux directeurs décidé par la Banque centrale européenne afin de prévenir le retour de tensions inflationnistes² ne s’est, à ce stade, que partiellement répercuté sur les conditions de financement des crédits immobiliers. Cette relative décorrélation s’explique notamment par la volonté des établissements bancaires de préserver une activité de crédit à l’habitat qui demeure un levier commercial majeur. Les banques continuent ainsi d’accompagner les projets d’acquisition, contribuant au maintien d’une activité relativement stable et limitant, pour l’heure, les effets du resserrement monétaire. Cette situation reste néanmoins étroitement dépendante de l’évolution de l’environnement économique et budgétaire.

Les facteurs d’incertitude demeurent nombreux. La confiance des ménages poursuit son recul, tant au regard de leur situation financière que de l’opportunité de réaliser des dépenses importantes. Si le reflux récent de l’inflation constitue un signal encourageant, il conviendra d’apprécier dans les prochains mois s’il est de nature à restaurer durablement la confiance et à soutenir les projets immobiliers. Les primo-accédants demeurent les plus exposés à toute évolution défavorable des conditions de financement.

Dans ce contexte, les comportements d’achat continuent d’évoluer. Les acquéreurs privilégient les biens offrant le meilleur compromis entre qualité, performance énergétique, fonctionnalité et budget maîtrisé. À l’inverse, les logements nécessitant d’importants travaux ou positionnés sur les segments de prix les plus élevés rencontrent davantage de difficultés. Le marché de prestige montre lui aussi quelques signes d’essoufflement, notamment en Île-de-France et sur certains secteurs du littoral.

Le marché du logement neuf demeure, pour sa part, confronté à des difficultés structurelles. Malgré quelques signaux ponctuels d’amélioration, les mises en chantier restent insuffisantes pour répondre aux besoins et l’investissement demeure contraint par un environnement économique et réglementaire encore peu lisible et reste marqué par l’absence d’un véritable dispositif général d’incitation fiscale. Cette situation continue de renforcer le rôle central du parc ancien dans la satisfaction des besoins en logements.

Dans les prochains mois, l’enjeu sera moins celui d’une accélération du marché que celui de la préservation de ses conditions de fonctionnement. Les fondamentaux demeurent globalement solides, mais l’activité reste sensible à l’évolution des conditions de financement et de l’environnement géopolitique, à la confiance des ménages et à la stabilité du cadre économique et des politiques publiques. Le marché immobilier semble désormais appelé à consolider un équilibre qu’il conviendra de préserver.

1 - Volumes de transactions en France, tous départements, hors Mayotte
2 - BCE – Décisions de politique monétaire du 11 juin 2026

Des prix des logements anciens stables sur un an, au 1er trimestre 2026

En France métropolitaine, les prix des logements anciens sont quasi stables sur un an : +0,2 % au 1er trimestre 2026, après +1 % au 4e trimestre 2025 et +0,6 % au 3e trimestre 2025. Les prix augmentent de 0,6 % pour les appartements, tandis qu’ils baissent de 0,2 % pour les maisons.

En province, les prix des logements anciens se stabilisent (0 %) après quatre trimestres de hausse. Les prix des appartements sont en légère hausse (+0,3 %) alors que les prix des maisons sont quasi stables (-0,1 %).

En Île-de-France, les prix des logements anciens sont en hausse pour le troisième trimestre consécutif : +0,6 % au 1er trimestre 2026, après

+0,5 % au 4e trimestre 2025 et +0,4 % au 3e trimestre 2025. Cette hausse est portée par les appartements (+1 %), tandis que les prix des maisons poursuivent leur baisse (-0,4 %). Les prix des appartements augmentent sur un an à Paris (+1 %), en petite couronne (+1,3 %) et en grande couronne (+0,8 %).

En France métropolitaine d’après les projections issues des avant-contrats à fin juillet 2026, les indices des prix des logements anciens seraient en situation de quasi-stabilité sur un an à fin juillet 2026 (-0,6 %). Cette évolution légèrement négative serait principalement portée par les maisons (-0,9 %), tandis que les appartements demeureraient proches de la stabilité (-0,3 %).