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Foncier : prix et urbanisme

20.05.2014

La mesure de la charge foncière dans les opérations de construction en zone urbanisée
Le coût du foncier est devenu une composante importante du prix des logements. L’étude de Dinamic propose une définition précise de l’expression « charge foncière » et tente de la mesurer dans un certain nombre d’opérations de promotion en Ile-de-France et en province.

Le coût du foncier est devenu une composante importante du prix des logements. L’étude de Dinamic propose une définition précise de l’expression « charge foncière » et tente de la mesurer dans un certain nombre d’opérations de promotion en Ile-de-France et en province. L’accent est mis sur le foncier en zone dense, ou « foncier complexe », là où les opérations de construction sont précédées d’une phase d’acquisition de parcelles encombrées, voire polluées. Le travail d’investigation qui a été mené a utilisé en priorité les actes notariés, en s’appuyant sur les bases Perval et Bien. Il s’avère que la multiplicité des intervenants, promoteur, aménageur ou vendeurs et collectivité locales est un obstacle majeur à la transparence des coûts et à la mise au point d’une méthodologie de recueil des données qui puisse être reproduite.
Lire "La mesure de la charge foncière" par C. TAFFIN.
 

La détermination des valeurs foncières dans le cadre des opérations d’urbanisme
Dans l’agglomération parisienne, il n’existe quasiment plus de terrain à bâtir au sens traditionnel du terme, c’est-à-dire de terrain non encombré, disposant des réseaux et des voies d’accès, et pouvant en application des règles du PLU recevoir une construction. Les transactions sont rares et hétérogènes, si bien que la méthode retenue par l’administration des domaines ou par le juge (la méthode des comparaisons) pour apprécier la valeur vénale des biens) ne peut pas s’appliquer facilement.

Dans l’agglomération parisienne, il n’existe quasiment plus de terrain à bâtir au sens traditionnel du terme, c’est-à-dire de terrain non encombré, disposant des réseaux et des voies d’accès, et pouvant en application des règles du PLU recevoir une construction. Les transactions sont rares et hétérogènes, si bien que la méthode retenue par l’administration des domaines ou par le juge (la méthode des comparaisons) pour apprécier la valeur vénale des biens) ne peut pas s’appliquer facilement. Lorsqu’un promoteur veut réaliser une opération strictement privée (ou privée/sociale) et pour cela rassemble des biens bâtis sur des parcelles disposant de droits à construire élevés, celui-ci prend le plus en amont possible l’attache de la Mairie pour faire connaître son projet et surtout pour connaître les intentions de la municipalité, car il sait que le permis de construire s’il l’obtient, lui sera donné dans des conditions qui seront, le plus souvent, très différentes de ce que la lecture du PLU peut laisser penser. La situation est plus complexe lorsque la puissance publique intervient. Et elle intervient de plus en plus, soit avec le droit de préemption , soit dans le cadre de ZAC, d’opérations de rénovation urbaine, de périmètre de rénovation, etc., que cette intervention s’établisse à la fois à titre amiable, ou par l’intermédiaire de la procédure d’expropriation. Les règles de cette intervention sont relativement claires dans leurs principes : ceux-ci sont fixés à l’article L13-15 du code de l’expropriation (cf. annexe) et assez logiques dans leurs orientations. Là où il apparaît qu’une difficulté existe, c’est pour l’application de tels critères.
Lire "La détermination des valeurs foncières dans le cadre des opérations d’urbanisme" d'A. JOUBERT

Le foncier urbain, une valeur inestimable
Lire "Le foncier urbain  une valeur inestimable"

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