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Tontine : les avantages pour l'achat immobilier

La clause de tontine (pacte tontinier) insérée dans l’acte d’achat d’un bien immobilier peut être rentable si vous achetez à deux. Elle évite les dangers de l’indivision et garantit au survivant la propriété de la totalité du bien. En effet, à terme, le pacte est dissous et le capital du compte ou le bien immobilier est transmis au bénéficiaire toujours en vie.

Il s’agit d’une sorte de placement à long terme, qui peut avoir pour but de préparer sa retraite ou bien de transmettre son épargne ou un bien immobilier.

A noter : La tontine est ancienne. En 1844, le directeur de l’école polytechnique créa les Associations mutuelles Le Conservateur. Depuis, le groupe d’assurances Le Conservateur demeure le spécialiste de la tontine. Le Conservateur gère plus de 25 associations tontinières. La tontine est aujourd’hui définie par les articles du code des assurances.


Comment créer une tontine ?

Les tontines peuvent aussi bien concerner un immeuble qu’un capital en commun. Leur finalité est que l’argent versé, les produits, les intérêts ou les immeubles achetés, appartiennent au dernier survivant.

Il est possible de souscrire une tontine auprès d’une compagnie d’assurance.

La tontine est comme une association collective d’épargnants investissant sur une longue durée. Avant le terme, il est impossible de récupérer le capital investi. A l’échéance de l’association tontinière, le capital accumulé est réparti. Si un des épargnants est décédé avant le terme, sa part revient aux autres membres de l’association. Il est également possible de combiner l’association avec une assurance décès. L’assuré devra alors verser une prime de prévoyance selon son âge et le capital assuré. Ainsi, les héritiers percevront un capital équivalent au placement initial.

A retenir : Le régime fiscal de l’assurance décès défini dans le code des assurances prévoit que le capital de l’assurance décès ne fait pas partie du patrimoine et n’entre pas dans la succession . Néanmoins, la prime de la dernière année sera imposée après un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire. Un autre régime s’applique pour les primes versées après 70 ans.

Concernant un achat immobilier, la clause de tontine peut être insérée directement dans l’acte d’achat.

Une tontine peut avoir différents buts :

  • constituer un capital,
  • obtenir un capital complémentaire à la retraite,
  • transmettre un patrimoine.

Attention la tontine n’est peut-être pas adaptée à votre situation et peut parfois se transformer en un véritable piège.

En tant que contrat "aléatoire", l'achat en tontine doit respecter les conditions de l'aléa. Les acquéreurs doivent tous financer une partie du bien, et avoir une espérance de vie similaire. À défaut, l'achat en tontine peut être requalifié en donation .


Comment fonctionnement une tontine ?

Il existe deux tontines : la tontine immobilière et la tontine financière.

La tontine immobilière

  • Du vivant des acquéreurs :
    Le risque : il faut toujours l'unanimité pour agir ; Si les acquéreurs ne s'entendent plus (ou souhaitent se séparer), ils peuvent décider de vendre le logement ou se mettre d’accord pour que l’un d’eux rachète la part de l’autre. L'unanimité est dans ce cas nécessaire, car, à l’inverse de ce qui se passe dans l’indivision, les acquéreurs ne peuvent provoquer le partage en justice, ni même exiger la vente du logement. En effet, l'adage "nul ne peut demeurer dans l' indivision " n'est pas applicable.
     
  • Au décès de l'un des acquéreurs :
    La personne prédécédée est déclarée ne jamais avoir acheté, seul l'acquéreur survivant est considéré comme propriétaire depuis l'origine. Les héritiers de la personne décédée n’ont donc aucun droit sur le bien (le bien ne fait pas partie du patrimoine du défunt).
    L’acquéreur survivant doit néanmoins payer des droits de succession , calculés sur le degré de parenté qu’il entretient avec le défunt et la valeur de la part qu’il recueille (gratuit entre époux et partenaires pacsés, 60 % entre concubins après un abattement de 1594 €). A ce principe, il existe toutefois une exception. Ainsi, quand le bien constitue la résidence principale des acquéreurs au moment du décès et que sa valeur est inférieure à 76 000 €, le survivant ne paie que des droits de mutation à titre onéreux (soit le taux maximum légal de 5,81 %).

 

La tontine financière

La tontine financière (ou de placement) consiste à mutualiser une épargne à travers une association d’épargnants. Les versements des tontiniers décédés avant le terme augmentent le capital des survivants. La tontine est créée pour une durée fixée à l’avance.

Attention : Les frais de gestion peuvent être élevés à la constitution de l’association. Ils sont à prendre en compte dans la durée d’engagement et sur le rendement attendu. De plus, la société tontinière ne s’engage sur aucun rendement ou capital garanti. En effet, le rendement dépendra des cours des marchés financiers. Durant la durée de vie de la tontine, l’épargne est gérée par un gestionnaire.

Les versements effectués sur une tontine peuvent être :

  • une prime unique,
  • des primes périodiques.

Attention : Si l’épargnant cesse d’approvisionner la tontine après une période minimale d’engagement, elle sera mise en réduction , c’est-à-dire, qu’à l’échéance, l’épargnant obtiendra un capital réduit selon la durée des versements.

L’épargne est bloquée jusqu’à l’échéance de la tontine. Au terme de la tontine, le gestionnaire de la société liquide les actifs placés (par exemple, des actions) et les reverse au(x) bénéficiaire(s) toujours en vie.

La tontine permet ainsi de bénéficier au terme du contrat d’une certaine somme d’argent complétant une retraite ou aidant à réaliser un projet.

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