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Le diagnostic immobilier : quand, comment, qui paye ?

Avant la vente ou la location, la loi impose l’établissement d’un dossier de diagnostics techniques (DDT). Son objectif : informer et protéger l’acquéreur ou le locataire.


Que faire si un diagnostic produit lors de la promesse de vente n’est plus à jour au jour de la signature de l’acte authentique ?

En matière de vente, si l’un des documents (diagnostics plomb, amiante, termites, performance énergétique, installations de gaz et d’électricité, assainissement non collectif) produits lors de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de signature de l’acte de vente notarié, un nouveau diagnostic doit être établi.


À qui appartient-il de payer les diagnostics immobiliers ?

Dans le cadre d’une vente

Le coût d’établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur. Toutefois, les parties peuvent convenir de mettre à la charge de l’acquéreur le coût de ces prestations.

Dans le cadre d’une location

La loi prévoit que le dossier de diagnostic technique est fourni par le bailleur. Il en découle qu’il est établi à ses frais exclusifs.


Quel est le coût d’établissement des diagnostics ?

Les prix sont libres.

  • Le coût d’établissement des diagnostics est fonction de la surface du bien et du nombre de diagnostics à établir. Les prix pratiqués par les diagnostiqueurs immobiliers sont libres.
  • L’état des risques et pollutions est gratuit, dans la mesure où il peut être établi directement par le vendeur ou le bailleur, si besoin avec l’aide du professionnel qui intervient dans la vente ou la location du bien. Dans le cas où il est fait appel au diagnostiqueur pour l’établir, il coûte de 20 à 40 € ; il est parfois offert.
  • Le coût du contrôle de l’installation d’assainissement, réalisé par le service public d’assainissement non collectif (SPANC), est lui aussi très variable.

Un diagnostic peut-il obliger le propriétaire à réaliser des travaux ?

Certains diagnostics (état de l’installation intérieure de gaz, état des risques et pollutions, diagnostic de performance énergétique et état de l’installation d’électricité) n’entraînent pas d’obligation d’effectuer des travaux mais ils peuvent prévoir des préconisations de travaux pour améliorer l’état technique du bien vendu. En revanche, la loi a prévu certaines contraintes pour quatre diagnostics :

Le constat de risque d’exposition au plomb

Si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire, le propriétaire doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concernée et procéder aux travaux appropriés. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur.

L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante

Si la présence d’amiante est détectée, le rapport préconise pour les repérages des matériaux et produits de la liste A (les plus graves) :

  • soit une évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante. Le propriétaire doit faire effectuer cette évaluation dans un délai maximal de 3 ans à compter de la date de remise du rapport ;
  • soit une mesure d’empoussièrement dans l’air en vue de déterminer la concentration d’amiante. Le propriétaire doit faire effectuer cette mesure dans un délai de 3 mois à compter de la date de remise du rapport ;
  • soit des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante. Dans ce cas, le diagnostiqueur a l’obligation de transmettre une copie de son rapport au préfet du département du lieu du logement concerné. À noter que si le propriétaire n’agit pas, le préfet peut faire réaliser les repérages et les travaux nécessaires aux frais de ce dernier.

Pour les repérages des matériaux et produits de la liste B, le rapport mentionne des recommandations en cas de risque de dégradation rapide de l’amiante.

L’état relatif à la présence de termites

Si la présence de termites est détectée, le vendeur doit en faire la déclaration en mairie dans le mois qui suit les constatations. À défaut, il encourt une amende. Le maire peut enjoindre au propriétaire de procéder à des travaux d’éradication. En cas de carence du propriétaire, il peut les faire réaliser à aux frais de ce dernier.

L’état de l’installation d’assainissement

Si l’installation est déclarée non conforme, le propriétaire doit procéder aux travaux prescrits dans les 4 ans suivant la notification du document. Si au jour de la vente ils n’ont pas été réalisés, l’acquéreur doit la mettre en conformité dans les 12 mois de la vente.


À quel diagnostiqueur doit-on faire appel ?

L’état de l’installation d’assainissement

Si le contrôle n’a pas déjà été fait à l’initiative de la commune par un agent public de l’assainissement non collectif (SPANC), le vendeur doit faire établir ce contrôle par le SPANC compétent pour sa commune. Les coordonnées sont obtenues en mairie.

L’état des risques et pollutions (ERP)

Il est établi directement par le vendeur ou le bailleur, le cas échéant avec l’aide d’un professionnel. Il convient de compléter le formulaire adéquat à partir des informations contenues dans les arrêtés préfectoraux.

Les autres diagnostics

Pour les autres diagnostics, le diagnostiqueur a l’obligation de fournir au vendeur une attestation sur l’honneur par laquelle il garantit :

  • disposer des compétences requises pour les diagnostics à établir ;
  • avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle ;
  • n’entretenir "aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance.

Le vendeur doit s’assurer que le diagnostiqueur auquel il fait appel dispose bien des attestations de compétence, d’assurance et d’indépendance. Si le diagnostiqueur n’est pas en règle, des sanctions s’appliquent à lui ainsi qu’au propriétaire qui recourt à ses services.

Trouver un professionnel

Sur le site du Ministère de l’Égalité des territoires et du Logement un annuaire des diagnostiqueurs a été mis en ligne. Il regroupe la liste de toutes les personnes titulaires d’une certification en cours de validité.


Qui est responsable en cas d’erreur ?

Diagnostics erronés

Si un diagnostic se révèle erroné, l’acheteur ou le locataire peut demander des comptes au vendeur ou au bailleur. Ce dernier peut à son tour se retourner contre le professionnel à qui il avait fait appel, d’où l’importance de vérifier en amont son assurance. La responsabilité du diagnostiqueur à l’égard de son client (bailleur ou vendeur) peut ainsi être engagée, selon les cas.

Le DPE, un cas particulier

En revanche, le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative. En cas d’erreur d’estimation de consommation, le vendeur ou le bailleur ne peut pas agir contre le professionnel. Toutefois, l’acquéreur ou le locataire pourrait engager une action contre le diagnostiqueur qui a commis une faute.

La certification de surface loi Carrez

Quand la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur d’un lot de copropriété peut demander une réduction du prix de vente en proportion du nombre de mètres carrés manquants. À l’inverse, si la superficie réelle excède la superficie mentionnée, le vendeur ne peut pas obtenir d’augmentation du prix.


Quelles sont les conséquences si un diagnostic est manquant ?

Diagnostic manquant pour une vente

Lors de la signature de l’acte authentique de vente, si le diagnostic plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement est manquant, le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Ainsi, il demeurera responsable, vis-à-vis de l’acquéreur en cas de découverte du vice (par exemple : présence d’amiante).

Si c’est l’état des risques et pollutions qui est manquant, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou demander au juge une diminution du prix. De même, si la superficie du lot en copropriété n’est pas indiquée dans l’acte de vente (ou de promesse), l’acquéreur peut demander la nullité de l’acte contenant l’omission devant le tribunal de grande instance dans le mois de la signature de cet acte. Toutefois, si la superficie du lot de copropriété est manquante dans la promesse de vente et qu’elle est ensuite délivrée dans l’acte de vente, la nullité ne peut être invoquée.

Enfin, l’absence du diagnostic de performance énergétique est moins grave puisqu’elle n’entraîne aucune sanction.

Diagnostic manquant pour une location

Quand le propriétaire n’établit pas le constat de risque d’exposition au plomb ou quand il n’effectue pas les travaux nécessaires le cas échéant avant la remise en location, c’est un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale.

Quand l’état des risques et pollutions est absent, le locataire peut demander au juge la résolution du bail ou une diminution du loyer.

Enfin, si c’est le DPE qui est manquant, il n’y a en principe aucune sanction.

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