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Location meublée non professionnel (LMNP)

Un logement meublé peut être loué à usage de résidence principale du locataire ou de manière saisonnière à une clientèle de passage. Dès que vous louez des logements meublés, vous avez la possibilité de relever du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sous certaines conditions.


Quelles sont les conditions du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, vos recettes locatives doivent :

  • être inférieures à 23 000 € par an,
  • ne pas excéder les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories :
    - traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux,
    - bénéfices agricoles,
    - bénéfices non commerciaux.

De plus, pour être sous le statut de loueur LMNP, le logement doit être loué en meublé, c’est-à-dire que le locataire doit pouvoir s’installer dedans en amenant seulement ses affaires personnelles.


Quels sont les avantages de la location meublée (LMNP) et quelle est la fiscalité applicable ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de profiter de nombreux avantages : simplicité des démarches, flexibilité du statut LMNP, avantages fiscaux, report du déficit, plus-value, etc.


Louer en tant que résidence principale du locataire

La location meublée doit être équipée de tout le mobilier nécessaire à l’habitation. Le bail doit être conclu pour une durée minimale d'un an renouvelable (cette durée est ramenée à 9 mois pour les étudiants, sans reconduction automatique).

Bon à savoir : certaines LMNP peuvent bénéficier d’une exonération sous conditions. En effet, les recettes tirées d’une LMNP et perçues par des personnes louant une partie de leur résidence principale ne sont pas imposables :

  • lorsque les recettes de la LMNP n’excèdent pas 760 € par an et qu’il s’agit d’une location habituelle à des personnes n’y élisant pas domicile,
  • lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le prix de la location est raisonnable.

Louer en meublé de tourisme

Qu’il s’agisse de votre résidence principale ou non, en tant que bailleur en LMNP, vous devez en principe déclarer le logement en tant que meublé de tourisme auprès de la mairie de la commune où il est situé. La règle est la même si vous louez des chambres chez vous, petit déjeuner compris, (chambre d’hôtes) pour une ou plusieurs nuits à des touristes. Cette déclaration est effectuée au moyen d’un formulaire spécifique à télécharger sur Internet (formulaire Cerfa n°14004*2).

Par ailleurs, si le logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants ou de plus de 50 000 habitants en zone tendue , ou dans la petite couronne parisienne, vous devez déposer une demande d’autorisation préalable de changement d’usage auprès de la mairie pour pouvoir le louer sur de courtes durées de manière répétée à des touristes. Ce sésame est extrêmement difficile à obtenir à Paris. La capitale exige des propriétaires qu’ils transforment un local commercial en habitation. Cette déclaration doit vous permettre d’obtenir un numéro qui doit figurer sur toute annonce de location. Le loueur doit se renseigner auprès de la commune où se trouve son meublé pour savoir quelle procédure s'applique. 

Si vous passez par un intermédiaire, qu’il s’agisse d’un agent immobilier "classique" ou d’une plate-forme Internet, vous devrez lui remettre une attestation sur l’honneur certifiant que vous avez bien rempli vos obligations, mentionnant si le logement est votre résidence principale ou non, et comportant le cas échéant, le numéro de déclaration.
S’il s’agit de votre résidence principale, l’intermédiaire devra veiller à ce qu’elle ne soit pas louée plus de 120 jours par an. Il devra tenir un décompte du nombre de nuits occupées et au-delà de 120 par an, le logement ne pourra plus être proposé à la location jusqu’à la fin de l’année en cours.

Investir sous le régime micro-bic avec la LMNP en meublé de tourisme, permet au bailleur de profiter d’un abattement de 71 % !

Plus d'informations sur la location meublée touristique ou sur entreprise.gouv.fr


LMNP : quelle fiscalité ?

Que l’activité soit exercée à titre habituelle ou occasionnelle, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant que bailleur en meublé non professionnel, vous disposez de deux options : le régime forfaitaire ou le régime réel.

  • Tant que les loyers ne dépassent pas 70 000 € par an (170 000 € pour un meublé de tourisme classé), ils sont imposables selon un régime simplifié, appelé régime micro-BIC, qui consiste à calculer votre revenu imposable sous le statut LMNP en appliquant un abattement de 50 % au montant des loyers encaissés (71 % en cas de classement en meublé de tourisme de la location LMNP). S’y ajoutent 17,2 %  de prélèvements sociaux tant que vos recettes ne dépassent 23 000 € par an. Par contre, sous le régime simplifié du statut LMNP, vous ne pouvez pas déduire les déficits.
  • Au-delà de ce seuil de 23 000 €, on considère que votre activité est exercée à titre professionnel et vous devez payer les charges sociales correspondantes (22,7 %) comme un micro-entrepreneur (6 % pour un meublé de tourisme classé).

Dès que vous dépassez les 70 000 € ou sur simple demande, vous pouvez relever du régime réel. Dans ce cas, à la place de l’abattement de 50 %, vous avez la possibilité de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de gestion locative, frais de syndic) des recettes et d’amortir le prix d’achat du bien. Concernant l’amortissement, il s’agit de l’étalement du prix d’achat du bien sur sa durée d’utilisation. Une fois la durée choisie, vous obtenez votre taux d’amortissement à déduire chaque année.

Par exemple, pour un bien d’une valeur de 200 000 €, le taux est de 2 % pour un amortissement sur 50 ans. Ainsi, 4 000 € seront déduits chaque année des loyers perçus.

Par contre, si vous réalisez un déficit en déduisant les charges et les amortissements, ce ne sera pas un déficit foncier classique. Ce déficit ne se reportera que sur les futures recettes de LMNP. Néanmoins, ce report pourra vous permettre de ne pas payer d’impôt de location LMNP pendant plusieurs années.

D’ailleurs, en cas de revente du bien sous le régime LMNP, les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value.

A noter : Investir dans une résidence de services neuve peut vous permettre de cumuler les avantages fiscaux de LMNP avec des dispositifs de défiscalisation. Cependant, le loueur en meublé est soumis à la TVA s’il exerce une activité de nature para-hôtelière ou loue le bien meublé à un exploitant para-hôtelier (c’est-à-dire les résidences services).

Pour plus de sécurité, il peut être pertinent de faire rédiger le bail de la LMNP par son notaire. En cas d’incident de paiement, par exemple, la valeur de cet acte permet de s’adresser directement à un huissier sans avoir besoin d’obtenir au préalable une décision de justice.

Rappel : En tant que loueur meublé, vous devez vous immatriculer. Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, l’inscription se fait auprès d’un centre de formalités des entreprises (le greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien loué en meublé non professionnel). En Alsace-Moselle (ou dans les départements et régions d’outre mer), les formalités sont à effectuer auprès des services des impôts des entreprises. Votre inscription doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de la location LMNP. C’est à ce moment que vous optez pour le régime d’imposition simplifié ou réel de la LMNP. Par contre, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne nécessite pas la création d’une société. La location LMNP peut seulement venir en complément d’une activité salariée.

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