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Evolution des prix de l'immobilier : l'influence limitée des métropoles sur leurs périphéries


Prix de l'immobilier : une analyse sur 10 ans, depuis la crise de 2008

En 2020, la France compte 22 métropoles qui concentrent 39 % de la population et 43 % des emplois. Selon le Commissariat général à l’égalité des territoires, "les métropoles exercent une influence sur les territoires avoisinants, espaces périurbains, ruraux, villes petites et moyennes. Ces territoires profitent de la croissance et du dynamisme des métropoles et contribuent à leur attractivité. Les métropoles jouent donc un rôle essentiel en matière de développement territorial". Cette étude vise tout d’abord à analyser par métropole les évolutions de prix des logements anciens en 2018, ainsi que depuis la dernière crise immobilière de 2008. De plus, elle tend à comparer les évolutions des prix dans les métropoles avec les territoires qui les entourent.

Depuis 2008, les prix des logements anciens en France ont alternativement connu des cycles de hausse et de baisse. Après la crise dite des "subprimes" de 2008-2009, les prix sont de façon générale répartis à la hausse jusqu’en 2011. Ils ont ensuite diminué jusqu’en 2015, pour remonter jusqu’en 2018. À l’exception de Bordeaux, où les prix n’ont presque pas cessé d’augmenter depuis 2010, les métropoles françaises connaissent au même moment ces pics haussiers et baissiers mais d’une ampleur variable.

Néanmoins, si les prix observés en 2018 n’ont jamais été aussi élevés depuis 10 ans sur les métropoles de Lyon, Nantes, Rennes, Strasbourg et Toulouse, ils ne sont toujours pas revenus à leurs niveaux de 2008 dans les métropoles de Brest, Dijon, Metz ou encore Toulon, ces métropoles accusant globalement des évolutions plus faibles que les autres. Mais qu’en est-il des évolutions des prix enregistrées dans les périphéries de ces métropoles ?

22 métropoles : Créées par la loi de réforme des collectivités territoriales du 16 décembre 2010, ce sont les EPCI de plus de 400 000 habitants qui sont soit situés dans une aire urbaine de plus de 650 000 habitants, soit chefs-lieux de régions, soit au centre d’une zone d’emploi.

La périphérie au sein de chacune des métropoles de province correspond au périmètre des aires urbaines. Les métropoles dont leur périmètre englobe la quasi-totalité de l’aire urbaine, ou même qui déborde en dehors de l’aire urbaine, ont été exclues de l’analyse (Saint-Étienne, Lille, Marseille, Toulon et Nice. Pour Paris, la périphérie est limitée à la région ÎIe-de-France).


Immobilier ancien dans les métropoles et leurs périphéries : analyse détaillée


Des écarts plus forts avec leurs périphéries pour les métropoles les plus dynamiques*

Entre 2008 et 2018, les évolutions de prix en maisons sont davantage favorables dans les métropoles que dans leurs territoires avoisinants. Les écarts varient en fonction du dynamisme des marchés. Ainsi, les métropoles qui progressent le plus sont également celles qui enregistrent les écarts les plus élevés avec leurs périphéries.

À Bordeaux par exemple, les prix des maisons ont progressé de 42 % dans la métropole contre moitié moins pour sa périphérie. A contrario, les métropoles qui baissent se caractérisent par des écarts modérés avec leurs périphéries. Ainsi, les prix ont baissé de 8 % dans la métropole de Dijon et de 9 % en périphérie.

*métropoles les plus dynamiques : Le nombre de transactions d’appartements anciens intervenues dans les territoires avoisinants des métropoles de province n’étant pas toujours suffisant, la suite de l’analyse portera uniquement sur le marché des maisons anciennes.


Des périodes haussières moins prononcées en périphérie

Le détail des évolutions durant chacune des phases haussières et baissières montre que les disparités sont plus fortes durant les phases haussières.

Durant la période haussière 2009-2011, près de la moitié des métropoles accusent des écarts d’évolution de prix avec leurs périphéries supérieurs à 3 points avec un maximum de 8 points pour Rennes (+13 % dans la métropole et +5 % pour sa périphérie). Durant les deux périodes de baisse des prix (2008-2009, 2011-2015), les écarts entre les métropoles et leurs périphéries sont supérieurs à 3 points uniquement pour le quart d’entre elles environ.


En conclusion, il apparaît que l’évolution des prix des métropoles a finalement une influence limitée sur celle de leur périphérie. En période de hausse des prix, le dynamisme des métropoles ne se répercute pas dans les mêmes proportions aux territoires avoisinants, ce qui tend à creuser notamment les écarts de prix entre les métropoles et leurs périphéries.

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