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Marché du foncier : les prix ont presque triplé entre 2000 et 2018


Le foncier depuis les années 2000...

L'étude du foncier est indispensable à toute opération d’aménagement du territoire. Il est le support du logement, de l’agriculture, des espaces naturels ou des activités économiques. Entre 2000 et 2018, les prix des logements anciens et neufs en France métropolitaine ont augmenté de 115 %. Durant cette période, le coût de la construction n’a progressé que de 50 %, la hausse des prix des logements serait donc également expliquée en grande partie par la hausse des prix des terrains. La connaissance du foncier est ainsi essentielle à l’analyse du marché immobilier. À ce titre, les évolutions économiques et démographiques ont naturellement influencé le marché du foncier. La disponibilité de terrains à bâtir s’est raréfiée en raison de la forte demande de logements en zone urbaine et les contraintes réglementaires en matière d’urbanisme qui facilitent ou freinent la disponibilité de terrains à bâtir, les modifications dans la fiscalité foncière ou l’amélioration des conditions de financement depuis 10 ans sont autant d’éléments qui font du marché du foncier un marché en perpétuel mouvement.

Néanmoins, la crise immobilière de 2008 a marqué un tournant. En effet, depuis 2009, les « pôles » (grandes et moyennes agglomérations) se démarquent. Ils récupèrent progressivement des parts de marché en termes de volumes de ventes (31 % en 2018) au détriment du « rural » (18 % en 2018). Dans le même temps, alors que les progressions de prix étaient plus fortes dans le « rural », la tendance s’inverse à partir de 2009 avec des évolutions de prix davantage favorables dans les « pôles ».

En France métropolitaine, les écarts de prix par département confirment l’importance de la localisation des terrains dans l’explication des disparités des prix du foncier : depuis la crise, le marché est de plus en plus hétérogène et les disparités géographiques ont augmenté. L’analyse de la distance des terrains à la commune de 50 000 habitants la plus proche peut par ailleurs fournir une approximation de l’impact sur les prix de la proximité des services et des équipements : si son impact a peu bougé dans le temps, le foncier en zone périurbaine est davantage influencé par cette caractéristique, signe de la valorisation de la proximité des services et équipements. Enfin, entre 2000 et 2018, les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens en France métropolitaine (hors IdF) ont été multipliés par deux. Or, à partir des données issues de cette étude, les prix sur le marché du foncier ont été multipliés par trois entre 2000 et 2018. Les tendances montrent donc que le foncier se portait mieux que le bâti avant 2010.


Répartition des ventes de terrains à bâtir selon la localisation


Les grands cycles d’évolutions des prix sur les marchés des terrains à bâtir et des logements anciens


Marché des terrains à bâtir : analyse détaillée

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