Investissement locatif : dispositif DENORMANDIE

Mis à jour le Lundi 5 janvier 2026

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Le dispositif d’incitation fiscale "Denormandie" a pour but d’inciter les particuliers à acheter et rénover des logements anciens situé dans des quartiers anciens dégradés, en vue de le louer.
L’avantage procuré consiste en une réduction de l’impôt sur le revenu.
Il s’agit d’une extension du dispositif d’investissement locatif Pinel (qui concerne l’achat dans le neuf).
L’objectif est d’augmenter le nombre de logements offerts à la location dans des communes dont l’habitat ancien nécessite des opérations de réhabilitation, tout en améliorant leur consommation d’énergie. Il est défini à l’article 199 I B 5° novovicies du Code général des impôts.

Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ? Pouvez-vous en bénéficier ?

Le dispositif "DENORMANDIE" est un mécanisme d’incitation fiscale à l'investissement locatif qui permet au contribuable d'obtenir une réduction d’impôt sur le revenu (article 199 I B 5° novovicies du Code général des impôts).

Il s'adresse aux résidents fiscaux français, qui achètent, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027, un logement vide qui va faire ou a fait l’objet de travaux d’amélioration ou un local affecté à un usage autre que l’habitation en vue de le transformer en logement (ou qui l’a été dans le cadre de la vente à rénover).

Le montant des travaux, facturé par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux). Ainsi les travaux réalisés par un particulier ne sont pas admis, même sur présentation de facture de matériaux.

Dispositif Denormandie : quels sont les logements concernés ?

Pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 (CGI, art. 199 novovicies, I-B-5°), il peut s’agir :

de logements en vue de la réalisation de travaux d'amélioration (y compris dans le cadre d'un contrat de vente d’immeuble à rénover ou VIR),
de logements ayant fait l'objet de travaux d'amélioration,
de locaux affectés à un usage autre que l'habitation que le contribuable transforme en logement,
de locaux affectés à un usage autre que l'habitation et ayant déjà fait l’objet de travaux de transformation en logement (y compris dans le cadre d'un contrat de vente d’immeuble à rénover ou VIR).

En outre le logement doit se situer :

soit dans une commune répondant à un besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville ou qui a conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (CGI, art. 199 novovicies, IV bis).
Soit dans une copropriété en difficulté ou dégradée, (CGI, art. 199 novovicies, IV bis) pour les investissements réalisés à compter du 11 avril 2024 et le 31 décembre 2027.

Dispositif Denormandie : conditions tenant aux travaux à réaliser

Montant des travaux

Le montant des travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (CGI, art. 199 novovicies, I-B-5°).

Travaux éligibles

Sont concernés les travaux ayant pour objet :
•    la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes,
•    la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes
•    ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie pour l'ensemble de ces surfaces.
Constituent des surfaces annexes les surfaces des garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun, ainsi que les dépendances suivantes : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d'une surface d'au moins 2 mètres carrés ainsi qu’en habitat individuel uniquement, les garages individuels et combles accessibles.
Ces travaux doivent participer de l’amélioration de la performance énergétique.
Ces travaux sont prévus par le décret 2020-426 du 10 avril 2020.

Performance énergétique

Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation dit Denormandie, les travaux réalisés doivent :
•    permettre l’obtention à minima, après travaux, de l’étiquette énergétique E sur un DPE (pour atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire après travaux inférieure à 331 kWh/m2/an selon l’article 1 de l’arrêté du 26 mars 2019 relatif à la réduction d’impôt sur le revenu).
ET
•    remplir l’une des conditions suivantes (CGI, ann. III, art. 46 AZA octies-0 A, 3°) :
-    soit permettre une amélioration de la performance énergétique du logement d'au moins 30 % (ou 20 % en habitat collectif).
-    soit consister en des actions d'amélioration de la performance énergétique concernant au moins 2 des 5 catégories suivantes (et respectant des prescriptions techniques particulières) :
-    travaux d'isolation thermique des toitures,
-    travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur,
-    travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur,
-    travaux d'installation ou de remplacement de systèmes de chauffage,
-    travaux d'installation ou de remplacement de système de production d'eau chaude sanitaire ;

Date d'achèvement

Si les travaux sont réalisés par l'acquéreur, ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l'acquisition du logement (CGI, art. 199 novovicies, I-C).

Justificatifs

Conformément à l‘article 9 de l’arrêté du 26 mars 2019, la justification du respect des exigences de performance énergétique pour la détermination du seuil de consommation après travaux et de la diminution de la consommation est apportée par la fourniture :
• d’une évaluation énergétique répondant aux critères des diagnostics de performance énergétique (DPE) qui devront être réalisés par des professionnels (« personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés »). Les documents attesteront des réductions de consommation d'énergie avant et après les travaux.
• des factures, autres que les factures d'acompte, des entreprises ayant réalisé des travaux, comportant le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, ainsi que les caractéristiques et critères de performance exigés.

Dispositif Denormandie : localisation du bien (CGI, art. 199 novovicies, IV bis)

Zonage

L'application du dispositif suppose que le logement soit situé dans les territoires où les besoins sont identifiés, notamment les villes qui ont :
-    signé des conventions dites "Cœur de ville"
-    ou qui ont mis en place une opération de revitalisation de leur territoire (en signant une convention ORT ou opération de revitalisation de territoire).
-    Ou dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué.

La liste des communes concernées par le dispositif est fixée par l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt.

Ces communes sont classées par zones A, A bis, B1, B2 ou C.

Nouveauté : l’arrêté du 5 septembre 2025 a modifié le classement des communes. Pour connaître la zone de votre commune, accédez au simulateur sur le site officiel service-public.gouv.

Copropriétés en grande difficulté

Depuis le 11 avril 2024, le dispositif est étendu aux investissements réalisés dans des copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées.

Dispositif Denormandie : conditions tenant à la location

Habitation principale

Le logement doit être loué nu (non meublé) à usage d'habitation principale.

Date d'effet de la location

Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

Durée de la location

Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
À l’issue de la période d’engagement de location initiale de six ou neuf ans, le contribuable peut le proroger pour une période de trois ans (en cas d’engagement initial de 9 ans), ou deux périodes de trois ans (en cas d’engagement initial de 6 ans), portant ainsi au maximum à douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de l'abaissement d’impôt.

Montant du loyer

Le loyer ne doit pas excéder, charges non comprises, certains plafonds, identiques à ceux existant pour le dispositif Pinel neuf. Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année.
Retrouvez les plafonds de loyer mensuel par mètre carré applicables :
- pour la métropole (CGI, ann. III, art. 2 terdecies D, I,1),
- pour l’outre-mer (CGI, ann. III, art 2 terdecies F, I, 1 ).

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement concerné.

Attention : pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyer peuvent être réduits localement par arrêté du préfet de région.

Dispositif Denormandie : conditions tenant au locataire

Le locataire peut être un de vos ascendants ou descendants. Il ne doit en revanche pas être membre de votre foyer fiscal.
Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser certains plafonds. Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année. Le revenu fiscal de référence est celui figurant sur l’avis d’impôt établi au titre de l’avant dernière année précédant la signature du bail.
Retrouvez les plafonds annuels de ressources des locataires :

pour la métropole (CGI, ann. III, art. 2 terdecies D, I,2,a),
pour l’outre-mer (CGI, ann. III, art 2 terdecies F, I, 2 ).

Montant de la réduction d’impôt du dispositif Denormandie

Assiette de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenu dans la limite d'un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par foyer fiscal et par an.

A noter : la diminution d’impôt octroyée entre dans le plafond global des niches fiscales.

Taux de la réduction d'impôt

France métropolitaine

Il varie en fonction de la durée prise pour l'engagement de location. Il est ainsi de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de douze ans.

Départements et collectivités d’outre-mer

Il est de : 23 % pour une location de 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % sur 12 ans.

A noter : si l'abaissement d'impôt excède l'impôt dû au titre de l'année d'imposition, le solde ne peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des années suivantes.

Dispositif Denormandie : obligations déclaratives spécifiques

Selon les cas, le contribuable doit joindre à sa déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l'immeuble ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure, une note récapitulant les travaux réalisés ainsi que leur montant et tenir à la disposition de l’Administration les documents permettant de justifier la nature des travaux et le niveau de performance énergétique.