Le dispositif d’incitation fiscale "Denormandie" a pour but d’inciter les particuliers à acheter un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé pour le louer. Il s’agit d’une extension du dispositif Pinel déjà en place.
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Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ? Pouvez-vous en bénéficier ?
Le dispositif "DENORMANDIE" est un mécanisme d'investissement locatif permettant d'obtenir un abaissement d'impôt (dispositif de défiscalisation).
Il s'adresse aux contribuables qui achètent, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023, alors qu'ils sont domiciliés en France un logement qui fait ou qui a fait l'objet de travaux d'amélioration définis par décret (et visés ci-dessous) ou un local affecté à un usage autre que l'habitation qui fait ou qui a fait l'objet de transformation en logement.
Le montant des travaux, facturé par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux).
Travaux éligibles : Tous travaux visés ci-après, dès lors qu’ils participent de l’amélioration de la performance énergétique dans les conditions indiquées ci-après.
Sont concernés les travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie pour l'ensemble de ces surfaces. Constituent des surfaces annexes les surfaces des garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun, ainsi que les dépendances suivantes : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d'une surface d'au moins 2 mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.
Date d'achèvement : Si les travaux sont réalisés par l'acquéreur, les logements doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l'acquisition du logement.
Dispositif Denormandie : conditions tenant au logement
Performance énergétique
Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation dit Denormandie, les travaux réalisés doivent :
- soit amener à une amélioration de la performance énergétique du logement d'au moins 30 % (ou 20 % en habitat collectif) et permettre l’obtention a minima, après travaux, de l’étiquette énergétique E sur un DPE (= permettant d'atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire après travaux inférieure à 331 kWh/m2/an) ;
- soit consister en des actions d'amélioration de la performance énergétique concernant au moins 2 des 5 catégories suivantes (et respectant des prescriptions techniques particulières) : travaux d'isolation thermique des toitures, travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur, travaux d'isolation thermique des parois vitrées, travaux d'installation ou de remplacement de systèmes de chauffage, travaux d'installation ou de remplacement de systèmes de production d'eau chaude sanitaire ; et permettre l’obtention a minima, après travaux, de l’étiquette énergétique E sur un DPE (= permettant d'atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire après travaux inférieure à 331 kWh/m2/an).
Justificatifs
La justification du respect des exigences de performance énergétique pour la détermination du seuil de consommation après travaux et de la diminution de la consommation est apportée par la fourniture :
- de 2 diagnostics de performance énergétique (DPE) qui devront être réalisés par des professionnels. Les documents attesteront des réductions de consommation d'énergie avant et après les travaux.
- des factures, autres que les factures d'acompte, des entreprises ayant réalisé des travaux, comportant le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, ainsi que les caractéristiques et critères de performance exigés.
Zonage
L'application du dispositif suppose que le logement soit situé dans les territoires où les besoins sont identifiés, notamment les 222 villes qui ont signé des conventions dites "Cœur de ville" ou dans les communes qui mettront en place une opération de revitalisation de leur territoire.
La liste des communes concernées par le dispositif est fixée par l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts.
Dispositif Denormandie : conditions tenant à la location
Habitation principale
Le logement doit être loué nu (non meublé) à usage d'habitation principale.
Date d'effet de la location
Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.
Durée de la location
Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
À l’issue de la période d’engagement de location initiale de six ou neuf ans, le contribuable peut le proroger pour une période de trois ans (en cas d’engagement initial de 9 ans), ou deux périodes de trois ans (en cas d’engagement initial de 6 ans), portant ainsi au maximum à douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de l'abaissement d’impôt.
Attention : le démembrement de propriété du bien immobilier entraine une remise en cause du dispositif.
Montant du loyer
Le loyer ne doit pas excéder, charges non comprises, certains plafonds, identiques à ceux existant pour le dispositif Pinel neuf.
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Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement concerné.
Attention : Pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyer peuvent être réduits localement par arrêté du préfet de région.
Pour en savoir plus concernant les plafonds de loyer, nous vous invitons à consulter le site de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement. Le lien est fait sur la page de l'investissement locatif Pinel car le dispositif Denormandie en constitue une extension.
Dispositif Denormandie : conditions tenant au locataire
Le locataire peut être un de vos ascendants ou descendants. Il ne doit en revanche pas être membre de votre foyer fiscal. Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser certains seuils.
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Avantages du dispositif Denormandie
L'abaissement d'impôt est calculé sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenu dans la limite d'un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par foyer fiscal et par an.
A noter : L'abaissement d’impôt octroyé entre dans le plafond global des niches fiscales.
Le taux de l'abaissement d'impôt varie en fonction de la durée prise pour l'engagement de location. Il est ainsi de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de douze ans.
Ces taux s’appliquent pour la France métropolitaine.
Le dispositif Denormandie dans les départements et collectivités d’outre-mer offre des taux d’abattement supérieurs : 23 % pour une location de 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % sur 12 ans.
A noter : si l'abaissement d'impôt excède l'impôt dû au titre de l'année d'imposition, le solde ne peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des années suivantes.
Dispositif Denormandie : obligations déclaratives spécifiques
Le contribuable doit joindre à sa déclaration des revenus de l'année, selon le cas, d'achèvement de l'immeuble ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure, une note récapitulant les travaux réalisés ainsi que leur montant et tenir à la disposition de l’Administration des documents permettant de justifier la nature des travaux et le niveau de performance énergétique.
Dispositif Denormandie : cas de remise en cause
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Dispositif Denormandie : modalités de la remise en cause
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