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Encadrement du loyer d’un nouveau contrat de bail d’habitation principale
Les principes
Par principe la fixation des loyers est libre : conformément à l’article 17, II de la loi du 6 juillet 1989, la fixation du loyer des nouvelles locations est libre. Il s’agit essentiellement des premières mises en location.
Par exception, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a mis en place un dispositif expérimental et temporaire prévoyant un encadrement du montant des loyers dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, dites « zones tendues ».
Initialement prévu pour une durée de cinq ans, ce dispositif expérimental a été prorogé de trois ans par l'article 85 de la loi n°2022-217 du 21 févr. 2022 (dite loi 3DS). Il expirera donc le 23 novembre 2026.
NOUVEAUTE 2026 : Le 11 décembre 2025, une proposition de loi visant à pérenniser et à améliorer le dispositif expérimental a été adopté par l’Assemblée nationale. Le Sénat va également examiner ce texte. Pour en savoir plus, c’est ici.
La situation du bien en « zone tendue »
Le logement doit se situer en « zone tendue », c’est-à-dire des « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social » (Loi 6 juillet 1989, art. 17).
Ainsi plusieurs conditions doivent être réunies pour que l’encadrement soit possible :
• Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
• Un niveau de loyer médian élevé ;
• Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
• Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci (art. 140 de la loi ELAN).
La mise en place de l’encadrement
Dès lors que les conditions sont réunies, le dispositif d’encadrement des loyers peut faire l’objet d’une proposition par les collectivités : établissements publics de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence, etc.
Sur la base de cette proposition formée par ces collectivités :
• Un décret détermine le périmètre dans lequel l’encadrement des loyers s’applique.
• Un arrêté annuel du préfet fixe pour chaque catégorie de logements (déterminée en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers) : un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré.
Pour savoir si votre commune est dans un périmètre d’encadrement des loyers, accédez au simulateur officiel.
Loyer encadré et loyer de référence
Pour respecter l’encadrement des loyers, le loyer demandé (hors charges) doit être compris entre :
• le loyer de référence majoré de 20 % et
• le loyer de référence minoré de 30 %.
Pour connaître le loyer de référence du quartier dans lequel se situe le logement, renseignez-vous auprès de la mairie de votre commune ou sur internet.
Complément de loyer
Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement devront être mentionnés au contrat de bail.
Attention : aucun complément ne peut être demandé lorsque le logement présente certaines caractéristiques comme des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G, etc (voir la liste des caractéristiques : (article 140, III, B de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
Sanction en cas de non-respect de l’encadrement
En cas de non-respect de la mesure d’encadrement des loyers, le bailleur risque une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
L’encadrement du loyer lors de la révision annuelle en zone tendue ou non
Le loyer peut être révisé selon l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE.
Pour que la révision soit légale, il faut :
• que le bail prévoie expressément une clause de révision annuelle du loyer : la révision a donc lieu chaque année, à la date convenue par les parties.
• que cette révision ne soit pas supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) ;
• que le logement n’ait pas une étiquette énergétique F ou G (pour les baux conclus, renouvelés ou reconduit depuis le 24 août 2022) (art. 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989).
L’encadrement du loyer lors du renouvellement du bail en zone tendue ou non
Principe de renouvellement tacite sans réévaluation (L. 6 juillet 1989, art. 10)
Le bail se renouvelle par tacite reconduction sans que le loyer soit réévalué
Exception en cas de loyer manifestement sous-évalué (L. 6 juillet 1989, art. 17-2)
Il est possible pour le bailleur de solliciter une réévaluation du loyer lorsque le loyer est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur propose au locataire « un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables » au moins 6 mois avant le terme du bail. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est saisie. A défaut d’accord, le juge tranche le litige.
Encadrement de la réévaluation en cas de loyer manifestement sous-évalué (D. 27 juillet 2017, art. 5)
Pour les renouvellements intervenus jusqu’au 31 juillet 2027, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
• 1° La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
• 2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Bon à savoir : cette réévaluation n’est plus autorisée pour les baux conclus, renouvelés ou reconduit depuis le 24 août 2022 concernant un logement de catégorie F ou G (art. 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989).
Lorsque le logement est reloué ou loué après avoir été vacant
Dans les communes situées en zones tendues, le gouvernement fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés ((Loi 6 juillet 1989, art. 18).
Ainsi, le décret du 27 juillet 2017 met en œuvre cet encadrement de l’évolution de ces loyers applicable jusqu’au 31 juillet 2027 (le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduisant les dispositions du décret du 27 juillet 2017).
Pour quels logements ?
Il s’applique :
• aux mises en location de logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location ;
• aux relocations. Il n'y a relocation que si le locataire précédent est parti depuis moins de 18 mois ou au plus tard 18 mois avant la signature du nouveau bai
Il ne s’applique donc pas :
• aux logements loués pour la première fois ;
• Aux logements inoccupés par le locataire depuis plus de 18 mois ;
• aux logements de la classe F ou de la classe G,
Selon quelles modalités ?
• En principe, le loyer de cette nouvelle location doit être au maximum identique au dernier loyer du précédent locataire, éventuellement révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois précédents (D. 27 juillet 2017, art. 3).
• Par exception, le décret prévoit la possibilité d’une réévaluation notamment en cas de travaux réalisés par le bailleur ou de loyers manifestement sous-évalués (D. 27 juillet 2017, art. 4).
Attention : Lors de la remise en location d'un logement ayant une classe énergétique F, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (art. 17, II de la loi du 6 juillet 1989 et art 1-1 du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017).
Lorsque le logement a une classe énergétique G : il est interdit de le mettre à la relocation depuis le 1er janvier 2025.