La Société civile immobilière comme outil de transmission

23.12.2015

La société civile immobilière (SCI) est une personne morale qui permet de détenir un patrimoine immobilier ou financier et d’en assurer sa gestion.
Les statuts de la SCI organisent les relations entre les associés (gestion, contrôle des acquéreurs…), ce qui est plus délicat lorsque l’investissement dans un bien immobilier est réalisé par une indivision.

La SCI présente également un certain nombre d’atouts pour les non-résidents.

  • Télécharger le guide juridique de l'expatriation

    • Vous souhaitez modifier votre régime matrimonial ou conclure un Pacs ; Vous voulez déclarer des revenus locatifs en France alors que vous vivez à l’étranger ; Vous vous interrogez sur les incidences fiscales d’une succession ou sur la procédure pour rapatrier des fonds ; Vous êtes retraité et envisagez d’acquérir un bien immobilier en Europe mais ne savez pas comment faire. Vous vous demandez comment faire établir une procuration ou un acte authentique . Le Guide juridique des Français à l’étranger répond sous la forme de fiches pratiques.

    • Télécharger le « Guide juridique des Français à l’étranger »

  • Est-il possible de transmettre un patrimoine par l'intermédiaire d'une SCI ?

    • « Les époux X sont domiciliés au Qatar. Ils souhaitent acquérir un immeuble en France. Ils s’interrogent sur l’opportunité de réaliser l’investissement directement ou par le biais d’une SCI de droit français. En effet, leur but est de transmettre un patrimoine à leurs enfants domiciliés en France. »

    • En principe , au plan juridique, on distingue les biens immobiliers et les biens mobiliers, tels que les parts de SCI. Or, cette distinction se révèle parfois très intéressante dans le cadre de l’application des conventions internationales.

    • Ainsi, dans le cas où les époux X font directement l’acquisition de l'immeuble situé en France, lors du décès de l’un d’eux, s’ils sont toujours domiciliés au Qatar, la dévolution de cet immeuble au profit de leurs enfants domiciliés en France sera soumise à l’impôt de succession en France.

    • Dans le second cas, si les époux X créent en France une SCI qui procède elle-même à l’acquisition de l'immeuble, la solution ne sera pas identique.
      En effet, en application de la convention fiscale du 4 décembre 1990 signée entre la France et le Qatar, les parts de SCI ne sont soumises aux impôts sur les successions que dans l’État où le défunt avait son dernier domicile. Aussi, les parts de la SCI seront soumises à l’impôt au Qatar, même si la SCI ne détient que des biens immobiliers en France.
      Par conséquent, si les époux X ne détiennent des biens en France que par l’intermédiaire de la SCI, la dévolution de leur succession ne sera soumise qu’à l’impôt de succession au Qatar. Sachant qu'il n'existe pas de droits de mutation à titre au Qatar, le recours à une SCI peut se révéler opportun.

    • On notera qu’en cas de donation, et faute de convention signée entre la France et le Qatar sur le sujet, les droits de donation seraient dus en France (CGI, article 750 ter 2° voir fiche « Fiscalité des donations et successions »).

  • Quel est l'intérêt de donner des parts de SCI ?

    • « Les époux Y, domiciliés aux États-Unis et ne possédant pas la nationalité américaine souhaitent acquérir un bien immobilier en France par le biais d’une SCI de droit français. Ils ont une fille domiciliée en France.
      À leur décès, la fille sera-t-elle soumise à l’impôt de succession en France ou aux États- Unis ?
      »

    • Contrairement à la convention entre la France et le Qatar applicable dans la première question, la convention franco-américaine considère que les parts d’une SCI dont l’actif est composé d’au moins 50 % de biens immobiliers situés dans un État sont taxables dans cet État.

    • Ainsi, si les époux Y créent une SCI en France qui ne détient qu’un bien immobilier en France, les parts de la SCI seront à leur décès soumises à l’impôt de succession français.

    • Les États-Unis pourront également taxer la dévolution, mais un crédit d’impôt sera octroyé par les États-Unis afin d’éviter une double imposition. Ce crédit d’impôt sera égal au montant de l’impôt payé en France au regard des parts de la SCI.

    • En fonction du pays où est installé le non-résident, la création d’une SCI en France n’a pas nécessairement les mêmes conséquences fiscales.

  • En matière de donation, quel peut être l'intérêt de recourir à une SCI pour détenir des immeubles en France ?

    • L’un des intérêts de la SCI est de permettre au non-résident de procéder à la donation de son patrimoine en France de manière progressive à une ou plusieurs personne(s) en évitant le problème de l’indivision. En effet, les abattements fiscaux applicables en France sur les donations sont renouvelables tous les quinze ans (CGI article 784). Aussi, pour optimiser l’utilisation de ces abattements, il est préférable de procéder à plusieurs donations dans le temps. Si le non-résident donne des parts de la SCI tous les quinze ans, il pourra conserver la gestion du patrimoine détenu par la SCI en aménageant les statuts. Il peut également limiter la vente des titres qui ont été transmis.

    • Bien entendu, pour toute opération de transmission au niveau international, il convient de s’assurer du régime de taxation des parts sociales dans chaque pays.

  • Existe-t-il des particularités fiscales lorsque les biens immobiliers situés en France sont détenus par une SCI de droit français ?

    • Lorsqu’une SCI détient des biens immobiliers en France ou des droits réels immobiliers sur des immeubles en France (usufruit ou nue-propriété) et que ces biens représentent au moins 50 % de son actif, une taxe de 3 % est due (CGI, article 990). Elle est assise sur la valeur vénale (valeur de vente) des immeubles ou des droits.

    • En revanche, si les biens sont détenus directement par le non-résident, la taxe de 3 % n’est pas due.

    • Néanmoins, dans le cas d’une SCI, il est possible d’éviter l’application de la taxe de 3 %. En effet, l’administration admet qu’une SCI, soumise à l’impôt sur le revenu, ne soit pas redevable de cette taxe, notamment :
      - si la SCI donne des immeubles en location : elle est alors tenue au dépôt de la déclaration n° 2072. Le fait de déposer cette déclaration permet d’éviter le paiement de la taxe.
      - si la SCI a souscrit, au titre de l’année au cours de laquelle elle a été constituée, une déclaration n° 2072 et qu’elle est par la suite dispensée du dépôt de ladite déclaration car elle met gratuitement l’immeuble à la disposition de ses associés. Il convient toutefois qu’aucune modification ne soit intervenue sur les éléments portés à la connaissance de l’administration relatifs, en particulier, à la répartition du capital de la société et aux immeubles qu’elle possède (BOI 7 Q-1-08 du 7 août 2008 n° 108).

  • A retenir

    • La SCI permet d’optimiser la transmission de son patrimoine tout en conservant le contrôle de ce qui est donné.

    • La création d’une SCI doit s’accompagner d’une étude du régime fiscal propre à chaque État et notamment des conventions internationales.

    • Fiscalement, le fait de recourir à une SCI peut se révéler avantageux.

A savoir

Tout savoir sur l'expatriation, téléchargez le guide juridique des Français de l'étranger !

Voir aussi
28.06.2016
Les notaires sur www.lepetitjournal.com
23.03.2017
La lettre des notaires de France dans le monde / Mars 2017
05.05.2017
La Lettre Conseils des notaires : Mariage
rapport-annuel-2016-notaires
27.06.2017
Rapport annuel 2016