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L'achat en tontine

07.11.2017

La clause de tontine (encore appelée pacte tontinier) insérée dans l’acte d’achat d’un bien immobilier peut se révéler intéressante si vous achetez à deux.
Elle évite les dangers de l’indivision et garantit au survivant la propriété de la totalit­é du bien.

Attention toutefois aux idées reçues ! La tontine n’est peut-être pas adaptée à votre situation et peut parfois se transformer en un véritable piège.­

  • Les conditions préalables pour acheter en tontine :

    • En tant que contrat « aléatoire », l'achat en tontine doit respecter les conditions de l'aléa.

    • Les acquéreurs :
      - doivent tous financer une partie du bien,
      - doivent avoir une espérance de vie similaire.

    • À défaut, l'achat en tontine peut être requalifié en donation.

  • Fonctionnement de la tontine du vivant des acquéreurs :

    • Le risque : Il faut toujours l'unanimité pour agir ;

    • Si les acquéreurs ne s'entendent plus (ou souhaitent se séparer), ils peuvent décider de vendre le logement ou se mettre d’accord pour que l’un d’eux rachète la part de l’autre.

    • L'unanimité est dans ce cas nécessaire, car, à l’inverse de ce qui se passe dans l’indivision, les acquéreurs ne peuvent provoquer le partage en justice, ni même exiger la vente du logement. En effet, l'adage "nul ne peut demeurer dans l'indivision" n'est pas applicable.

  • Au décès de l'un des acquéreurs :

    • La personne prédécédée est déclarée ne jamais avoir acheté, seul l'acquéreur survivant est considéré comme propriétaire depuis l'origine.

    • Les héritiers de la personne décédée n’ont donc aucun droit sur le bien (le bien ne fait pas partie du patrimoine du défunt).
    • L’acquéreur survivant doit néanmoins payer des droits de succession , calculés sur le degré de parenté qu’il entretient avec le défunt et la valeur de la part qu’il recueille (gratuit entre époux et partenaires pacsés, 60 % entre concubins après un abattement de 1 594 €).

    • A ce principe, il existe toutefois une exception. Ainsi, quand le bien constitue la résidence principale des acquéreurs au moment du décès et que sa valeur est inférieure à 76 000 €, le survivant ne paie que des droits de mutation à titre onéreux (soit le taux maximum légal de 5,81 %).
A savoir

Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier ? Consultez les guides "Achat immobilier : mode d'emploi"

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