Le bail commercial

13.01.2017

Le bail commercial est le contrat de location qui unit le commerçant, l'artisan ou l'industriel qui exploite une entreprise dans un local, et le propriétaire des lieux.

  • Qui signe un bail commercial ?

    • En principe, les personnes immatriculées au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers qui souhaitent exploiter dans les locaux loués, un fonds de commerce ou un fonds industriel ou artisanal signent un bail commercial.

    • Sa durée minimale est de neuf ans.

  • Pourquoi parle-t-on de « propriété commerciale » ?

    • Le statut du bail commercial présente des avantages considérables pour le locataire. L'entrepreneur doit pouvoir compter sur une adresse professionnelle ou commerciale stable pendant une longue période. La fidélité de sa clientèle en dépend.

    • Le locataire a droit en principe au renouvellement du bail, c’est cette protection spéciale qui est parfois appelée « propriété commerciale ».

    • Pendant la durée du bail, le locataire ne peut pratiquement pas être évincé, sauf cas exceptionnels et à condition d'être indemnisé par le propriétaire.

  • La pratique du pas-de-porte est-elle autorisée ?

    • Oui. La pratique du droit d’entrée, communément appelé « pas-de-porte » est un peu la contrepartie de la propriété commerciale.

    • Le locataire verse ainsi une somme d'argent lors de son entrée dans les lieux. Elle s'analyse soit comme un supplément de loyer, soit comme une indemnité.

  • Comment sont fixés le loyer et les charges ?

    • Le loyer originaire est fixé librement entre le bailleur et le locataire. 
Il peut ensuite être révisé de façon triennale mais dans le respect d'un plafond légal interdisant des augmentations excessives.

    • Les baux commerciaux prévoient le plus souvent une indexation du loyer sur la base de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires pour les activités tertiaires autres que les activités commerciales ou artisanales.

    • Par ailleurs, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire est librement débattue entre eux ( taxe foncière, charges de copropriété, etc.).

  • Le propriétaire peut-il récupérer son local ?

    • La « propriété commerciale » ne retire pas au propriétaire le droit de récupérer son bien au terme du bail ou à la fin d'une période de trois ans, dans certaines circonstances, par exemple : construction, reconstruction, habitation personnelle si les locaux comprennent un logement, démolition, ou encore motif grave et légitime.

    • De plus, en cas de non-respect par le locataire de ses obligations (non paiement du loyer par exemple), le bailleur pourra se voir restituer rapidement son local s'il a fait établir son bail par un notaire. 
En effet, seul le contrat de bail notarié dispense le bailleur d'obtenir un jugement de condamnation de son locataire pour obtenir le paiement des loyers et la résolution rapide du bail.

  • Le locataire peut-il résilier son bail ?

    • Le locataire est autorisé à donner congé à l’expiration de chaque période triennale, soit à l’issue de la 3e année, de la 6e ou de la 9e, d’où l’expression courante de « bail 3-6-9 ».

    • Il est aussi libre de céder son bail à son successeur, dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, ou être amené à céder isolément son droit au bail.
      C'est l'hypothèse de plus en plus fréquente où le commerçant en place cesse son activité et cède son droit au bail à un commerçant exerçant une activité différente de la sienne.

    • Si des clauses du contrat de bail peuvent interdire ou restreindre cette cession, la loi lui offre cette possibilité lorsqu'il fait valoir ses droits à la retraite.

  • Dans quelles conditions, le locataire a-t-il droit au renouvellement de son bail ?

    • A l’issue des 9 ans, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail pour la même durée et moyennant un loyer soumis à un plafond.

    • Si le bailleur ne souhaite pas reconduire le bail, il est tenu de verser à son locataire une indemnité d’éviction.

    • Le locataire évincé a droit à la réparation intégrale du préjudice qu’il subit. L’indemnité peut alors correspondre à la valeur vénale du fonds.

A savoir

Simples en apparence, les baux commerciaux donnent lieu à d'innombrables conflits.

Le bail notarié, obligatoire dans certains cas, est vivement recommandé dans tous les cas. 
Par ses conseils, le notaire vous assure de la rédaction d'un acte équilibré, protecteur et efficace que seul un acte authentique peut conférer.

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