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Le domaine public immobilier

08.11.2017

Le Code général de la propriété des personnes publiques consacre la définition du domaine public née des décisions rendues par le Conseil d’Etat tout au long du XXème siècle.­ Soit la consistance du domaine public suivante :

  • 1. Consistance du domaine public immobilier (Article L2111-1 du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques ou CG3P)

    • Outre les biens qui sont des accessoires indispensables d’autres biens faisant partie du domaine public et sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d’une personne publique est constitué des biens lui appartenant qui sont :
      - soit affectés à l’usage direct du public,
      - soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public.

    • Précisions concernant cette définition
       - Le bien doit appartenir de façon exclusive à une personne publique. En effet, un bien ne peut pas appartenir à une commune et faire l’objet d’une copropriété avec des personnes privées.
      - L’affectation à l’usage direct du public ne doit pas être confondue avec l’ouverture au public. 
      Exemple : une plage ou une forêt ouverte au public ne suffit à la faire dépendre du domaine public.
      - L’aménagement indispensable exigé pour l’affectation à un service public exclue un simple aménagement spécial. 
      Exemple : de simples bureaux administratifs dans une annexe de mairie pourront relever du domaine privé de la commune.

  • 2. Le principe d’une utilisation conforme à l’affectation d’utilité publique reçue (Article L 2121-1 du CG3P)

    • Toute utilisation du domaine public doit se faire conformément à l’affectation d’utilité publique que ce domaine a reçue.
      Sous cette condition, il est donc possible de conférer à des personnes privées le droit de disposer d’une manière privative du domaine public. On parle d’occupation privative du domaine public.

  • 3. Les règles générales d’occupation du domaine public (Articles 2122-1 et suivants du CG3P)

    • Sous réserve de l’observation du principe d’affectation, l’article L2122-1 du CG3P subordonne l’utilisation ou l’occupation du domaine public à la délivrance d’un titre d’autorisation.
      Cependant, cette autorisation est toujours, temporaire, précaire et révocable 

    • - Autorisation temporaire (Article L2122-2 du CG3P) : du fait du caractère inaliénable et imprescriptible des biens qui relèvent du domaine public (Article L3111-1 du CG3P)
      - Autorisation précaire et révocable (Article L2122-3 du CG3P) : du fait du principe de l’affectation d’utilité publique des biens du domaine public rappelé ci-avant.

    • Par dérogation à ce régime de droit commun, les autorisations du domaine public peuvent, toutefois, être assorties de droits réels. Les dispositions de l’article L2122-20 du CG3P prévoient que les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics peuvent sur leur domaine public : 
      - conclure un « Bail Emphytéotique Administratif » ou BEA dont le régime juridique est codifié aux articles L1311-2 à L1311-4-1 du « Code Général des Collectivités Territoriales » ou CGCT,
      - ou délivrer des « Autorisations d’Occupation Temporaire » ou AOT constitutives de droits réels dans les conditions déterminées par les articles L1311-5 à 1311-8 du CGCT.
      Dans ces deux situations, le preneur (locataire ou occupant) bénéficie de prérogatives dévolues ordinairement au propriétaire.

  • 4. Les dispositions particulières relatives à l’utilisation du domaine public dans le cadre de l’exploitation de certaines activités commerciales (Article L 2124-32-1 du CG3P issu de la loi Pinel)

    • Au motif que le domaine public est imprescriptible et inaliénable, jusqu’à l’intervention du législateur en 2014, il n’y avait aucune reconnaissance de l’existence de la propriété du commerçant sur son fonds de commerce exploité sur le domaine public. 

    • Depuis la loi Pinel, l’article 2124-32-1 du CG3P dispose « qu’un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre. »

    • Ainsi, un fonds de commerce peut être constitué sur le domaine public et peut être indemnisé par l’administration.

  • 5. Les dispositions financières (Articles L2125-1 à 2125-6 du CG3P)

    • L’occupation ou l’utilisation du domaine public donne lieu au paiement d’une redevance sous réserve de nombreuses exceptions prévues par la loi.

    • Exemple : « l’autorisation d’occupation ou d’utilisation du domaine public peut être délivrée gratuitement aux associations à but non lucratif qui concourent à la satisfaction d’un intérêt général. »

  • 6. La sortie du domaine public (Article L2141-1 CG3P)

    • Si l’entrée dans le domaine public ne nécessite aucun acte, la sortie du domaine public en revanche va imposer l’adoption d’une décision prononçant le déclassement du bien.

  • 7. Biens relevant du domaine privé (Article L2211-1 du CG3P)

    • A contrario, tous les biens des personnes publiques n’appartenant pas au domaine public relèvent du domaine privé 

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A savoir

La pratique révèle qu’il n’est pas toujours aisé de savoir si un bien appartenant à une collectivité locale fait partie ou non du domaine public.
Pourtant la distinction est fondamentale et entraînera ou non la possibilité de faire les actes envisagés.
L’analyse par le notaire en collaboration avec les services des collectivités locales est nécessaire. Le notaire chargé de la rédaction se montrera particulièrement vigilant.

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