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Le droit de préemption

16.11.2017

Le droit de préemption peut être défini comme la faculté reconnue à une personne physique ou morale de se substituer à l’acquéreur (ou au donataire dans certains cas autorisés) d’un bien que son propriétaire a mis en vente (ou donné).

En vertu de l’article L210-1 du Code de l'urbanisme, les différents droits de préemption reconnus par le législateur sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, d’actions et opérations d’aménagement définies de façon très large par l’article L300-1 du même code.

  • Les différents droits de préemption :

    • - Le droit de préemption urbain (DPU) institué par délibération du conseil municipal dans les communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme(PLU). (Articles L211-1 et suivants du Code de l’urbanisme).

    • - Le droit de préemption exercé dans les zones d’aménagement différé (ZAD) créées par le préfet ou par délibération de l’organe délibérant de l’établissement de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la compétence est reconnue par la loi (Article L212-1 et suivants du Code de l’urbanisme).

    • Note : Certaines des règles régissant ces deux droits de préemption sont communes (Articles L213-1 et suivants du Code de l’urbanisme).

    • - Le droit de préemption des communes en cas d’aliénation à titre onéreux des fonds artisanaux, fonds de commerce et baux commerciaux si elles ont institué un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité (Article L214-1 et suivants du Code de l’urbanisme). Voir la fiche « Droit de préemption commercial des communes »)
      Ce droit a été étendu aux terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m2.

    • - Le droit de préemption dans les espaces sensibles naturels créés par le département (Article L215-1 et suivants du Code de l’urbanisme).
      Ce droit de préemption est applicable sur tout terrain ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance de terrains qui font l'objet d'une aliénation à titre onéreux (Article 215-9 du Code de l’urbanisme).
      A titre exceptionnel, l'existence d'une construction ne fait pas obstacle à l'exercice du droit de préemption dès lors que le terrain est de dimension suffisante pour justifier son ouverture au public, (Article 215-11 du Code de l’urbanisme).

    • - la loi ALUR a instauré un nouveau droit de préemption à l’article 10 de la Loi de 1975 « relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation » qui s’ajoute au droit de préemption des locataires ou occupants de bonne foi pour toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à une première mise en copropriété.
      Il s’agit d’un droit de priorité résiduelle au profit de la commune où est situé l’immeuble, en cas d’absence d’acception par un des locataires ou occupants de bonne foi des offres de vente.

    • Sanction : « A défaut, toute vente à un autre acquéreur est réputée nulle. »

  • Condition générale de préemption

    • Pour pouvoir être préemptés, les biens immobiliers doivent impérativement être situés dans une zone de préemption.

  • Les titulaires du droit de préemption

    • Les titulaires du DPU sont déterminés par les articles L211-1 et L211-2 du Code de l’urbanisme. Il s’agit principalement de la commune, mais les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent être compétents.

    • En zone d’aménagement différé, « l’acte créant la zone désigne le titulaire du droit, de préemption ». Ce peut être une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation ou le concessionnaire d’une opération d’aménagement. (Article L212-2 du Code de l’urbanisme).

    • Le titulaire du droit de préemption urbain ou en zone d’aménagement différé peut déléguer son droit à l’Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement (Article L213-3 du Code de l’urbanisme).

    • Dans un espace naturel sensible, c’est le département qui est titulaire du droit de préemption et lorsque le Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres est territorialement compétent, il peut se substituer au département si celui-ci n'exerce pas le droit de préemption. (Article L215-4 et 5 du Code de l’urbanisme). Le département peut déléguer son droit de préemption (Article L215-8 du Code de l’urbanisme).

  • Le droit de préemption urbain (DPU)

    • Il permet à une collectivité publique d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente ou faisant l’objet d’une donation (à l’exception de celles réalisées entre personnes d’une même famille) par une personne privée (particulier) ou morale (entreprise). Il est régi par les articles L211-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
      La collectivité publique se substitue alors à l’acquéreur initial.

    • Les biens concernés
      Le droit de préemption peut porter sur les terrains de toute nature, mais aussi sur des maisons individuelles, des immeubles en copropriété, des appartements. Les parts et actions de société peuvent également être soumises au droit de préemption comme les parts de sociétés civiles (sous certaines conditions), de sociétés d’attribution et de sociétés coopératives de construction.

    • Les droits de préemption urbains les plus courants (Article L211-4)
      Ils concernent :
      - L’aliénation d’un ou plusieurs lots de copropriété à usage d’habitation principale, à usage professionnel ou à usage professionnel et d’habitation dont le règlement de copropriété a plus de 10 ans. Cette durée est calculée depuis la publication dudit règlement.
      - L’aliénation d’un immeuble bâti dès lors que la construction est achevée depuis au moins 4 ans.
      - Les aliénations mentionnées ci-dessus qui par principe et à contrario, sont exemptées de DPU et pour lesquelles, la commune, par délibération motivée, peut décider de les y soumettre. On parle alors de droit de de préemption renforcé ou DPU « renforcé ».
      Ledit droit de préemption renforcé étant également applicable par arrêt motivé du préfet dans les communes ayant fait l’objet d’un constat de carence au titre de l’article L. 302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation (carence en logements sociaux).

  • Les modalités d’exercice du droit de préemption des articles L213-1 et suivants du Code de l’urbanisme et notamment du DPU.

    • Remarque : Elles concernent le droit de préemption urbain, mais également celui applicable dans les zones d’aménagement différé et pour partie le droit de préemption commercial des communes.

    • Le propriétaire qui souhaite céder son bien situé sur une zone de préemption doit adresser, en recommandée avec accusé de réception, une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie où se situe le bien ou la déposer contre décharge.

    • Cette déclaration doit comporter :
      - l’indication du prix et les conditions de la vente.
      - des informations environnementales dues au titre de l’article L514-20 du Code de l’environnement
      Elle constitue une offre de vente et doit donc être remplie avec beaucoup de soin.

    • La collectivité publique dispose de deux mois pour faire savoir si elle souhaite ou non acquérir le bien aux conditions proposées par le vendeur. Elle peut profiter de ce délai pour négocier le prix (dans le cas d’une vente) ou la valeur du bien (dans le cas d’un échange ou d’un apport à une société).

    • Demande de renseignements complémentaires de la mairie (L 213-2 du Code de l’urbanisme)
      La loi prévoit la possibilité pour le titulaire du droit de préemption, dans le délai de deux mois dont il dispose pour se prononcer sur la DIA, d’adresser au propriétaire une demande unique de communication de renseignements complémentaires permettant d’apprécier :
      - la consistance et l’état de l’immeuble
      - le cas échéant, la situation sociale et financière et patrimoniale de la société civile immobilière
      a loi prévoit également la possibilité pour la mairie de demander au vendeur à visiter le bien.

    • Bon à savoir : ces demandes complémentaires auront pour effet de suspendre le délai de deux mois requis pour la réponse du titulaire du droit de préemption. Il reprend à compter de la réception des documents ou de la visite du bien ou du refus de la visite. La vente sera retardée d’autant. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire disposera d’un délai d’un mois supplémentaire pour prendre sa décision, ce qui porte le délai à trois mois.

    • Le juge compétent (Article L213-4 du Code de l’urbanisme).
      L'administration n'est pas tenue par le prix de vente convenu avec l'acquéreur, elle peut faire une contre-proposition. A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition sera fixé judiciairement par la juridiction compétente en matière d’expropriation.

  • Quel est le rôle du notaire ?

    • Quand le bien mis à la vente est préemptable, c’est le notaire, en pratique, qui se charge d’informer la collectivité publique de la signature du compromis de vente ou de la promesse par le biais de la déclaration d’intention d’aliéner.

    • Et si la collectivité locale décide de préempter, le notaire chargé de la rédaction de l’acte vérifie si les procédures sont respectées.

A savoir

Que vous soyez le vendeur, l’acquéreur évincé ou encore le représentant de la collectivité locale, n’hésitez pas à solliciter les conseils de votre notaire en amont de la procédure. Vous éviterez ainsi les risques de contentieux, le blocage  de la situation et l’éventuelle mise en cause de la responsabilité de la commune et de ses responsables.

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