Les diagnostics techniques immobiliers

02.08.2017

Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). ­­

  • Diagnostics immobiliers, un dossier unique ou DDT

    • Ce do­ssier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement et être fourni par le propriétaire au locataire d'un local d'habitation ou d'un local à usage mixte d'habitation et professionnel.

    • Il doit être rédigé par un professionnel, dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..).

    • Dans un souci de protection du consommateur, le DDT porte une appréciation sur la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, sur le risque d'exposition au plomb, sur la présence de termites, sur les risques naturels et technologiques, sur les performances énergétiques, sur les installations de gaz, le contrôle de l'installation électrique, ainsi que le contrôle des installations d'assainissement non collectif (fosses septiques et autres) quand le logement n'est pas raccordé à l'égout.

    • Vous êtes le vendeur :
      - Le coût d'établissement du dossier de diagnostic technique est à votre charge.
      - Si vous mettez en vente un bien immobilier, n'hésitez pas à interroger plusieurs professionnels afin de comparer leurs prix, tout en vérifiant qu'ils remplissent bien les conditions de certification, d'assurance et d'indépendance prévues par la loi. Le technicien doit vous en justifier par la remise d'une attestation.
      - N'hésitez pas à interroger votre notaire sur vos obligations exactes. La loi en effet vous impose de fournir ces documents sous peine d’être responsable des conséquences de ce défaut d'information. Vous ne pouvez donc pas en être dispensé.

    • Vous êtes l'acheteur :
      - Vous devez vous informer afin de ne pas vous tromper sur les caractéristiques du bien que vous envisagez d'acheter. Ces diagnostics permettent à l'acheteur d'avoir une idée plus précise sur son investissement, ses qualités et ses défauts.
      - Il n'est pas impossible que dans l'avenir, d'autres contrôles soient ajoutés au dossier, dans le but constant d’une meilleure information et protection du consommateur.

  • Le diagnostic AMIANTE

    • Nature du document : Etat mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.

    • Immeubles concernés : Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

    • Transaction concernée : Vente

    • Durée de validité du document : Si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée. En revanche, si la présence d'amiante est détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivants la remise du diagnostic. Attention : si le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en cas d'absence d'amiante.

    • Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

  • Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF

    • Nature du document : Document relatif à l'installation d'assainissement non collectif.

    • Immeubles concernés : Tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public.

    • Transaction concernée : Vente

    • Durée de validité du document : 3 ans.

    • Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d'un an après la signature de l'acte authentique.

  • Le diagnostic PLOMB

    • Nature du document : Constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Ce constat doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

    • Immeubles concernés : Immeubles d'habitation ou partie(s) d' immeuble affectée(s) à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949.

    • Transaction concernée : Vente / Location

    • Durée de validité du document : Si présence de plomb supérieure à certains seuils : 1 an pour la vente / 6 mois. Sinon, illimitée.

    • Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Le manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence est susceptibles d'engager la responsabilité pénale du bailleur. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

  • Le diagnostic ELECTRICITE

    • Nature du document : Etat de l'installation intérieure électrique.

    • Immeubles concernés : Immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.

    • Transaction concernée : Vente

    • Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.

    • Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

  • Le diagnostic ERNMT

    • Nature du document : Etat des risques naturels, miniers et technologiques

    • Immeubles concernés : Tout type d'immeubles visés par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles.

    • Transaction concernée : Vente / Location

    • Durée de validité du document : Moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente ou de la conclusion du contrat de location.

    • Sanctions prévues : Poursuite de la résolution ou demande de diminution de prix par le vendeur. Demande de dommages et intérêts pour le locataire.

  • Le diagnostic GAZ

    • Nature du document : Etat de l'installation intérieure de gaz.

    • Immeubles concernés : Immeuble d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.

    • Transaction concernée : Vente

    • Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.

    • Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

  • Le diagnostic TERMITES

    • Nature du document : Etat relatif à la présence de termites .

    • Immeubles concernés : Tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux).

    • Transaction concernée : Vente

    • Durée de validité du document : 6 mois maximum. A refaire en cas de nouvel arrêté municipal déclarant une zone d'infestation.

    • Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

    • Carte des départements couverts par un arrêté préfectoral délimitant les zones infestées par les termites au 1er janvier 2016.

  • Le diagnostic DPE

    • Nature du document : Diagnostic de performance énergétique.

    • Immeubles concernés : Tous les immeubles bâtis sauf ceux listés à l'article R.134-1 du CCH.

    • Transaction concernée : Vente / Location

    • Durée de validité du document : 10 ans. A refaire en cas de travaux substantiels notamment.

    • Sanctions prévues : L’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente. De son coté le locataire peut éventuellement obtenir une diminution du prix du loyer.

  • Le diagnostic MERULE

    • Nature du document : Information sur la présence d'un risque de mérule. 

    • Immeubles concernés : Tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux).

    • Transaction concernée : Vente

    • Durée de validité du document : Pas de durée fixée.

    • Sanctions prévues : La présence de mérule peut, sous certaines conditions, constituer un vice caché de nature à engager la responsabilité civile du vendeur.

  • Le diagnostic METRAGE LOI CARREZ

    • Nature du document : Mesurer la surface privative habitable. Le métrage doit être accompagné par la remise de documents supplémentaires concernant l’organisation de l’immeuble, l’état financier de la copropriété et éventuellement l’état daté des charges. Le vendeur doit également présenter un certificat délivré par le syndic.

    • Immeubles concernés : Tous les lôts de copropriété à usage d'habitation ou commercial (exceptés les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2)

    • Transaction concernée : Vente

    • Durée de validité du document : Permanente

    • Sanctions prévues : Action en nullité de la vente en cas d'absence de mention. Demande de diminution du prix si erreur de surface de plus de 5 %.

  • Le diagnostic RADON

    • A compter du 1er juillet 2017 au plus tard, les vendeurs d’un bien immobilier situé dans l’une des zones à «potentiel radon» (gaz radioactif incolore et inodore) seront tenus de réaliser un diagnostic pour informer leur acquéreur de l'existence de ce risque.

    • Les bailleurs seront soumis à la même obligation à l’égard de leur locataire.

    • Les immeubles concernés ainsi que les modalités de surveillance et les niveaux d'activité volumique à risque seront définis par voie réglementaire.

  • Le diagnostic technique de l'immeuble en copropriété

    • Depuis le 1er janvier 2017, le diagnostic technique global (DTG) est devenu obligatoire, d’une part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d'habitation) de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété et, d’autre part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d'habitation) soumis à une procédure d’insalubrité et pour lesquels l’administration demande au syndic de lui produire un DTG.

    • Pour les autres copropriétés, la réalisation (ou non) de ce diagnostic qui a vocation à présenter l’état de l’immeuble et à fixer les éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien sur les dix années à venir doit obligatoirement être soumise à un vote en assemblée générale.  Dès lors qu’il existe, le DTG doit être fourni en cas de vente d’un lot de copropriété ou de toute la copropriété.

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