Louer : les avantages du bail notarié

02.08.2017

La location ou bail d'habitation consiste en un contrat conclu entre un locataire dit preneur et un propriétaire appelé bailleur.

  • Différentes formes de bail d'habitation

    • Le bail sous seing privé , rédigé et signé directement entre des particuliers.

    • Le bail notarié, acte authentique rédigé et signé par un officier public, le plus souvent le notaire.

    • Quand un un bail contient l’obligation de payer un loyer, le notaire délivre au propriétaire bailleur une copie exécutoire , lui permettant d’obtenir l’exécution forcée de l’engagement du locataire, de la même manière que s’il s’agissait d’une décision de justice.

    • Le contrat de location va ainsi pouvoir être exécuté, dans toutes ses conditions, sans qu’il y ait besoin d’une décision de justice.

    • Le propriétaire à qui des loyers sont impayés va transmettre sa copie exécutoire à l’huissier de justice de son choix en vue des poursuites et du recouvrement.

  • La sécurité du bail notarié

    • Tous les baux devraient être rédigés par acte notarié dans l’intérêt tant du bailleur que du locataire. En effet, leur sécurité respective sera assurée.

    • D'une part, il en va de la sécurité du locataire qui bénéficiera de toutes les garanties apportées par la compétence du notaire et par l’acte authentique.

    • Avec l’acte authentique, le locataire ne risque pas de signer un bail ne contenant pas toutes les garanties que lui offre la loi. Il est certain que les sommes qu’il a versées et celles qu’il s’engage à verser seront exactes et incontestables par son propriétaire.

    • D'autre part, il en va également de la sécurité du propriétaire, car chaque type de bail est aujourd’hui encadré par de nombreux textes législatifs et réglementaires obligatoires. Certains manquements sont sanctionnés pénalement et la responsabilité des propriétaires est de plus en plus recherchée. Des questions de santé publique justifient parfois ces mises en cause. Les choses peuvent mal tourner si une obligation essentielle a été omise par le propriétaire.

    • - Etes-vous certains de bien connaître toutes les règles obligatoires en matière de location de logement ? Notion de logement décent, de superficie et de volume minimum, de plomb, d’amiante, etc...?

    • Au moment de signer un bail d’habitation, pensez toujours à l’acte authentique. Cela vaut également pour un bail commercial, rural ou encore professionnel.

  • Les loyers

    • En outre, la fixation des loyers fait désormais l’objet de plusieurs dispositifs légaux ou réglementaires qu’il convient de respecter.

    • Lors de la formation du bail :

    • - Si le logement est situé dans une commune des zones dites zones tendues, le loyer initial proposé à un nouveau locataire doit être (sauf exceptions) identique à celui qui était appliqué au précédent locataire. Une augmentation est possible dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) uniquement si elle n’a pas été appliquée dans les 12 derniers mois

    • - Par ailleurs, depuis le 1er août 2015, le second dispositif d’encadrement des loyers de la loi ALUR est entré en vigueur à Paris. Ainsi, les propriétaires parisiens qui louent leur logement à titre de résidence principale ne peuvent plus exiger un loyer supérieur à un « loyer de référence majoré », qui équivaut à un loyer médian (calculé quartier par quartier) augmenté de 20 %. Ce dispositif d'encadrement des loyers concerne également Lille depuis le 1er février 2017 et devrai s'étendre assez rapidement à d'autres villes d’ici 2018.

    • En cours de bail :

    • - Sauf exceptions (notamment en cas de loyer manifestement sous-évalué), l’augmentation annuelle d’un loyer (à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date d’anniversaire du bail) n’est possible que si elle est expressément prévue dans le contrat de location. 

    • - Elle ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), publié trimestriellement par l’INSEE. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.

    • - Depuis le 27 mars 2014, le bailleur doit manifester sa volonté d’appliquer la révision. Il dispose d’un délai d’un an, à compter de la date prévue, pour en faire la demande. Passé ce délai, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible.

  • Le dépôt de garantie

    • Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Versé lors de l’entrée dans les lieux, son montant doit obligatoirement figurer au bail et ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges pour une location nue (non meublée) à titre de résidence principale. En cas de location meublée à titre de résidence principale, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 2 mois de loyer hors charges. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois.

    • Le dépôt de garantie peut être financé par un tiers tel qu’un organisme de 1 % logement. Dans ce cas, la somme est avancée sous forme de prêt et le locataire rembourse ensuite le montant, sans intérêts, en 36 mensualités maximum. Cette aide existe pour les baux du secteur privé ou social.

  • La protection des locataires

    • Depuis la loi ALUR, mais aussi avec la loi MACRON, les locataires ont vu leur protection accrue, notamment en cas de congé délivré par le bailleur qui doit désormais justifier par écrit les motifs sérieux et légitimes qui le poussent à rompre le contrat, ou encore sa décision de reprendre le logement, ou de le vendre.

    • De même, les conditions dans lesquelles un propriétaire qui a fait l’acquisition d’un logement occupé peut donner congé à son locataire ont été  modifiées. Ainsi, si le terme du contrat de location en cours intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vente qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours (en revanche, si le terme intervient plus de 3 ans après la date d'acquisition, le congé pour vente peut être donné au terme du contrat de location en cours).
      S’il s’agit d’un congé pour reprise et que le terme du bail en cours intervient moins de 2 ans après l’acquisition, le congé donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours prendra effet 2 ans à compter de l’acquisition.

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      - il est ouvert aux salariés de plus de 30 ans quel que soit leur contrat de travail (hors CDI confirmé) entrant dans un logement locatif du parc privé dans les six mois de leur embauche ;
      - aux salariés de moins de 30 ans quel que soit leur contrat de travail, pour une location commençant dans l’année qui suit leur prise de fonction ;
      - aux ménages accompagnés dans le cadre d’une intermédiation locative ;
      - et à tous les jeunes de moins de 30 ans cherchant à se loger (jeunes salariés, non-salariés, demandeurs d’emploi ou étudiants à l’exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents).

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