Les frais d'acquisition

Les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaires », s’ajoutent au prix d’achat des biens immobiliers.
Ils sont en principe réglés par l’acquéreur mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire, pour leur plus grande part.

• Pourquoi parle-t-on de « frais de notaires » ?

  • Les frais d’acquisition d’un bien immobilier sont essentiellement composés d’impôts payés à l’Etat. Pour autant, ils sont souvent appelés « frais de notaire [4] ». 

  • Cette erreur de langage s’explique aisément. En effet, bien que ces frais ne leur soient pas destinés (du moins en grande partie), les notaires ont la charge de les collecter pour le compte de l’Etat. Ils sont ensuite tenus de les reverser au Trésor Public.

• Les frais d’acquisition comprennent les impôts et les taxes (appelés droits d’enregistrement)

  • Ils sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public.

  • Ils reviennent, selon le cas, à l’Etat ou aux collectivités locales. Calculés selon la valeur du bien, leurs montants varient selon son lieu géographique.

  • Concernant les mutations à titre onéreux d’immeubles de l’article 683 du Code général des impôts (CGI) [5], l'article 77 de la loi n°2013-1278 de finances pour 2014 [6] a permis, à titre transitoire, aux conseils départementaux de relever de la taxe de publicité foncière ou des droits d' enregistrement prévu à l'article 1594 D du CGI [7] au-delà de 3,80 % et dans la limite de 4,50 % pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1/03/2014 et le 29/02/2016. Cette faculté a été pérennisée par l'article 116 de la loi n°2014-1654 de finances pour 2015 [8].

  • A ce jour, seuls l'Indre, l'Isère, le Morbihan, la Martinique et Mayotte n'ont pas utilisé cette faculté.

• Les frais d'acquisition comprennent les frais et [9]"> débours

  • Il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client.

  • Ces frais et débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de [10]"> propriété (conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisme [11], extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc...). Il y a lieu de prendre également en compte, certains frais exceptionnels engagés, à la demande du client, comme des frais de déplacement.

• Les frais d'acquisition comprennent la rémunération du notaire

  • La rémunération du notaire proprement dite est appelée émoluments.

  • De nouveaux mécanismes ont été mis en place par le décret du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certaines professions du droit [12] ainsi que par l'arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires [13].

  • La conséquence est que parallèlement à l’augmentation des droits d’enregistrement vue précédemment, le tarif des notaires voit ses taux baisser : de 1,33 % pour les actes de vente immobilière (article A444-91 du Code de commerce [14], crée par l'arrêté du 26 février 2016 - Art. 2 [15]), 1,45 % pour les actes de prêt…

  • La vente ou cession de gré à gré (numéro 54 du tableau 5) donne lieu à la perception d'un émolument proportionnel, selon le barème suivant :

    TRANCHES D'ASSIETTE	TAUX APPLICABLE
    De 0 à 6 500 €	3,945 %
    De 6 500 € à 17 000 €	1,627 %
    De 17 000 € à 6 000 €	1,085 %
    Plus de 60 000 €	0,814 %

  • Exemple pour une vente à 200000 € :
    

    TRANCHES D'ASSIETTE	TAUX APPLICABLE	EMOLUMENTS PROPORTIONNELS
    De 0 à 6 500 €	3,945 %	6500 X 3,945 % = 256,43 €
    De 6 500 € à 17 000 €	1,627 %	(17000 - 6500) X 1,627 % = 170,84 €
    De 17 000 € à 60 000 €	1,085 %	(60000 - 17000) X 1,085 % = 466,55 €
    Plus de 60 000 €	0,814 %	(200000 - 60000) X 0,814 % = 1139,60 €
    TOTAL AU TITRE DES EMOLUMENTS PROPORTIONNELS = 2033,41 €

  • Remarque : Il s’agit de tranches donc le calcul se fait successivement, tranche par tranche. 
     
  • Note 1 : « La somme des émoluments perçus par le notaire au titre des prestations relatives à la mutation d'un bien ou d'un droit immobilier ne peut excéder 10 % de la valeur de ce bien ou droit » sans pouvoir être inférieure à un plancher de 90 euros. (Article R444-9 du Code de commerce dans sa partie règlementaire).
  • Ce plafonnement concerne essentiellement les transactions immobilières de faible montant comme des terres ou des biens situés en milieu rural, ou des parties communes, des caves et des parkings en milieu urbain. Bien entendu, ce plafond ne concerne pas les taxes fiscales générées par l'opération.

• La rémunération du notaire peut faire l’objet d’une remise

  • Une remise de 10 % maximum, strictement encadrée par l’article A444-174 du Code de commerce créé par l’article 2 de l’arrêté du 26 février 2016, peut être décidée par le notaire pour les tranches d’assiettes supérieures à 150.000 euros.

  • Dans certains cas (bureaux, ensembles industriels, logements sociaux, pactes Dutreil…), il est de 40 % maximum applicable à la part d’émolument calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 10 millions d ‘euros.

  • Les taux de remise par catégorie d’actes et tranches d’assiette seront garantis à tous les clients de l’office et seront affichés sur place.

  • Exemple pour une vente de 200 000 € :
    La remise maximum de 10 % s'élèvera à :
    (200 000 – 150 000) x 0,814 % = 407 euros, 
    Soit = 40,70 euros..

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• Calculer vos frais d'achats immobilier

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• Le conseil du notaire en vidéo

• Trouver un notaire

  • Demandez à votre notaire un calcul prévisionnel des frais occasionnés par la vente et des autres frais éventuels à prévoir, en particulier, si vous demandez un crédit à votre banque.
    Le notaire assure une mission de service public et se trouve soumis à un tarif [4] obligatoire fixé par le ministre de la Justice et applicable dans toute la France. Lui seul peut vous fournir une information précise et des explications détaillées.

  • Retrouvez les coordonnées du notaire le plus proche de chez vous sur l'annuaire des Notaires de France [17].
    Spécialiste de l'immobilier, votre notaire est à votre écoute pour vous renseigner.