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Analyse du marché immobilier

14.04.2016
  • Le marché immobilier de l'ancien

    • Effet de rattrapage ou réelle tendance de fond ?
       
    • Il existe aujourd’hui une alchimie favorable combinant baisse des taux (accentuée encore en mars) et augmentation des volumes, avec donc de la fluidité retrouvée et une augmentation prévisible des prix de l’immobilier.
       

    •  
    • Nous avions évoqué en janvier un effet de rattrapage, tel un ressort comprimé qui se détendrait. On peut se demander à quel endroit de sa détente nous nous situons aujourd’hui : est‑on toujours dans la phase de compression, à l’équilibre du nombre normal de transactions, ou a‑t‑on d’ores et déjà basculé dans l’excès qui risque de se corriger comme ce fut le cas fin 2012 ?
       
    • Avec 809 000 transactions, nous sommes revenus près de la moyenne du volume de transactions annuel des années d’avant crise. En février 2012, le pic du nombre de transactions avait culminé à 834 000, ce qui laisse à ce jour une marge de progression de 3 % environ pour revenir à ce niveau (voir graphique ci-dessous).
       

    •  
    • Le phénomène de rattrapage trouve certainement son origine dans le passage à l’acte de propriétaires et d’acquéreurs qui attendaient et se sont finalement décidés, considérant la lente baisse des prix, les taux bas et la nécessité de vendre ou d’acheter qui se fait plus pressante au fil du temps. Le mouvement a concerné l’ensemble du parc immobilier, neuf et ancien, toutes surfaces confondues, ce qui assied une tendance pérenne.
       
    • Ce rattrapage a été l’étincelle qui a rendu de la fluidité au marché immobilier.
       
    • On a ainsi vu réapparaître les ventes en cascades, le vendeur d’un bien devenant simultanément acquéreur d’un autre bien.
       
    • La fluidité entretient la fluidité : comme les prix sont stables voire susceptibles d’augmenter, et que les taux sont bas rendant le prix de l’argent très peu cher, les intervenants passent à l’acte.
       
    • De même, l’élargissement des conditions d’accès au PTZ solvabilise de nouveaux acquéreurs qui font leur entrée sur un marché auquel ils n’avaient jusqu’alors pas accès et devraient donc entretenir la tendance de progression des volumes pour cette année 2016.
       
    • C’est le moment de vendre et d’acheter : un marché fluide est un marché propice aux acquéreurs comme aux vendeurs.
      Pour les vendeurs qui souhaitent se reloger, c’est l’assurance de pouvoir vendre leur bien rapidement tout en se refinançant à un taux d’emprunt plus bas que celui de leur prêt en cours, accompagné d’une éventuelle plus‑value qui leur restituerait du pouvoir d’achat.
       
    • Les taux bas permettent même à ceux qui sont en moins‑value d’envisager néanmoins la vente de leur bien, le gain sur le taux venant compenser leur perte en capital et, à prix égal, d’augmen‑ ter leur trésorerie par un nouveau prêt sur une nouvelle durée et un taux moindre.
       
    • Un allégement de la fiscalité des transactions immobilières (droits d’enregistrement et impôt sur la plus‑value) et des formalismes imposés par la loi ALUR (pour certains inutiles) seraient les bienvenus afin de pérenniser cette reprise et entretenir cette fluidité.
       
  • Le marché immobilier du neuf - Les chiffres clés

    • Construction de logements
      Résultats à fin février 2016 
      (extrait de la note n° 743 de mars 2016 du CGDD1)

    • Variation T/T-1 (*) Ensemble Individuels Collectifs
      (y compris en résidences)
      Logement autorisés + 5,2 % - 2,8 % + 10,2 %
      Logements commencés + 1,9 % - 1 % + 3,7 %
    • * Trois derniers mois par rapport aux trois mois précédents.

    • En données brutes cumulées sur douze mois, le nombre de logements commencés (351 200 unités) est stable.

    • Commercialisation des logements neufs
      Résultats au 4e trimestre 2015 
      (extrait de la note n° 730 de février 2016 du CGDD1)

    •   4e trimestre 2015

      Réservations

      + 8,1 % sur un an (26800 unités)
      Mises en vente + 8,2 % sur un an (26900 unités)
    • L’encours des logements proposés à la vente se réduit à 99 300 logements en fin de trimestre (‑6,1 % par rapport au quatrième trimestre 2014).

    • Marché de la maison individuelle en diffus selon Markémétron2 (extrait de la note de décembre 2015)

    • Sur l’année 2015, les ventes brutes de maisons individuelles en diffus s’élèvent à environ 111 300 unités, en hausse d’environ +11 % par rapport à l’année 2014.

(1) CGDD : Commissariat général au développement durable
(2) Markémétron : indicateur de conjoncture des ventes en maisons individuelles en diffus publié par l’Union des maisons françaises (UMF)

Voir aussi

02.05.2016

Le nouveau tarif des notaires

01.04.2016

Les diagnostics dans la vente immobilière

08.12.2014

HORS-SERIE N°2 - CONSEILS DES NOTAIRES "GUIDE DE L'IMMOBILIER"

22.04.2016

Vendre ou acheter : pourquoi passer par un notaire ?