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Analyse du marché immobilier

25.01.2017
  • Le marché immobilier de l'ancien

    • Indices

    • L’année 2016 a été très dynamique sur le plan de l’activité. La remontée des ventes sur un an glissant s’est faite progressivement pour atteindre, à l’été 2016, des niveaux aussi importants qu’aux précédents pics de 2006 et début 2012. Le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois est estimé à 843 000, en hausse de 9 % sur un an (voir graphique ci-dessous).

    • Source: CGEDD d’après bases notariales et DGFiP (MEDOC)

    • Les conditions du marché ont été dopées par plusieurs facteurs : l’attractivité des taux d’intérêt, une relative stabilité des prix dans les grandes villes, le succès du dispositif Pinel pour les investisseurs dans le neuf, ainsi que celui du prêt à taux zéro (PTZ).

    • Le premier constat, décisif quant à la bonne tenue du marché, tient à l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier liée à la solvabilité générée par la baisse corrélée des taux et des prix. Entre 2008 et 2016, le pouvoir d’achat immobilier des Français a grimpé de 29 %. En effet, selon une étude du Crédit Foncier, en huit ans, les mensualités des Français ont reculé de 22 %, soit une économie de 140 euros par mois, et leur capacité d’endettement a progressé de 35 %.

    • Ces taux très bas ont donc permis à beaucoup de Français d’augmenter leur budget pour un effort mensuel équivalent et cela a notamment permis un retour important des primo-accédants.

    • Selon des statistiques réalisées par la Banque de France, corroborées par l’Insee, en raison, notamment, de taux d’emprunts attractifs et du nombre de renégociations qui restent soutenues, le nombre de crédits à l’habitat accordés a continué de croître au dernier trimestre 2016.

    • Grâce à ces taux bas, les volumes de ventes se sont envolés (+ 29 % entre février 2013 et octobre 2016, voir graphique).

    • Quant aux prix de l’immobilier, la tendance constatée début 2016 s’est donc confirmée au troisième trimestre 2016, les prix des logements anciens en France augmentant par rapport au deuxième trimestre (+ 1,1 % en données provisoires corrigées des variations saisonnières selon l’indice Notaires de France - Insee. Les prix des appartements s’élèvent encore (+ 0,8 %, après + 0,4 %) et ceux des maisons, plus fluctuants, rebondissent (+ 1,3 % après - 0,4 % au deuxième trimestre et + 0,7 % au premier).

    • Ainsi pour le troisième trimestre consécutif, les prix des logements croissent sur un an : +1,6 % par rap-port au troisième trimestre 2015, soit une hausse plus marquée que le trimestre précédent (+ 0,6 %). Cette hausse est plus forte pour les maisons (+ 1,8 %) que pour les appartements (+ 1,3 %).

    • La tendance à la hausse est générale que ce soit en Ile-de-France ou en province.

    • Toutefois, ces augmentations de prix sont loin d’être homogènes.

    • En effet, il existe plusieurs marchés, selon que l’on se situe à Paris, dans les villes de province dynamiques ou en secteur péri-urbain ou rural. L’inversion de tendance de la courbe des prix s’est constatée dès la fin 2015 à Paris, alors qu’elle s’est produite tout au long de l’année 2016 dans les villes de province dynamiques. Elle ne s’est pas encore réalisée en secteur rural.

    • De même, au niveau des principales villes de province en appartements anciens, les évolutions annuelles restent hétérogènes :
      -     les prix à Saint-Étienne diminuent toujours, mais la baisse s’atténue (-2,9 % sur un an) ;
      -     Dijon, après une hausse de 4 % au deuxième trimestre, connaît une baisse du même ordre au cours du troisième ;
      -     À Besançon, Grenoble, Marseille, Montpellier, Nice, Orléans, Rennes et Tours, les prix sont relativement stables ;
      -     À Toulouse, Lyon, Brest, Toulon, Reims, Strasbourg, Lille, Le Havre et Nantes, les prix augmentent de façon modérée (entre +2 %et +5 % sur un an) ;
      -     Nancy et Bordeaux se distinguent avec des hausses plus soutenues (respectivement
      +    5,6 % et +9,8 %).

    • Si certaines évolutions restent stables, voire négatives, c’est que l’inversion de tendance est en cours de réalisation et que les hausses n’ont pas encore absorbé les derniers trimestres négatifs. Néanmoins, l’année 2017 devrait venir confirmer cette inversion de tendance dans la plupart des villes dynamiques de province.

    • Par ailleurs, à l’instar des deux premiers trimestres 2016, les évolutions de prix constatées sur le marché des appartements anciens au niveau des départements de province restent hétérogènes : 50 % des départements voient leur prix baisser et 30 % voient leur prix progresser au troisième trimestre 2016 comparativement au troisième trimestre 2015.

    • La tendance haussière observée sur le marché des maisons se poursuit avec plus d’un département sur deux qui affiche des prix en hausse.

    • Il convient de relever une décorrelation dans les hausses de prix selon les biens, le prix des appartements augmentant moins vite que celui des maisons en province ; le phénomène inverse ayant été constaté en Ile-de-France.

    • Avant-contrats

    • La projection des indices de prix à fin février 2017 à partir des avant-contrats sur l’ensemble de la France métropolitaine confirme cette tendance haussière. En appartements anciens, l’évolution annuelle est de +4,5 %. On retrouverait ainsi les niveaux de prix observés début 2014. En maisons anciennes, la hausse annuelle des prix est plus prononcée avec +5,7 %. Sur ce marché, il faudrait remonter à 2012 pour observer ces niveaux de prix.

    • En province, la tendance est similaire pour les appartements anciens avec +4,7 % sur un an. En maisons, la progression est légèrement plus prononcée (+6,3 % sur un an).  auparavant (+0,5 % sur un an). 

  • Le marché immobilier du neuf - Les chiffres clés

    • Construction de logements
      Résultats à fin novembre 2016 (Extrait de la note Datalab Essentiel n° 72 de décembre 2016)

    • Variation T/T-1 (*) Ensemble Individuels Collectifs
      (y compris en résidences)
      Logement autorisés + 8 % + 5,7 % + 9,6 %
      Logements commencés + 1,4  % + 0,8 % + 1,8 %
    • * Trois derniers mois par rapport aux trois mois précédents.

    • Commercialisation des logements neufs
      Résultats au 3e trimestre 2016 (extrait de la note Datalab Essentiel n° 64 de novembre 2016)

    •   3e trimestre 2016

      Nombre de réservations

      + 18,6 % sur un an (27753 unités)
      Mises en vente + 18,7 % sur un an (26554 unités)
      Encours de logements - 2,5 % sur un an (97622 unités)

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