Notaires de France - Les diagnostics immobiliers

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Les diagnostics immobiliers

Définitions :

Acte

Document écrit qui constate une convention passée entre une ou plusieurs personnes. On distingue :

Acte sous seing privé : acte établi par les cocontractants sous leur seule signature et qui peut être facilement contesté ; chacun peut dénier sa signature.
Acte authentique : acte dressé et reçu par une personne dotée d'une autorité publique. Au nombre de ces personnes, on distingue les autorités administratives (ministres, préfets, maires), les autorités judiciaires, les officiers d'état civil, les officiers publics comme les huissiers, les greffiers et les notaires. L'acte authentique est doté de prérogatives exorbitantes du droit commun. Il fait foi par lui-même (force probante) et il s'exécute sans avoir besoin d'une reconnaissance judiciaire (force exécutoire). Dans la sphère des actes privés, l'acte notarié est le principal acte authentique.

Diagnostics immobiliers, un dossier unique
Depuis le 1 novembre 2007, les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT).

Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement et être fourni par le propriétaire au locataire d'un local d'habitation ou d'un local à usage mixte d'habitation et professionnel. Il doit être rédigé par un professionnel dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..). Dans un souci de protection du consommateur ; le DDT porte une appréciation sur la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, sur le risque d'exposition au plomb, sur la présence de termites, sur les risques naturels et technologiques, sur les performances énergétiques, et nouveauté sur les installations de gaz. Le contrôle de l'installation électrique sera obligatoire dans quelques mois ainsi que le contrôle des installations d'assainissement non collectif (fosses septiques et autres) quand le logement ne sera pas raccordé à l'égout.

NATURE	DOCUMENT A FOURNIR	IMMEUBLES CONCERNES	DUREE DE VALIDITE	SANCTION	ACTE	Réf. LEGISLATIVE
PERFORMANCE ENERGETIQUE	DPE (Diagnostic de performance énergétique)	Tous les logements occupés 4 mois par an minimum	10 ans	Aucune document ayant juste une valeur informative	Vente Location depuis le 01/07/2007	Directive 2002/91/CE du 16/12/2002. Loi n°2004-1343 du 09/12/2004 et loi du 13/07/2005. Ordonnance n°2005-655 du 08/06/2005. Décret n°2006-1147. Arrêtés du 15/09/2007.
RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES	ERNT (Etat des risques naturels et technologiques)	Logements situés en zone à risque définie par la préfecture	6 mois	Résolution de la vente ou diminution du prix de vente ou du loyer	Vente Location depuis le 01/06/2006	Loi du 30/07/2003 du Code de l'environnement. Articles L125-1 et R125-26. Arrêté du 13/10/2005.
AMIANTE	Constat ou DTA (Dossier technique amiante) pour les parties communes des lots de copropriété	Toutes les constructions dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997.	Illimitée	Pas d'exonération de la garantie des vices cachés	Vente	Articles R1334-14 à R1334-29 du code de la santé publique. Décret 2001-840 du 13/09/2001. Arrêté du du 28/11/1997. Arrêté du 15/01/1998. Arrêté du 24/12/2001. Arrêté du 02/01/2002. Arrêté du 22/08/2002. Circulaire n°98-589 du 25/09/1998.
PLOMB DANS LES PEINTURES	CREP (Constat des risques d'exposition au plomb)	Logements construits avant le 01/01/1949	1 an si présence de plomb, illimitée si absence de plomb 6 ans en cas de location	Pas d'exonération de la garantie des vices cachés pour le vendeur et des sanctions pénales et civiles pour le bailleur.	Vente Location depuis le 12/08/2008	Décret n°99-493 du 09/06/1999 relatif aux mesures d'urgence contre le saturnisme prévues aux articles L32-1 à L32-4 du code de la santé publique et modifiant le code de la santé publique. Décret n°99-484 du 09/06/1999 relatif aux mesures d'urgence contre le saturnisme prévu à l'article L32-5 du code de la santé publique. Arrêté du 25 avril 2006 au CRPE.
TERMITES	Etat relatif à la présence de termites	Immeubles situés en zones définies par la préfecture	6 mois	Pas d'exonération de la garantie des vices cachés	Vente	Articles L133-1 à L133-6 et articles R133-1 à R133-8 du code de la construction et de l'habitation.
GAZ	Etat de l'installation intérieure de gaz	Installation de plus de 15 ans	3 ans	Pas d'exonération de la garantie des vices cachés	Vente	Décret n°2006-1147 du 14/09/2006. Arrêté du 06/04/2007.
ELECTRICITE	Etat de l'installation électrique	Installation de plus de 15 ans	3 ans	Pas d'exonération de la garantie des vices cachés	Vente	Articles L134-7, articles L271-4 à L271-6 et articles R271-1 à R271-5 du code de la construction et de l'habitation. Décret 2008-384 du 22/04/08. Décret 2008-1174 du 13/11/08. Arrêté du 08/07/08.
MESURAGE (LOI CARREZ)	Attestation de superficie	Lots de copropriété	Illimitée, sauf changement de consistance du logement	Diminution du prix si erreur > 5 %	Vente	Article 46 loi 65-557 du 10/07/1965. Loi n°96-1107 du 18/07/1996. Décret 97-532 du 23/05/97.
DIAGNOSTIC IMMOBILIER	DTI (Diagnostic technique immobilier)	Mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans)			Vente	Loi SRU du 21/11/00
LOGEMENT DECENT	Diagnostic Immobilier logement récent	Tous les logements	Selon évolution du bien	Mise en responsabilités civile ou pénale (mise en danger de la santé d'autrui) du propriétaire bailleur et/ou de son mandataire	Vente Location	Loi 2000-1208 du 13/12/00. Décret 2002-120 du 30/01/02.
ASSAINISSEMENT AUTONOME	Diagnostic Immobilier assainissement autonome	Logement non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées	8 ans (décret en attente)	Pas d'exonération de la garantie des vices cachés	Vente à partir du 01/01/2013	Articles L133-11-1 et L1331-1-1 du code de la santé publique. Article L2224-8 du code général des collectivités territoriales. Articles L271-4 à L271-6 et R271-1 à R271-5 du code de la construction et de l'habitation.
CONSTAT DE ROBIEN	Diagnostic Immobilier De Robien	Logement ancien destiné à être loué			Location	Loi 2003-590 du 02/07/03 (art 91). Décret 2003-1219 et Arrêté du 19/12/03 (JO du 21/12/03)

Le coût d'établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur. Si vous mettez en vente un bien immobilier, n'hésitez pas à interroger plusieurs professionnels afin de comparer leurs prix, tout en vérifiant qu'ils remplissent bien les conditions de certification, d'assurance et d'indépendance prévues par la loi. Le technicien doit vous en justifier par la remise d'une attestation.

Les diagnostics établis avant le 1 novembre 2007 par un professionnel non certifié peuvent être utilisés jusqu'à leur date limite de validité qui doit être spécifiée. Si vous êtes vendeur, n'hésitez pas à interroger votre notaire sur vos obligations exactes. La loi en effet vous impose de fournir ces documents sous peine d’être responsable des conséquences de ce défaut d'information. Vous ne pouvez donc pas en être dispensé. Si vous êtes acheteur, vous avez tout intérêt à bénéficier de la plus large information possible afin de ne pas vous tromper sur les caractéristiques du bien que vous envisagez d'acheter. Ces diagnostics permettent à l'acheteur d'avoir une idée plus précise sur son investissement, ses qualités et ses défauts. Il n'est pas impossible que dans l'avenir, d'autres contrôles soient ajoutés au dossier, dans le but constant d’une meilleure information et protection du consommateur.