Un certain nombre d'opérations ou de personnes sont exonérées de déclaration et de taxation :
• Les ventes effectuées après quinze ans
• La vente de la résidence principale
• Habitation en France des non résidents
• Expropriation (exonération sous condition de remploi)
• Remembrement
• Retraités ou invalides de conditions modestes.
• Immeuble sinistré (indemnité d’assurance)
• Partage d’indivision conjugale ou de succession et assimilés
• Les ventes inférieures à 15.000 euros (attention en cas de démembrement de propriété)
• Les ventes par certains retraités ou invalides
• Certaines ventes aux organismes de logements sociaux.
En dehors de ces cas d'exonération, comment est calculée la plus-value ?
Elle est égale à la différence entre le prix de vente et le prix de revient.
Prenons un exemple :
Vous vendez le 1er octobre 2009 un appartement pour 200.000 euros et que vous avez acheté 100.000 euros le 1er septembre 1999 (dix ans après l'achat).
Première étape : le calcul de votre prix de revient
Il est égal à :
- votre prix d'achat = 100.000 €
- plus les frais d'achat (frais dits "de notaire", commission d'agence) soit pour leur montant réel si vous pouvez en justifier, soit pour un montant forfaitaire de 7,5% = 7.500 €
- plus certains travaux, réalisés par une entreprise et justifiés par une facture, soit en l'absence de justificatifs pour un montant forfaitaire de 15% du prix d'achat car vous possédez le bien depuis plus de 5 ans = 15.000 € à l’exception des terrains à bâtir pour lesquels seuls les frais réels sont pris en compte.
Prix de revient total = 122.500 €
Deuxième étape : le calcul de la plus-value imposable
Le prix de vente étant de = 200.000 € La valeur du mobilier n’est pas prise en compte pour la détermination de la plus value sauf si l’existence et la valeur vénale de ces biens meubles soient justifiées (production de factures, inventaire de commissaires priseurs, etc.
Et le prix revient de = 122.500 €
La plus-value est de = 77.500 €
Il est pratiqué sur cette plus-value un abattement de10% par année de détention au-delà de la cinquième, soit dans votre cas :
10% x 5 années = 50% d'abattement: 77.500 - 50% = 38.750 €
Il est enfin pratiqué un abattement fixe de 1.000 euros si vous êtes seul propriétaire ou de 2.000 euros si le bien appartient pour moitié à votre conjoint.
Si vous êtes seul propriétaire la plus-value imposable est donc de : 38.750 – 1.000 = 37.750 €, taxable à 28,10% (16% d'impôt et 11% de prélèvements sociaux).
La plus-value est calculée par le notaire du vendeur, qui doit prélever sur le prix de vente, le montant de l'impôt à payer. La déclaration est rédigée par le notaire et signée par le vendeur en même temps que la vente.
Si vous êtes fiscalement domiciliés hors de France, vous serez peut-être soumis à un régime spécifique.
L’obligation de désigner un représentant accrédité
• Fiscalement domicilié hors de France, votre client est tenu de nommer un représentant accrédité :
S’il s’agit d’un particulier (personne physique ou associé personne physique d’une société de personne dont le siège est en France) lorsque :
- le prix de cession est supérieur à 150.000 euros et,
- le bien est détenu depuis moins de 15 ans
S’il s’agit d’une personne morale : dans tous les cas
• Le représentant accrédité garantit le Trésor du recouvrement du prélèvement prévu à l’article 244 bis A du C.G.I. et répond des conséquences du contrôle que l’Administration se réserve le droit d’exercer. Cette garantie est maintenue pendant toute la durée de la prescription fiscale.
Conséquences au regard de la représentation fiscale et
des obligations déclaratives (applicables depuis le 1er janvier 2005)
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Désignation d'un
représentant fiscal
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Dépôt d'une déclaration
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Personnes physiques domiciliées hors de France détenant le bien :
- directement
- par l'intermédiaire d'une société de personnes dont le siège est en France
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Prix < ou = à 15.000 €
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non |
non |
Prix (1) entre 15.000 et 150.000 €
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non
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oui |
Prix (1) > 150.000 €
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oui (2)
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oui |
Bien détenu depuis plus de 15 ans quel que soit le prix de cession
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non |
non |
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Personnes morales dont le siège est hors de France détenant le bien
- directement
- par l'intermédiaire d'une société de personnes dont le siège est en France ou hors de France |
Toutes cessions
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oui |
oui |
(1) ou fraction du prix correspondant au total des parts des associés non-résidents
(2) même en cas d’exonération ou en l’absence d’imposition
Dans tous les cas il est toujours préférable de savoir à quelle « sauce fiscale » vous risquez d'être mangé ! Rencontrez votre notaire avant toute décision définitive, et même avant de signer un mandat de vente à un agent immobilier ou de passer une annonce entre particuliers. Vous aurez en mains toutes les informations vous permettant d'organiser au mieux les modalités de votre vente. Vous ne paierez que ce que vous devez et votre sécurité juridique et fiscale sera assurée.
