Plus-values immobilières

­­­­Les cessions exonérées

Le régime des plus-values varie selon le prix de vente, la nature du bien, et la durée de détention.
Ainsi, sont notamment exonérées :

• Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur à 15 000 euros  ;    
• celles réalisées à l’occasion de la vente de la résidence principale (ou de la partie d’un bien constituant la résidence principale pour un bien mixte) ;
• et depuis le 1er février 2012, celles réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.

Nouveau cas d'exonération

Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :

• Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, al. 1er) ;
• Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in limine).         

En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in fine).     

Détermination de la plus-value imposable

Base de calcul
La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession) et le prix d’achat (majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d'acquisition ) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorée des frais réels si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).

Les dépenses de travaux :
Le prix d'acquisition peut également être majoré de certaines dépenses de travaux. Seuls les travaux suivants peuvent être déduits, à condition qu’ils aient été réalisés par une entreprise et que le vendeur en ait conservé les justificatifs et ne les ait pas déjà déduits au titre de son impôt sur le revenu :     

• Les travaux d’amélioration qui ont pour objet d’apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (création d’un ascenseur, double vitrage, création d’une salle de bain…)     
• Les travaux de construction     
• Les travaux d’agrandissement

Lorsque le vendeur a construit ou fait construire le logement, la plus-value imposable estdéterminée en distinguant la fraction de plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction. Le prix d'acquisition de la construction est égal au coût des travaux de construction, qui comprend notamment les frais d'architecte et les factures des entrepreneurs. Lorsque les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, leur coût s'entend du prix d'achat des matériaux utilisés et, le cas échéant, du coût de la main-d'oeuvre employée, à l'exclusion du travail personnel du contribuable.

Dans tous les cas, les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value.

À défaut de pouvoir produire des justificatif ou si cela est plus favorable, le vendeur peut déduire au titre des travaux un forfait de 15 % de la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans.

Si vous avez effectué de nombreux travaux dans votre résidence secondaire, votre notaire vous conseillera de conserver toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux dont les factures ont été conservées. À défaut, seule la majoration forfaitaire de 15% pourra s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

L’abattement pour durée de détention :
Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, le montant de la plus-values ainsi déterminé, sera diminué de :     

• 2 % entre la 6e et la 17e année de détention,         
• 4 % entre la 18e et la 24e année,     
• 8 % jusqu’à la 30e année

Taux de l’impôt sur la plus-value :
La plus-value, après application de l’abattement pour durée de détention, sera imposée au taux de 34,5 % (Taux applicable depuis le 1er juillet 2012). Le montant de l’impôt sera prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique et versé par ses soins à l’administration fiscale.
Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 €. Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013, à l'exception de celles pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7 décembre 2012.

Exemple pratique
Armand a acquis sa résidence secondaire il y a dix-sept ans pour un montant de 100.000 €, frais compris. Il y a fait réaliser des travaux d’amélioration d’une valeur de 20.000 € pour lesquels il dispose de toutes les factures.     
Il souhaite aujourd’hui revendre son bien 250.000 €.

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