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Recourir à un financement extérieur pour acheter un bien immobilier d’habitation est une opération fréquente qui présente néanmoins des risques pour l’emprunteur. Dans un souci de protection de ce consommateur, la vente est toujours conclue sous la condition suspensive de l’obtention du financement.
Bon à savoir : cette mesure fait partie d’un dispositif plus global de protection de l'acquéreur qui comprend également des mesures d’information renforcées, un délai de réflexion ou de rétractation au bénéfice de l’acquéreur…
Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de cette protection ?
En application des dispositions du Code de la consommation et notamment des articles L313-1 et L313-41, le contrat de vente est conclu sous la condition suspensive d’obtention du prêt dès lors que sont réunies les conditions suivantes :
- l’emprunteur doit nécessairement agir en dehors de son activité professionnelle. Il peut s’agir d’une personne physique ou morale (société, association…) ;
- le prêt doit être consenti par une personne physique ou morale dans le cadre de son activité professionnelle ou commerciale. Il s’agit principalement des établissements bancaires ;
- l’emprunt doit servir à financer l’achat d’un bien immobilier à usage d’habitation, entendu de manière large : sont visés les immeubles bâtis, certains droits sociaux et les terrains (C. consom. Art. L 313-1 ) ;
- le bien acquis doit être à usage d’habitation ou mixte (professionnel et habitation).
La condition suspensive est d’ordre public. L'acquéreur ne peut pas y renoncer par avance.
Bon à savoir : lorsque les conditions ne sont pas remplies, par exemple, si les fonds sont prêtés par un particulier, la condition suspensive n’est pas obligatoire mais les parties peuvent la prévoir conventionnellement
En quoi consiste cette protection ?
Lorsqu’il décide de recourir à un prêt, la signature de l’acte définitif de vente ne peut intervenir que si l’acquéreur a obtenu son financement. S’il ne l’obtient pas, la promesse ou le compromis de vente prend fin libérant ainsi l’acquéreur et le vendeur de leurs engagements respectifs.
Que signifie « obtenir » l’emprunt ?
Il n’existe pas de définition légale. Les tribunaux considèrent que la condition est réalisée lorsque l’acquéreur présente une offre reçue d’un organisme de crédit, ferme et sans réserve, qui correspond aux caractéristiques du financement telles qu’indiquées dans la promesse (Cass. civ. 1e, 9 déc. 1992, n°91-12.498). Peu importe qu’il l’accepte ou pas.
Attention : dans l’avant-contrat, figure souvent un délai pour justifier de l’obtention ou du refus de son prêt.
Quels sont les effets de l’obtention du prêt ?
Lorsque le prêt a été obtenu, la condition est réalisée et la vente peut en principe être régularisée.
S’il s’agit d’une promesse unilatérale, l’acquéreur peut encore décider de lever l’option ou non. S’il s’agit d’un compromis, vendeur et acquéreurs sont engagés.
Bon à savoir : si l’acquéreur se désiste après avoir obtenu son emprunt même s’il ne l’a pas accepté (et sous réserve que les autres conditions soient également remplies), le vendeur peut alors demander la vente forcée ou la résolution judiciaire et éventuellement des dommages et intérêts.
Que se passe-t-il si le prêt n’a pas été obtenu ?
Lorsque l’acquéreur n’a pas obtenu son financement, la vente ne peut pas être finalisée car elle est caduque. La solution est la même si l’emprunt est obtenu après la date fixée.
Par conséquent, toutes les sommes que l’acquéreur a versées pour le compte du vendeur doivent lui être immédiatement et intégralement restituées (C. consom. art. L 313-41). A compter du 15ème jour suivant la demande de remboursement, les sommes sont productives d’intérêts au taux légal majoré de moitié (C. consom. art. L 341-35).
Bon à savoir : si l’acquéreur est de mauvaise foi et que le refus de prêt lui est imputable (par ex. si la demande est adressée à l’établissement bancaire peu de temps avant la date butoir prévue à l’avant-contrat, voire si elle est faite après cette date), alors la condition suspensive est considérée comme réalisée (C. Civ. Art. 1304-3) et la vente valide.
Si le vendeur conteste la restitution des sommes, le notaire détenteur ne peut pas prendre parti et restituer les sommes, sans engager sa responsabilité. Il doit obtenir l’accord des deux parties. Seul un juge, saisi par le vendeur ou l’acquéreur, pourra trancher.