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Pour lutter contre l’habitat indigne, la mise en location d'un logement par un bailleur peut être soumise à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat dans les zones délimitées par l'organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal.
Qu’est-ce que le permis de louer ?
Pour lutter contre l'habitat indigne, dans des zones délimitées par délibération de l'organe compétent (epci ou conseil municipal), la mise en location d'un logement par un bailleur peut être soumise à :
• une autorisation préalable (articles L 635-1 à L 635-11 et R 635-2 1 à R635-5 du Code de la construction et de l’habitation)
• ou à une déclaration de mise en location (CCH, art. L 634-1 à L 634-5 et R634-1 à R634-5)
Quels sont les territoires concernés ?
Les zones doivent être délimitées en adéquation avec les plans locaux et départementaux d'action pour le logement, notamment des personnes défavorisées.
A l’intérieur de chaque zone, la délibération peut prévoir les catégories et les caractéristiques des logements qui seront soumis à autorisation ou déclaration.
Quelles sont les locations concernées ?
Il s’agit :
• des nouveaux contrats de locations nues ou meublées…
• de locaux à usage d'habitation…
• et qui constituent la résidence principale du locataire (locations soumises à la loi du 6 juillet 1989).
L'autorisation préalable ou la déclaration de mise en location doit donc être renouvelée à chaque nouvelle mise en location.
Cette obligation ne concerne pas :
• la reconduction tacite, le renouvellement du bail ou la conclusion d'un avenant (CCH, art R 634-1 et R 635-1).
• Les logements sociaux
Quelles sont les locations qui ne pourront jamais être autorisées ?
Location présentant un défaut de décence, de sécurité ou de salubrité (CCH, art L635-3 alinéa 2)
L’autorisation préalable peut être refusée ou soumise à conditions lorsqu’elle :
• ne respecte pas les caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
• ou est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique.
La décision de rejet de la demande d'autorisation préalable de mise en location est motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences précitées.
Colocation présentant des conditions d’existence indignes
Lorsqu'un examen préalable des caractéristiques du logement et des contrats prouve que, malgré le respect des normes de décence, elles ne permettent pas de garantir aux occupants des conditions d'existence dignes (article 33 de la loi visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement du 9 avril 2024).
Il s’agit là d’un dispositif expérimental pour 5 ans.
Insalubrité de l’immeuble
Lorsque l'immeuble dans lequel est situé le logement fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril (art L 635-9 al 2 CCH).
Quelles sont les modalités de la demande d’autorisation et la déclaration de mise en location ?
Elle doit émaner du bailleur ou de son mandataire et comporter les renseignements prévus à l’article R 635-2 CCH.
Le demandeur doit remplir et déposer en mairie dans un délai de 15 jours à compter de la signature du contrat de location :
• le Cerfa 15652 pour une demande d'autorisation préalable,
• le Cerfa 15651 pour la déclaration de mise en location de logement
Le défaut de réponse dans le délai d'un mois à compter du dépôt de la demande d'autorisation vaut autorisation préalable de mise en location (CCH, art L 632-5 al 3). Son refus est motivé (CCH, art L 635-3 al 2).
Bon à savoir : l’autorité chargée d’instruire une demande d’autorisation préalable « peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles pour examiner le logement » (CCH art. L 635-3 al. 3).
Quel est le délai de validité de l’autorisation ?
Si aucune mise en location n’est faite dans le délai de 2 ans suivant sa délivrance, elle devient caduque (CCH, art R 635-3 al 3 ).
En cas de vente ou de donation du logement, l’autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement sous réserve de déposer une demande en ce sens (CCH, art R 635-3 al 4).
Quelle sanction en cas de non-respect des obligations du bailleur ?
Il peut se voir sanctionner par une amende (5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale (CCH, art. L635-7).
Toutefois, la mise en location de locaux à usage d'habitation par un bailleur sans autorisation préalable ou déclaration de mise en location est sans effet sur le bail du locataire (CCH art L 635-8).