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Lorsqu'un bien immobilier est vendu, le vendeur a l'obligation de garantir à l'acheteur la possession paisible du bien immobilier acquis.
En effet, le vendeur doit s'assurer que l'acheteur pourra jouir de son bien sans être troublé par un tiers ou à cause du vendeur. Cette obligation est connue sous le nom de garantie d'éviction (articles 1625 à 1640).
La garantie d'éviction s'applique à toutes les ventes d'immeubles
Qu'il s'agisse de la vente d'une maison, d'un appartement ou d'un terrain, le vendeur est tenu de garantir à l'acquéreur qu’il pourra jouir de son bien librement, et qu’aucun tiers ne pourra revendiquer de droit sur celui-ci.
Ce principe s'applique même en l'absence de toute mention spécifique dans l’acte de vente (C. civ. art. 1626).
Bon à savoir : la garantie d'éviction ne concerne pas les ventes judiciaires.
Les causes de l’éviction
L’éviction peut être causée par le vendeur ou un tiers (un voisin, un créancier, ...).
Éviction causée par le vendeur
Exemples :
- le vendeur a cédé son bien à deux acheteurs différents et le premier s’en trouve évincé (Cass. 3e civ. 29-4-1981, 79-16.649),
- le vendeur a conservé un droit sur le bien (usufruit ou servitude),
- le vendeur prétend avoir conservé la jouissance du bien et ainsi l'avoir acquis par l'effet de la prescription (Cass. 3e civ. 30-6-2021 n° 20-14.743).
Éviction causée par un tiers
Exemples :
- un tiers revendique la propriété du bien vendu,
- un tiers revendique une servitude non déclarée (le bien vendu est le fonds servant),
- une personne fait valoir une hypothèque non révélée ou exerce une saisie.
L'acheteur a la possibilité d’agir en garantie d’éviction dès qu’il se trouve évincé, partiellement ou totalement de son bien.
Les modalités de l’action en garantie d’éviction
Qui peut l’exercer ?
L’action en garantie d'éviction peut être exercée par l'acheteur évincé ou par toute personne lui ayant succédé dans ses droits (ses héritiers, ses ayants cause) contre le vendeur initial si ce dernier est bien à l’origine de l'éviction (Cass. 3e civ. 28-3-1990). En cas de décès du vendeur, ses héritiers deviennent responsables de l’obligation de garantir l’éviction.
Le délai pour agir
L’action en garantie d'éviction d’un bien immobilier (action réelle) est soumise à la prescription trentenaire (C. civ. art. 2227).
A ne pas confondre : si l’action est personnelle, comme dans le cas d’une action mobilière, le délai est de 5 ans (C. civ. art. 2224).
Les effets de la garantie d'éviction
Les effets de la garantie d'éviction
- Suspension du prix
En cas d’éviction totale
Si l'acheteur n’a pas encore payé le prix, il peut le retenir jusqu'à ce que le vendeur fasse cesser le trouble (C. civ. art. 1653).
- Restitution du prix
En cas d’éviction totale
Si l'éviction est totale, c'est-à-dire si l'acheteur est complètement privé du bien, il peut demander :
- la résolution du contrat et la restitution du prix payé,
- la restitution des fruits,
- les frais judiciaires engagés,
- des dommages-intérêts pour le préjudice subi (C. civ. art. 1630).
En cas d’éviction partielle
Si l’éviction est d’une importance telle que l’acheteur n’aurait pas acheté s’il avait connu le risque d’éviction, il peut demander la résolution du contrat.
Si l’éviction partielle ne justifie pas la fin du contrat, l’acheteur peut demander une réduction du prix proportionnelle à la partie évincée (C. civ. art. 1637).
Bon à savoir : c’est au juge de décider si l'éviction est suffisamment grave pour justifier la résolution.
Le cas de charges non déclarées
Si l’acquéreur découvre après l’achat qu’il existe des charges non déclarées (exemple : une servitude non apparente) qui affectent l’usage du bien, il peut demander la résolution de la vente si ces charges sont suffisamment importantes ou une indemnisation du préjudice causé (C. civ. art. 1638).
Bon à savoir : c’est au juge de décider si l'éviction est suffisamment importante pour justifier la résolution.
Les clauses limitant ou excluant la garantie d'éviction
Ces clauses doivent être expresses
Elles doivent être écrites dans l’acte de vente et particulièrement détaillées.
Les parties peuvent convenir entre-elles que la garantie ne s’appliquera pas aux troubles venant des tiers ou aux charges non déclarées ; en revanche, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie d'éviction résultant de son fait personnel (C. civ. art. 1628).
Protection des non-professionnels
Lorsque la vente immobilière est conclue entre un professionnel et un non professionnel, les clauses limitant ou excluant la garantie d'éviction (du fait personnel du vendeur, du fait des tiers ou des charges non déclarées) sont interdites et réputées non écrites (C. consom. art. R 212-1).