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Les baux d’habitation sont régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 2 loi 6 juillet 1989). Cette loi dispose que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus […] » (art. 7 loi 6 juillet 1989). Mais que faire lorsque le locataire ne paye plus son loyer ?
Bon à savoir : Il est interdit d’insérer une clause dans un contrat de bail stipulant que le retard dans le paiement du loyer donnera lieu à des frais au profit du bailleur (ou de l’intermédiaire, comme une agence immobilière, par exemple) (art. 4 loi 6 juillet 1989).
Que faire si le locataire ne paie plus le loyer ou de manière irrégulière ?
Que devez-vous faire pour récupérer vos loyers, voire votre bien ?
Matérialiser la situation litigieuse au moyen d’un écrit
Tous les baux conclus postérieurement au 29 juillet 2023 comportent obligatoirement une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges : celle-ci produit effet 6 semaines après un commandement de payer envoyé par commissaire de justice demeuré infructueux (art. 24 loi 6 juillet 1989).
Bon à savoir : les baux conclus avant cette date peuvent contenir cette même clause. A défaut, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail.
Organiser une conciliation
A peine d'irrecevabilité de la demande en justice de résiliation de bail et/ou d’expulsion, celle-ci doit être précédée d'une tentative de conciliation « lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros » (CPC, art. 750-1).
Même si la demande concerne une somme supérieure à 5000€, la conciliation présente de nombreux avantages :
• elle permet d’obtenir un accord entre le bailleur et le locataire sur la régularisation des loyers impayés. ;
• la procédure est bien moins complexe, onéreuse et longue ;
• en cas de succès le conciliateur de justice rédige un constat d'accord qui peut être homologué par le juge à la demande des parties. Il aura la force d'un jugement.
Afin d’organiser cette conciliation, vous pouvez, par exemple vous rapprocher d’un conciliateur de justice (dont les coordonnées peuvent être trouvés en mairie ou auprès d’un Point justice). Cette démarche est gratuite. A défaut de conciliation, le conciliateur rendra un procès-verbal de carence et il conviendra de saisir le tribunal.
Saisir le tribunal judicaire
Tout va dépendre de la forme du bail :
Si le bail a été conclu sous seing privé (c’est-à-dire entre le locataire et vous ou via une agence immobilière), il convient de :
• délivrer un commandement de payer (par commissaire de justice)
• assigner votre locataire (par la voie d’un commissaire de justice). L’audience se tient au tribunal judiciaire dépendant du domicile de votre locataire (CPC, art. 42) devant le juge des contentieux de la protection (Code de l’organisation judiciaire, art. L 213-4-4). Celui-ci pourra prononcer la résiliation du bail (si le bail ne contient pas de clause de résiliation de plein droit), condamner le locataire au paiement des arriérés de loyers/ charges et ordonner son expulsion.
• faire appel à un commissaire de justice pour faire exécuter la décision.
Si le bail a été conclu en la forme authentique (c’est-à-dire devant notaire), il constitue un titre exécutoire (CPCE, art. L111-3 4e ), comme une décision de justice. C’est l’un des atouts majeurs du bail notarié qui permet de procéder à l’exécution forcée sans passer par le tribunal : pour opérer une saisie sur compte bancaire ou saisie des biens du locataire par exemple.
Nouvelle procédure de saisie sur rémunération : la saisie sur salaire, quant à elle, était jusqu’alors soumise à l’intervention préalable du juge de l’exécution. Depuis le 1er juillet 2025, les bailleurs dotés d'un titre exécutoire comme le bail authentique et après commandement de payer, peuvent solliciter directement un commissaire de justice afin de recouvrer les impayés de loyers, auprès de l’employeur du locataire. Ainsi, il n'est plus nécessaire de saisir le Juge de l’exécution a priori (loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 et le décret n° 2025-125 du 12/02/2025 relatif à la nouvelle procédure de saisie des rémunérations).
Pour en savoir plus sur la procédure de saisie sur salaire.
Le juge de l’exécution n’interviendra alors qu’en cas de :
- contestation de la saisie par le débiteur (CPCE, art. L212-2),
- demande de résolution du bail,
- et surtout demande d’expulsion de votre locataire, (CPCE, art. L 411-1 ).
Bon à savoir : les actions en recouvrement des loyers et/ou charges impayés se prescrivent par 3 ans (art. 7-1 loi 6 juillet 1989). Passé ce délai, il n’est donc plus possible d’agir.
Faire jouer les garanties contre les impayés de loyers
En parallèle du contrat de bail, le bailleur peut conclure un contrat de cautionnement avec un tiers qui s’engage à garantir le paiement du loyer. En d’autres termes, cette caution (aussi appelée le garant ») s’engage à régler les impayés de loyer en cas de défaut de paiement par le locataire. Puis elle pourra se retourner contre le locataire pour obtenir le remboursement de ce qu’elle a payé (C. civ., art. 2288 et 2308 ).
Le bailleur peut préférer souscrire une « assurance loyers impayés ». L’organisme d’assurance règle les loyers impayés en lieu et place du locataire et se charge ensuite de les récupérer auprès de ce dernier.
Attention : en cas de souscription à une assurance « loyers impayés », la loi interdit au bailleur de demander une caution en sus (art.22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).