Transmission du bail d’habitation au décès du locataire

Le décès du locataire n’entraîne pas automatiquement la fin du bail. En effet, il se poursuit au profit du conjoint ou du partenaire pacsé et à défaut, de personnes désignées par la loi. 

Transmission du bail en matière de locations nues 

Au décès d’un locataire marié ou pacsé qui vivait effectivement avec son conjoint ou partenaire dans le logement loué, le bail se poursuit au profit de ce dernier ; à défaut la loi énumère les bénéficiaires pouvant demander le transfert du bail à leur nom. 

La cotitularité du bail : époux et partenaires pacsés (C. civ., art. 1751)

Ce droit confère à l’époux ou au partenaire le droit de rester dans les lieux au décès de son conjoint/partenaire.

La cotitularité du bail automatique pour les époux 

Le Code civil prévoit une cotitularité automatique du bail pour les époux qui vivent ensemble dans le logement loué. L’article 1751 du code civil dispose que le « droit au bail… qui sert effectivement à l’habitation de deux époux… est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ». 

Autrement dit, même si l’un des époux n’a pas signé le bail, il est considéré comme locataire en titre.

Ce droit s’applique quel que soit le régime matrimonial des époux et même si le bail a été conclu avant le mariage.

Bon à savoir : aucun époux ne peut priver l’autre de ce droit, même par testament.

La cotitularité du bail sur demande pour les partenaires pacsés 

De même, les partenaires liés par un PACS qui vivent ensemble dans le logement loué, bénéficient de la cotitularité du bail, mais sous condition d’en avoir fait « la demande conjointement » au bailleur (C. civ. art. 1751). Le bailleur ne peut pas la refuser.

Bon à savoir : le concubinage n’ouvre pas de droit automatique à l’attribution du bail. Pour être considéré comme un locataire, le concubin doit avoir signé le contrat de location.

Effet de la cotitularité : droit à rester dans le logement 
En cas de décès, la cotitularité du bail donne au survivant un droit exclusif sur le bail.  Ainsi : 
•    les héritiers du défunt ne peuvent pas contester ce droit ou exiger sa transmission à leur profit ; 
•    le conjoint survivant cotitulaire peut rester dans les lieux et donner congé quand il le souhaite ;
•    le bailleur ne peut pas exiger que le conjoint ou partenaire survivant quitte les lieux.

Le transfert du bail en l’absence de cotitularité (article 14 de la loi du 6 juillet 1989) 

Ce transfert de bail s’applique à tous les locaux loués nus soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Lorsque la cotitularité du bail ne s’applique pas (par exemple le locataire était marié mais ne vivait pas avec son conjoint ou vivait en union libre), l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un mécanisme de transmission du bail. 

Il énumère de manière limitative les bénéficiaires de cette transmission  

• Le conjoint survivant : il peut obtenir le transfert du bail même s’il ne vivait pas dans le logement ;
• le partenaire pacsé qui n’aurait pas fait la demande de cotitularité du bail ou qui ne vivait pas sous le même toit que son partenaire ;
• les descendants (enfants, petits-enfants, …), les ascendants (parents, grands-parents, …), le concubin notoire et les personnes à charge (personnes dépendant économiquement du locataire).

Bon à savoir : le paiement du loyer ne suffit pas à caractériser un concubinage notoire s’il ne s’accompagne pas d’une vie commune stable et continue (Cass. 3e civ., 28 avril 2009, n° 08-12.424).

S’il n’existe ni conjoint, ni partenaire, ni bénéficiaires de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est résilié de plein droit à la date du décès du locataire.

Les conditions pour bénéficier du transfert 

• Être un bénéficiaire légal. La liste de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 est limitative : par exemple, un légataire universel ne peut pas bénéficier du transfert du bail s’il ne remplit pas les conditions fixées à l’article. 
• Avoir cohabité avec le locataire pendant 1 an, excepté pour le conjoint et le partenaire pacsé. 
• En faire la demande expresse au bailleur ou au notaire chargé de la succession. 
  Lorsque plusieurs bénéficiaires demandent le transfert de bail à leur nom, ils peuvent saisir le juge du tribunal judicaire qui se prononcera « en fonction des intérêts en présence ».

Pour rappel : l’article 14 ne s’applique pas aux locations meublées.

Transmission du bail en matière de locations meublées

Les règles relatives à la cotitularité des conjoint ou partenaire survivant de l’article 1751 du code civil s’appliquent aux locations meublées

Voir plus haut.

Le transfert du bail en l’absence de cotitularité (C. civ., art.1742)

L’article 1742 du Code civil dispose que « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ». Autrement dit, le décès du locataire n’entraîne pas automatiquement la fin du bail. Celui-ci est transmis aux héritiers ou aux légataires universels ou à titre universel du défunt (Cass. 3e civ., 26 juin 1996).

Sauf disposition législative contraire, les conditions du bail initial sont intégralement maintenues, sans que le juge puisse en modifier les stipulations (Cass. 3e civ., 18 mars 2009, n° 07-21.260).

Bon à savoir : la clause selon laquelle le contrat de bail sera résilié de plein droit en cas de décès du preneur est valable (Cass., 3e civ., 8 décembre 1999).

Transmission du bail en matière de logements sociaux (loi du 6 juillet 1989, art. 40) 

Pour les logements HLM (logements sociaux), les règles sont aménagées par l’article 40 de la loi de 1989 : le transfert du bail est possible sous réserve du respect des critères d’attribution (ressources du nouveau locataire, adéquation du logement à la taille du foyer), excepté pour : 
•    le conjoint, 
•    le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, 
•    le concubin notoire, 
•    les ascendants, les personnes présentant un handicap et les personnes de plus de soixante-cinq ans lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an.

Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.