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Vous êtes propriétaire d’un local commercial et souhaitez en faire une habitation ? Cette opération constitue un changement de destination, puisqu’elle vise à modifier l’affectation du bien.
Quelle différence entre changement d’usage et changement de destination ?
Le changement d’usage
Il concerne la modification de l’utilisation d’un bien immobilier d’habitation en un autre usage conformément aux articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Il n’existe que deux catégories d’usage :
- les locaux à usage d’habitation,
- et tous ceux qui ne sont pas à usage d’habitation (par exemple : bureaux, commerce ou meublé de tourisme).
Par conséquent, pour louer un local à usage d’habitation en meublé touristique, il faudra solliciter un changement d’usage si le bien se situe dans une des communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au B du I de l'article 1406 bis du Code général des impôts et que l'organe délibérant (la mairie notamment) a pris une décision en ce sens.
Le changement de destination
Il vise la transformation de la fonction principale d’un bâtiment et concerne tous types de locaux dont les destinations sont limitativement énumérées par la loi (article R151-27 C. urbanisme). Il y a changement de destination lorsque vous passez d'une destination à une autre destination, par exemple d'une habitation à un commerce ou vice et versa.
Il existe 5 destinations :
• exploitation agricole et forestière,
• habitation,
• commerce et activités de service,
• équipement d’intérêt collectif et services publics,
• autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire.
Elles sont divisées en 21 sous-destinations (article R. 151-27 et R. 151-28 C. urb.).
Plusieurs démarches doivent être effectuées afin que ce changement puisse être fait dans le respect des dispositions légales en vigueur.
Première étape : respecter les règles d’urbanisme
Vérifier les dispositions du Plan Local d’Urbanisme
Si la commune concernée par votre projet de travaux est couverte par un Plan Local d’Urbanisme (PLU), vous devez vérifier que son règlement n’interdit pas ou ne limite pas le changement de destination de votre local (art. L151-9 du code de l’urbanisme). Vous pouvez vous renseigner directement au service de l’urbanisme de la mairie de la commune du lieu de situation de votre bien immobilier ou au Bureau accueil et service à l’usager à Paris.
Obtenir une autorisation d’urbanisme
Le code de l’urbanisme impose que tout changement de destination soit précédé :
• du dépôt d’une déclaration préalable à la mairie de la commune concernée (art. R. 421-17 du C. urb.),
• ou de la demande d’un permis de construire si ce changement s’accompagne de travaux ayant pour effet de « modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment », (art. R421-14 du C. urb.).
Si votre projet nécessite un permis de construire et que la surface du bien est supérieure à 150m², le recours à l’architecte est obligatoire (C. urb., art. L431-1 et s.).
Deuxième étape : obtenir l’autorisation de la copropriété
Si votre bien est soumis au régime de la copropriété, il convient alors de consulter le règlement de copropriété de l’immeuble. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 impose le respect de la destination de l’immeuble telle que définie dans le règlement de copropriété (article 8). Elle se distingue de l’affectation donnée aux parties privatives (article 8, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965).
Il est possible de changer l'usage de son lot sans avoir à recueillir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à condition de respecter :
• la destination de l'immeuble fixée par le règlement de copropriété́,
• les droits des copropriétaires.
Toutefois, le règlement de copropriété peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble.
Vous devez obtenir une autorisation lors d’une assemblée générale des copropriétaires pour :
• approuver la modification du règlement de copropriété si votre projet affecte la destination de l’immeuble. Dans ce cas, l’unanimité est requise (art. 26 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965) ;
• vous donner l’autorisation d'effectuer à vos frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; la décision est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25b de la loi du 10.7.65).
Les modifications autorisées pourront entrainer un nouveau calcul des tantièmes si le changement de l’usage a une incidence sur l’utilité apportée au lot par l’équipement ou le service commun.
Bon à savoir : si vous êtes locataire, vous devez obtenir l'autorisation écrite du propriétaire pour transformer votre local commercial en habitation ; ce dernier est libre d'accepter ou de refuser.
Troisième étape : déclarer le changement de destination à l’administration fiscale
Cette déclaration doit être faite dans les 90 jours à compter de l'achèvement de la transformation.
Transformer un local commercial en logement emporte plusieurs conséquences fiscales :
• La création d’un logement, qui sera donc soumis à la taxe d’habitation s’il ne constitue pas la résidence principale de l’occupant ;
• La modification de l’impôt foncier.
Vous devrez remplir un formulaire de déclaration (changement de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties-cerfa n°10517, sur le site www.impots.gouv.fr), et l’envoyer au bureau du cadastre dont dépend le bien immobilier, dans un délai de trois mois suivant le changement de destination (article 1406 I du CGI).