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La loi n°2026-403 de simplification de la vie économique est entrée en vigueur le 28 mai 2026. Cette loi prévoit des dispositions intéressant divers domaines : création d’un conseil de la simplification des entreprises, allégement des contraintes administratives pour les entreprises, projets industriels et data centers...
Plusieurs de ces mesures concernent les baux commerciaux. Elles poursuivent principalement un but de préservation de la trésorerie du preneur à bail.
Le droit du locataire au paiement mensuel des loyers
La loi SVE crée un nouvel article L.145-32-1 dans le Code du commerce (C. com.) qui permet au preneur d’un local commercial ou artisanal de demander à son bailleur le règlement mensuel des loyers.
Les conditions :
• cette possibilité lui est offerte même en présence de clause contraire dans le bail (exemple : paiement trimestriel) ;
• en revanche, elle ne lui est pas accessible s’il est redevable d’arriérés de loyers ou de charges, ou lorsqu’un litige concernant ces sommes fait l’objet d’une action
devant le tribunal :
• le local qu’il loue doit être destiné à l’exercice d’un commerce de détail, de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ;
• le droit au paiement mensuel s'applique immédiatement aux baux en cours au 26 mai 2026 (article 62, II, A de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026).
L’autorisation des clauses d’indexation tunnel
La loi SVE permet d’intégrer dans les baux commerciaux une clause ayant pour effet d’encadrer, à la hausse ou à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour la révision du loyer.
Cette disposition s’applique aux baux conclus à compter du 28 mai 2026 ; pour les baux en cours, cette clause pourra être prévue lors du renouvellement du bail.
L’encadrement de la clause résolutoire
L’article L. 145-41 du C. com. encadre la suspension de la clause résolutoire dans les baux commerciaux.
A noter : la clause résolutoire est celle qui sanctionne l’inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles par la résiliation de plein droit du bail.
La loi SVE prévoit que l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire par le juge est possible sous conditions :
• que le preneur ait la capacité de régler la dette locative,
• que le preneur reprenne le paiement intégral du loyer en cours avant la date de la première audience devant le tribunal.
Cette disposition s’applique aux demandes de délais de paiement introduites à compter du 28 mai 2026.
La limitation du montant exigé au titre des garanties
La loi SVE complète l’article L. 145-40 alinéa 2 du Code de commerce en prévoyant que les sommes demandées au locataire à titre de garantie :
• ne peuvent être supérieures à un montant équivalent à 3 mois de loyers ;
• ce montant concerne les garanties de toute nature que le bailleur peut exiger de son locataire (somme versée au titre du dépôt de garantie, cautionnement, nantissement…) ;
• La mesure s’applique aux baux nouvellement conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
La création d’un délai de restitution du dépôt de garantie
Lorsque le locataire commercial donne son congé, les sommes payées à titre de garantie doivent lui être restituées par le bailleur dans le délai maximal de trois mois (C. com. art. L. 145-40 al. 4).
Si le bailleur a reçu un autre type de garantie (exemple : hypothèque), le délai pour y mettre fin est fixé à six mois. Il doit fournir tout élément permettant de justifier la restitution de la garantie.
A noter :
• avant la loi SVE, il n’existait aucun délai légal de restitution ;
• le nouveau délai court à compter de la remise des clés en mains propres ou par courrier recommandé avec demande d’avis de réception envoyé au bailleur ou à son mandataire ;
• et s’applique aux baux pour lesquels le preneur remet les clés postérieurement au 26 août 2026 (3 mois à compter de la promulgation de la loi).
La modification de la transmission de l’obligation de restitution en cas de mutation des locaux
En cas de mutation À titre onéreux (exemple : une vente) ou à titre gratuit (succession ou donation) de la propriété du local objet du bail, la loi SVE prévoit :
• l’obligation pour le nouveau bailleur (c’est-à-dire l’acquéreur) de restituer au preneur les sommes que ce dernier a antérieurement versées au titre du dépôt de garantie (C. com., art. L. 145-40 al. 3).
Bon à savoir : auparavant, cette obligation incombait au bailleur d’origine.
• La caducité des garanties de toute nature (exemple : nantissement).
• L’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents à ces garanties et de procéder aux mainlevées dans un délai de 6 mois.
A noter : à l’occasion de la mutation, le notaire devra veiller à informer le nouveau bailleur de cette obligation.
Ces dispositions sont applicables aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la date de promulgation de la loi, c’est-à-dire à compter du 26 août 2026.
La précision du champ d’application du droit de préemption du locataire d’un bail commercial
La loi SVE modifie l’article L. 145-46-1 du C. com. qui accorde au locataire d’un bail commercial ou artisanal un droit de préemption en cas de vente des locaux loués.
Elle précise ainsi le champ d’application du droit de préemption, en apportant des définitions légales au bail commercial et artisanal.
Elle définit le bail commercial comme :
• « tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations » ;
• et ainsi exclut les locaux à usage exclusif de bureaux (exemple : banque, agence immobilière) et les entrepôts.
Elle définit le bail artisanal comme :
• « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services » ;
• et ainsi exclut les entrepôts.
Ces dispositions s’appliquent aux ventes intervenant après le 26 mai 2026.