Les différentes catégories de location meublée

Il existe plusieurs types de locations meublées répondant à diverses situations et à diverses réglementations. 
 

Le locataire peut souhaiter louer un logement en meublé dans le but : 

• d'y fixer sa résidence principale, 
• de n’y passer que quelques jours de vacances. 
   

Le propriétaire peut quant à lui :

• mettre un logement qui n'est pas sa résidence principale à la disposition exclusive du locataire, 
• mettre sa résidence principale à la disposition exclusive du locataire (pour une durée à l’année limitée),
• ne mettre à sa disposition qu’une chambre, par exemple. 
   

En tout état de cause, diverses démarches préalables doivent être effectuées. 
Sur le plan fiscal, la location meublée constitue une activité commerciale et est imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Location meublée à usage de résidence principale du locataire

Le bail meublé en résidence principale 

Les locations meublées à usage de résidence principale sont soumises à un régime protecteur, prévu par les articles 25-3 à 25-11 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Le bailleur doit donc mettre à disposition du locataire : 

• un logement meublé défini comme " un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante” (art. 25-4 de la loi de 1989).
• un logement décent c'est à dire ne présentant pas de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (art. 6 de la loi 1989).
   

Le bail doit notamment :

• être conclu pour une durée minimale d'un an renouvelable (Article 25-3). Cette durée est ramenée à 9 mois pour les étudiants, sans reconduction automatique (Article 25-7) ;
• respecter le contrat type prévu au décret 2015-587 du 29 mai 2015, (Article 25-7) ;
• contenir le dossier de diagnostics techniques doit être remis au locataire (article 25-3) ;
• ainsi qu’un inventaire et l'état détaillé du mobilier, signés par le bailleur et le locataire ; la liste des meubles que doit comporter le logement est fixée par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015. 
   

Le dépôt de garantie est au maximum égal à deux mois de loyer. 
 

Le bail meublé mobilité 

Ce bail est prévu par les articles 25-12 à 25-18 de la loi de 1989 qui renvoient en grande partie aux dispositions générales. Il doit notamment obéir aux exigences liées à la décence du logement, au contrat type etc.
Le bail meublé mobilité est conclu pour une durée comprise entre un et dix mois et est destiné aux locataires qui, à la date de la prise d'effet du bail, justifient :

• être en formation professionnelle, 
• ou en études supérieures,
• ou contrat d'apprentissage,
• ou en stage,
• ou être engagé volontaire dans le cadre d'un service civique, 
• ou en mutation professionnelle,
• ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.  
   

Le bail mobilité est non renouvelable et non reconductible (article 25-14).
Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. 
 

Location meublée à usage autre que la résidence principale du locataire

Locations meublées traditionnelles 

Locations meublées traditionnelles 
Il s’agit ici notamment des locations dites de plaisance, procurant une résidence secondaire au locataire.

Dès lors que le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux baux d’habitation ne s’appliquent pas.

Le bail est alors régi par :

• la seule convention des parties, 
• à titre supplétif, par les dispositions du Code civil sur le contrat de louage (C. civ. art 1713 et s.).
   

Locations saisonnières (de courte durée)
 

On parle de location saisonnière lorsque la location n’est pas permanente et que la durée de la location est limitée à une période déterminée : une période de vacances ou de travail saisonnier par exemple. La location se fait à la journée, à la semaine ou au mois.

Légalement, la location saisonnière est la location d’un immeuble à un même locataire pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs (Loi 70-9 du 2 janvier 1970 art. 1-1 et C. tour. art. L211-4, dite “Loi Hoguet”).

La location saisonnière peut concerner un logement qui constitue ou non la résidence principale du propriétaire. La règlementation n’est pas alors pas la même. 
 

Location de courte durée d'un logement constituant la résidence principale du propriétaire

Les meublés de tourisme 

Il s’agit pour le propriétaire de mettre sa résidence principale à la disposition exclusive d’un locataire, pour une durée limitée, et sans que ce dernier n’y élise domicile.  

Plus précisément la loi dispose que les meublés de tourisme sont “des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois” (Code du tourisme art. L 324-1-1, I). 

Le meublé de tourisme est régi par la convention des parties, les articles L 324-1 à L324-2-1 du Code du tourisme et le décret 2020-1585 du 14 décembre 2020 relatif aux informations obligatoires pour toute offre en location de meublé de tourisme. A titre supplétif, les dispositions du Code civil sur le contrat de louage (C. civ. art 1713 et s.) s’appliquent également.  

Toute offre ou contrat de location saisonnière doit :

• revêtir la forme écrite, 
• contenir l'indication du prix demandé, 
• un état descriptif des lieux,
• le numéro de déclaration préalable de mise en location faite à la mairie (voir paragraphe ci-dessous concernant les formalités
• Indiquer si l’offre émane d’un professionnel ou d’un particulier (C. tourisme L324-2)
   

Le dépôt de garantie est libre. 

Dans les communes qui ont mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable, le propriétaire ne peut pas mettre sa résidence principale en location plus de 120 jours par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (de sorte que la résidence principale soit occupée au moins 8 mois par an) (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 2). 

La commune peut demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence principale. 
En cas de dépassement, le propriétaire s’expose à une amende civile d’un montant maximum de 10 000 € (C. tourisme, art. L. 324-1-1 V).

Attention : depuis le 1er janvier 2025, les communes peuvent, par délibération motivée, réduire à 90 jours par an la durée maximale pendant laquelle une résidence principale peut être louée à des fins touristiques, contre 120 jours actuellement (C. tourisme, art. L. 324-1-1 IV).

Les chambres d’hôtes 

Il s'agit alors d’une mise à disposition partielle de sa résidence principale par le bailleur. Elles sont définies comme des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, À titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations (C. Tourisme, art. L324-3). 
 

Location de courte durée d'un logement qui ne constitue pas la résidence principale du propriétaire

Dans l’hypothèse où le bailleur loue un logement qui ne constitue pas sa résidence principale, il peut louer plus de 120 jours par an.
Toute personne qui offre sa résidence secondaire à la location meublée touristique (classé ou non) doit en faire la déclaration préalable en mairie.

Bon à savoir : la commune dans laquelle se situe votre bien peut encadrer la location meublée de courte durée sur votre résidence secondaire.

Classement du logement 

Le loueur peut demander que son local meublé soit classé (il existe 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles mais le classement n’est pas obligatoire pour pratiquer la location saisonnière ou touristique) (Code du tourisme art. L 324-1)

Certaines démarches sont nécessaires pour bénéficier de ces appellations et des avantages qui en découlent. 
 

Quelles sont les formalités préalables à la location meublée ?

Déclaration de début d’activité de loueur meublé (professionnel ou non)
Le loueur de logement meublé doit s’immatriculer par voie dématérialisée auprès du guichet unique du centre de formalités des entreprises.

Cela permet :

1. d’obtenir un numéro de Siret,
2. de faire connaître l’existence de cette activité,
3. d’indiquer le régime d’imposition choisi.

Autorisation préalable de changement d’usage pour les locations saisonnières 

Dans les grandes agglomérations, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de l’article L 631-7 du CCH. 

Pour obtenir le changement d’usage, le bailleur (professionnel ou non) doit déposer une demande d’autorisation préalable de changement d’usage (CCH art. L631-7 et L631-9) auprès de la mairie.

Il est possible de demander une autorisation temporaire de changement d’usage. 

A noter : ce sésame est extrêmement difficile à obtenir à Paris notamment en raison de la pénurie de logements d’habitation. La capitale peut subordonner l’obtention de l’autorisation à une compensation (transformer en même temps d’autres locaux en habitation). 
 

Bon à savoir : aucune autorisation préalable, même temporaire, n’est cependant nécessaire si le logement constitue la résidence principale du bailleur (CCH, art. L631-7-1 A).

Interrogez votre mairie pour savoir quelle procédure s’applique à votre cas.

Déclaration préalable de mise en location des meublés de tourisme et chambres d’hôtes

Meublés de tourisme

Toute personne (professionnel ou non) qui offre à la location un meublé de tourisme (classé ou non) doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où il est situé (C. Tourisme, L 324-1-1, II). A défaut le loueur s’expose à une amende de 450 euros.

Chambres d’hôtes

Toute personne qui offre à la location une ou plusieurs chambres d'hôtes doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune du lieu de l'habitation concernée (C. Tourisme, art. L324-4).

Location de la résidence principale du propriétaire

Par exception, lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, cette déclaration préalable n'est en principe pas obligatoire (Code du tourisme art. L 324-1-1, II). 

Toutefois, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable et si le conseil municipal en a décidé autrement (Code du tourisme art. L 324-1-1, III), cette déclaration demeure obligatoire.   

Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître les démarches nécessaires.