Inquire
L’usufruitier et le nu-propriétaire sont deux personnes distinctes qui ont des droits différents sur un même bien immobilier. On parle de démembrement.
L’usufruitier est titulaire d’un droit de jouissance sur le bien et bénéficie de ses éventuels fruits (les loyers en cas de mise en location, par exemple) (art. 582 C. civ.).
Le nu-propriétaire est le propriétaire du bien (il a le pouvoir de disposition) mais il n’en a pas l’usage.
Il peut arriver que des travaux soient nécessaires pour entretenir ou maintenir le bien en bon état : ravalement, remplacement de la chaudière… Dans ce cas qui doit les payer ?
Quels sont les travaux visés par la loi ?
La loi prévoit deux catégories de travaux :
- les grosses réparations qui portent sur les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues et les murs de soutènement et de clôture en entier (art. 606 C. civ.). La jurisprudence (c’est-à-dire l’ensemble des décisions de justice) considère que cette liste est limitative (en ce sens : Civ. 3e, 27 novembre 2002) ;
- les réparations d’entretien qui recouvrent toutes celles qui ne sont pas considérées comme de grosses réparations (art. 606 alinéa 3 C. civ.). Le nu-propriétaire peut contraindre un usufruitier à effectuer les travaux d’entretien ; en effet, ce dernier a l’obligation de restituer le bien tel qu’il l’a reçu.
En revanche, l’usufruitier ne peut obliger le nu-propriétaire à s’acquitter de ces grosses réparations, sauf engagement de ce dernier l'acte constitutif de l'usufruit.
En cas de litige sur la détermination du caractère des réparations, c’est au juge qu’il reviendra de trancher la question.
Comment sont répartis ces travaux ?
En principe, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire, sauf si les dégradations sont imputables à l’usufruitier.
Toutes les autres réparations sont à la charge de l’usufruitier (art. 605 C. civ.). Il doit également s’acquitter de la taxe foncière et des charges courantes de copropriété.
Est-il possible d’aménager la répartition de ces travaux ?
Oui. La jurisprudence reconnait la validité du contrat dans lequel usufruitier et nu-propriétaire s’accorderaient sur une répartition différente de celle prévue par la loi (en ce sens notamment Civ. 3e, 30 janvier 1970).
L’usufruitier peut-il réclamer le remboursement des travaux qui ne sont pas légalement à sa charge ?
Oui si des travaux de gros œuvre ont été intégralement supportés par l’usufruitier, celui-ci dispose d’un recours, mais seulement en fin d'usufruit et à hauteur de la plus-value apportée au bien (Cass. civ., 17 juill. 1911).
A l’inverse, il a été jugé que le nu-propriétaire qui a payé des travaux incombant à l’usufruitier, peut en exiger le remboursement (Civ. 1ère, 21 mars 1962).
Que se passe-t-il si l’usufruitier ne peut payer les travaux qui lui incombent ?
Le nu-propriétaire peut faire reconnaître l’état de délabrement du bien et demander au tribunal la déchéance de l’usufruit (art. 618 C. civ.).
L’usufruitier peut décider de vendre ou de renoncer à son usufruit, faute de moyens financiers pour entretenir le bien.
Attention : la renonciation abdicative (ou extinctive) ne doit pas être animée par une intention libérale vis-à-vis du nu-propriétaire, à défaut elle serait considérée comme une donation.