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Le décès du locataire est susceptible de mettre fin au bail (article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Le bailleur a alors certaines démarches à accomplir pour pouvoir récupérer son logement.
Toutefois, il existe des exceptions légales à l’extinction du bail.
Que doit faire le bailleur au décès de son locataire ?
Le bailleur connait les héritiers de son locataire
Afin de récupérer son bien et pouvoir le remettre en location, le bailleur a intérêt à se mettre en rapport avec les héritiers de son défunt locataire pour établir l’État des lieux de sortie et obtenir la restitution des clés.
Il peut également leur réclamer les éventuels impayés de loyer et charges (sous réserve qu’ils aient accepté la succession) et des indemnités d’occupation pour le temps écoulé entre le décès et la restitution effective des lieux.
A noter : les héritiers renonçant ne sont pas tenus des dettes et charges de la succession. Toutefois, s’ils s’acquittent d’un arriéré de loyer ou s’ils vident les lieux, ils pourraient être réputés acceptant (tacitement) de la succession.
Le bailleur ne connait pas les héritiers de son locataire
Lorsque le bailleur ne connait pas les héritiers ou qu’il n’y en a pas :
• parce qu’il ne se présente personne pour réclamer la succession et qu'il n'y a pas d'héritier connu ;
• parce que tous les héritiers connus ont renoncé à la succession ;
• parce qu’après l'expiration d'un délai de six mois depuis l'ouverture de la succession, les héritiers connus n'ont pas opté, de manière tacite ou expresse (article 809 C. civ.) ;
Il n’est pas autorisé à pénétrer de lui-même dans les lieux, enlever les meubles et relouer l’appartement.
Il peut opter entre deux procédures :
- demander au président du tribunal judiciaire une autorisation pour pénétrer dans le bien loué accompagné d’un commissaire de justice, le vider et entreposer les meubles dans un autre lieu (C. pr. civ., article 1324). Le commissaire assiste au déplacement des meubles et dresse procès-verbal des opérations.
Le propriétaire doit avancer les frais et pourra ensuite se les faire rembourser par les ayants droit retrouvés ; - saisir le tribunal judiciaire (qui peut l’être par requête d’un créancier, du tuteur/curateur du défunt, d'un notaire, de toute autre personne intéressée ou du ministère public, art. 809-1 C. civ.) pour faire déclarer la succession vacante. Sa gestion est alors confiée à un curateur chargé de veiller aux intérêts de la succession et de régler les créanciers. Le propriétaire a intérêt à se mettre en relation avec lui, notamment pour faire valoir ses créances (des loyers impayés, …) et obtenir la restitution de son local.
Bon à savoir : la gestion des successions vacantes relève des services du Domaine qui dépendent de la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) ; ils sont pilotés au niveau national par la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) rattachée à la Direction de l’immobilier de l’État (DIE).
Que devient le bail au décès du locataire ?
Le principe
Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bail est résilié de plein droit en cas de décès du locataire. Les héritiers sont redevables des loyers impayés ainsi que d’indemnités jusqu’à la restitution des lieux loués.
Le régime est différent pour la location non meublée qui renvoie à l’article 1742 du Code civil qui prévoit que « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ».
La loi ne prévoit aucune obligation d’alerter le bailleur du décès de son locataire ; toutefois, il est recommandé aux héritiers de l’en aviser, notamment pour limiter les frais dus jusqu’à la restitution des lieux loués.
Les exceptions
La loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour certaines personnes ayant résidé avec le défunt de bénéficier d’un transfert du bail (art. 14, al. 6 à 9).
Ce transfert bénéficie :
- au conjoint et au partenaire lié avec le locataire par un pacte civil de solidarité,
- aux descendants ou ascendants, au concubin notoire ou à toute personne à charge du locataire, à condition d’avoir cohabité avec lui pendant un an à la date de son décès.
Le conjoint et le partenaire pacsé ont un droit exclusif sur le bail du logement qui constituait l’habitation effective du couple. En effet, l’article 1751 alinéa 3 du Code civil, les rend bénéficiaires d’un droit à la cotitularité du bail (de plein droit pour les époux et à leur demande pour les pacsés).
Autrement dit, en cas de cotitularité, le transfert du bail au profit d’une autre personne est écarté. En revanche en son absence, il n’y a pas d’ordre de priorité et en cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
Sort du bail en cas de décès du bailleur ?
Le décès du bailleur ne met pas fin au bail qui est transmis à ses héritiers. S’ils acceptent la succession, ils doivent donc respecter le bail en cours.
A noter : le notaire en charge du règlement d’une succession doit inviter les héritiers à prévenir le locataire du changement de propriétaire (loi du 6 juillet 1989, art. 3).