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Lorsque des biens ou droits immobiliers dépendant d’une succession se situent en Corse, la loi (n° 2017-285 du 6 mars 2017 relative à l'assainissement cadastral et à la résorption du désordre de la propriété prorogée par la loi n° 2025-115 du 7 février 2025) a prévu une série de mesures dérogatoires aux règles fiscales et de gestion des indivisions applicables sur le continent dans le but de faciliter leur transmission.
Panorama des principales mesures dérogatoires applicables aux immeubles corses.
Les mesures applicables aux successions
En principe, le paiement des droits de succession doit être effectué dans les 6 mois qui suivent le décès (art. 641 CGI). Leur montant est assis sur la valeur totale des biens de la succession (meubles et immeubles).
Afin d’encourager les propriétaires corses ou leurs héritiers à faire régulariser les titres de propriété des biens immobiliers situés en Corse, la loi prévoit, sous conditions, une exonération totale ou partielle des droits de succession.
Exonération des droits de succession
Le droit de propriété du défunt a été constaté par un acte authentique de son vivant
Le montant de l’exonération dépend de la date de son décès :
- s’il est intervenu entre le 23 janvier 2002 et le 31 décembre 2012, les immeubles et droits immobiliers situées en Corse sont totalement exonérés de droits de succession ;
- s’il se produit entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2037 et que les biens ont été acquis avant le 23 janvier 2002, ils sont exonérés pour moitié de droits de succession (art. 1135 bis CGI et BOI-ENR-DMTG-10-20-30-120) ;
- pour un décès à compter du 1er janvier 2038, les immeubles et droits immobiliers situés en Corse seront totalement soumis aux droits de mutation par décès.
Le droit de propriété du défunt n'a pas été constaté par un acte régulier antérieurement à son décès
Les exonérations de droits de succession vues ci-dessus sont applicables,
- à condition que les héritiers fassent établir par un notaire une attestation de propriété immobilière dans les 24 mois du décès ;
- à défaut, les droits sont exigibles assortis d’intérêts de retard et d’une majoration (de 10 % à 80 % selon la situation).
Incitation fiscale à la reconstitution des titres de propriété
Le principe
En France, en cas de donation ou transmission d’un bien par succession, des droits fiscaux s’appliquent sur la valeur des biens transmis.
Une exception en Corse
La loi prévoit une exonération à hauteur de 50% de la valeur des biens et droits immobiliers situés en Corse (art. 793, 2-8° CGI) à la condition :
- que des attestations de propriété aient été établies entre le 1er octobre 2014 et le 31 décembre 2037 ayant pour objet de constater la propriété des personnes se revendiquant propriétaires des dits biens (donateurs ou défunts) ;
- que ces attestations précèdent la donation ou le décès des propriétaires ;
- qu’il s’agisse de leur première mutation à titre gratuit.
Attention : cette exonération n’est pas cumulable avec celle prévue à l’article 1135 bis du CGI (voir ci-dessus).
La notoriété acquisitive
Afin de reconstituer les titres de propriété des biens et droits immobiliers en Corse, il est possible de demander à un notaire l’établissement d’un acte de notoriété acquisitive, qui :
- identifie le bien immobilier en Corse,
- constate que le demandeur le possède depuis au moins 30 ans (actes matériels, témoignages, ...).
Toute personne qui souhaite contester cet acte, doit le faire dans un délai de 5 ans à compter de la dernière publication par voie d'affichage, sur un site internet et au service de la publicité foncière (art 1er loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 prorogée jusqu’en 2037 et art 2 du décret n° 2017-1802 du 28 décembre 2017).
Cet acte est exonéré de taxe de publicité foncière à la condition qu’il soit dressé avant le 31 décembre 2037 (en principe le taux est de 0.70% de la valeur du bien immobilier) (art. 677, 678 CGI et art 1er loi n°2017-285 du 6 mars 2017).
Les règles applicables en matière de sortie de l’indivision
Le principe
En cas de pluralité d’héritiers, il est possible de mettre fin à l’indivision en partageant les biens. Dans ce cas, un impôt, appelé droit de partage, est dû ; il est de 2.5% de l’actif net à partager.
La dérogation
Lorsque les héritiers souhaitent partager les biens du défunt, la loi exonère de droit de partage l’ensemble des biens immobiliers situés en Corse.
Cette exonération s’applique à la double condition que :
- le partage ait lieu entre 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2037 (art. 750 bis B CGI) ;
- qu’il soit réalisé au profit de membres originaires de l'indivision, de leur conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou des ayants droit à titre universel de l'un ou de plusieurs d'entre eux. (art. 750 II CGI).
Les autres mesures pour faciliter la gestion de l’indivision
- Après établissement de leur qualité de propriétaires dans un acte de notoriété acquisitive, les indivisaires d’un bien immobilier titulaires d'au moins 2/3 des droits indivis peuvent décider de procéder à sa vente ou à son partage (article 2 alinéa 2 de la loi n°2017-285 du 6 mars 2017 modifié par l’article 6 de la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes).
- Certains actes requérant normalement la majorité des 2/3 des droits indivis peuvent être réalisés par les indivisaires représentant plus 50% des droits indivis (exemples : mise en location d’un bien d’habitation) (art. 2 alinéa 1 de la loi n°2017-285 du 6 mars 2017).