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DPE et lutte contre la précarité énergétique
Ces dernières années le législateur s’est donné pour objectif la lutte contre les passoires énergétiques. A cette fin, il s’est saisi du dispositif du diagnostic de performance énergétique pour en faire un outil de lutte contre la précarité énergétique tant pour les propriétaires que pour les locataires.
Cet outil à fait l’objet de diverses réformes visant à améliorer notamment l’information et la protection de l’acquéreur ou du locataire.
NOUVEAUTE 2025 : un plan d’action visant à améliorer la confiance et la fiabilité du dispositif a été lancé et mis en œuvre par la loi du 30 juin 2025 et par cinq arrêtés.
Qu’est-ce que le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ?
Le DPE permet de déterminer la consommation d’énergie d’un logement ainsi que ses répercussions en termes d’émission de gaz à effet de serre. Il classe les bâtiments en plusieurs catégories de A à G (CCH, art. L126-26).
Nouveauté 2025 : l’arrêté du 31 août 2025 vise quant lui à améliorer le classement des logements utilisant l'électricité en modifiant la méthode d’évaluation (coefficient de conversion de l’électricité abaissé à 1,9 à partir du 1er janvier 2026).
Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer les performances énergétiques du bien et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.
Qui réalise le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ?
Dans le cadre du renforcement de la confiance dans le DPE les diagnostiqueurs ont fait l’objet de l’attention du législateur en 2025.
Le DPE est réalisé par un professionnel certifié qui dispose d’une assurance spécifique et d’un QR code qui lui est propre et qu’il doit présenter à ses clients depuis l’arrêté du 16 juin 2025.
Les diagnostiqueurs peuvent être étrangers et intervenir en France sous certaines conditions définies par l’arrêté du 30 juin 2025.
Nouveauté 2025 : le législateur a prévu un renforcement du contrôle des organismes de certifications par un arrêté du 16 juin 2025 ; ils sont désormais contrôlés tous les 10 mois par le Comité français d’accréditation. En cas de fraude révélée par ce contrôle les diagnostiqueurs peuvent être inscrits sur une liste noire jusqu’à 24 mois.
Ce contrôle est soutenu par la définition des anomalies pouvant donner lieu à une non-conformité d’un DPE dans l’arrêté du 28 juillet 2025 (ex : lorsque l’activité du diagnostiqueur est manifestement irréalisable).
Qui est concerné par le DPE ?
Sauf accord contraire, le DPE est établi à la demande et aux frais du propriétaire vendeur ou du loueur du bien immobilier.
Il doit être remis :
- à l’acquéreur lors de la signature de l’avant-contrat ou à défaut lors de la signature de l’acte authentique de vente (CCH, art.L126-28). Il est intégré au dossier de diagnostic technique.
- au locataire lors de la signature du bail (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989).
Comment le DPE permet-il de lutter contre la précarité énergétique ?
La performance énergétique, un critère de décence
Le bailleur a l’obligation de remettre au locataire un logement décent. La décence inclut divers aspects, comme l’absence de risque pour la santé ou la sécurité physique. La performance énergétique a été progressivement prise en compte dans l’appréciation de cette décence (article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 3 bis du décret du 30 janvier 2002).
Ainsi, pour être décent un logement doit présenter un niveau de performance compris :
- à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
- à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
- à compter du 1er janvier 2034 entre la classe A et la classe D.
Information au moment de la mise en vente
La publicité (annonce) afférente à la mise en vente ou en location d’un bien classé F ou G doit mentionner l’obligation de rénovation énergétique du bien (depuis 1er janvier 2022). Cette mention doit aussi figurer à l’acte de vente ou au contrat de bail (CCH, art. L.173-2). Ces dispositions sont issues de la loi Energie et climat du 8 novembre 2019.
Audit énergétique obligatoire
En cas de cession d’un bien en monopropriété, un audit énergétique doit être annexé à l’acte de vente :
- Depuis le 1er avril 2023 pour le bâtiments classés G et F
- Depuis le 1er janvier 2025 pour les bâtiments classés E
- À compter du 1er janvier 2034 pour les bâtiments classés D.
Il précise la nature des travaux nécessaires et les aides pouvant être demandées afin de réduire les dépenses énergétiques (CCH, art. L.126-28-1).
Interdiction des augmentations de loyers
Toute augmentation de loyer (loyer initial ou révision annuelle) est interdite dans les logements classés F et G, tant que des travaux de rénovation énergétique n’ont pas été réalisés (dispositions applicables à compter du 25 août 2022 et issues de la loi Climat et résilience du 22 août 2021).
Interdiction de mise en location
La mise en location de logements classés E, F et G qui n’auraient pas fait l’objet de travaux de rénovation énergétique (article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989), est interdite, de manière progressive et à compter du :
- 1er janvier 2025 pour les logements de classe G,
- 1er janvier 2028 pour les logements de classe F,
- 1er janvier 2034 pour les logements de classe E.
À retenir
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) joue un rôle essentiel dans la vente et la location d'un bien immobilier. Il permet d'informer les acheteurs et locataires sur la consommation énergétique du bien et peut influencer le prix de vente ou de location. Avant la signature, il est important de comprendre les délais après signature de la transaction immobilière et de s’assurer que toutes les formalités sont remplies. Un prêt immobilier peut être nécessaire pour financer l’acquisition, et l'impact du DPE sur la demande et les coûts doit être pris en compte. De plus, les investisseurs peuvent bénéficier de dispositifs comme la loi Malraux pour optimiser la rentabilité de leur bien. Les diagnostics immobiliers obligatoires doivent également être réalisés pour respecter la législation en vigueur. Enfin, pour les expatriés souhaitant investir, il est crucial de bien comprendre la notion de domicile fiscal.