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Le dispositif Malraux s'adresse aux propriétaires investissant dans la rénovation totale d'immeubles à caractère historique ou esthétique situés dans des secteurs déterminés. Ces biens doivent être destinés à la location. En contrepartie, ces contribuables bénéficient d’une réduction d'impôt sur le revenu au titre des dépenses qu’ils ont réglées. Ce dispositif est régi par l’article 199 tervicies du Code général des impôts.
Quelles sont les conditions du dispositif Malraux ?
Les personnes concernées
Le dispositif concerne les personnes physiques et associés personnes physiques de certaines sociétés, qui résident fiscalement en France, et qui rénovent des immeubles à caractère historique ou esthétique.
Bon à savoir : le dispositif Malraux est applicable dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover prévu à l'article L. 262 1 du Code de la construction et de l'habitation.
La situation des logements concernés
Les contribuables peuvent bénéficier de la réduction d'impôt à raison, à la condition que cet immeuble soit localisé dans le périmètre de certaines zones.
Pour les demandes de permis ou déclaration préalable déposées à compter du 9 juillet 2016, les immeubles doivent être situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) :
• Soit couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé
• Soit par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé
• soit, à défaut, lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique (article L 313-4 du Code de l'urbanisme) ;
Concernant les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2024, lorsque la restauration avait été déclarée d'utilité publique, l’immeuble pouvait être situé également dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé et faisant l'objet d'une convention pluriannuelle Pour rappel, pour les demandes de permis ou déclaration préalable déposée au plus tard le le 08 juillet 2016, les immeubles doivent être situés dans :
• une Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AMVAP)
• Un secteur sauvegardé
• une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager (ZPPAUP)
L’usage des biens réhabilités
Lorsque les travaux de restauration portent sur un local à usage d'habitation, l'immeuble doit être loué nu, c’est à dire non meublé, à titre de résidence principale.
Lorsque les dépenses portent sur un local affecté à un autre usage, aucune affectation particulière n'est exigée. Attention toutefois, la réduction d'impôt est réservée aux revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
La durée du bail est de 9 ans et doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement (date à laquelle le bien est habitable) des travaux.
Le locataire ne doit pas faire partie foyer fiscal du bailleur, ni être un de ses ascendants ou descendants.
Attention, La réduction d'impôt fait l'objet d'une reprise en cas de rupture de l'engagement de location. Par exception, il n'est procédé à aucune reprise en cas d'invalidité (2e ou 3e catégorie), de licenciement ou du décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune.
Les dépenses ouvrant droit à réduction
Quelles dépenses ?
Les dépenses prises en compte sont celles supportées :
• à compter de la date de délivrance du permis de construire ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable, jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivante : le bénéfice de l’avantage fiscal s’étend sur 4 années d'imposition au maximum.
• Ce délai peut toutefois être prolongé lorsque les travaux sont interrompus ou ralentis par l'effet de la force majeure ou de découverte de vestiges archéologiques
• Dans la limite de 400.000 euros
Quels travaux?
Les travaux doivent conduire à la restauration complète d'un immeuble bâti situé dans un des sites ou quartiers prédéfinis.
Les travaux doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF) et faire l’objet selon la nature des travaux et la zone concernée, à un permis de construire ou une déclaration préalable.
Les opérations de restauration doivent nécessairement avoir été déclarées d'utilité publique (sauf dans le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé).
Les types de dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt sont prévus à l’article 199 tervicies II du Code général des impôts, notamment les dépenses de réparation et d'entretien, les primes d'assurance ou la fraction des provisions versées pour les travaux de la copropriété.
Les modalités de la réduction d’impôt
La base de calcul
La base de calcul la réduction d'impôt est constituée par le montant des dépenses définies à l'exclusion du prix d'acquisition du logement et dans la limite prévue.
Le fait générateur
Le fait générateur de la réduction d'impôt est constitué par la date de paiement des dépenses éligibles par le propriétaire.
Le taux
Le taux de la réduction est de 22% du montant des dépenses retenues.
Ce taux est porté à 30% lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés :
• dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ;
• dans un quartier ancien dégradé (QAD) (dépenses supportées jusqu'au 31 décembre 2024 au plus tard) ;
• dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé et faisant l'objet d'une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme de renouvellement urbain (NPNPRU)(dépenses supportées jusqu'au 31 décembre 2024 au plus tard).
Limites
Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € sur une période de 4 ans à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux.
Bon à savoir : ce dispositif ne peut se cumuler pas avec d’autres réductions d’impôts (comme notamment le dispositif Duflot, Pinel, etc).
Pour plus de renseignements, voir le Bulletin Officiel des impôts (BOFIP).