Le dispositif Malraux s'adresse aux propriétaires investissant dans la rénovation totale d'immeubles à caractère historique ou esthétique situés dans des secteurs déterminés. Ces biens doivent être destinés à la location. En contrepartie, ces contribuables bénéficient d’une réduction d'impôt sur le revenu au titre des dépenses qu’ils ont réglées.
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Nouveauté : la loi de finances pour 2024 proroge la réduction d'impôt jusqu'au 31 décembre 2024 en ce qui concerne les dépenses effectuées sur des immeubles situés dans un quartier ancien dégradé (QAD) (article 199 tervicies, I d 2° du CGI) ou dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé et faisant l'objet d'une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) (article 199 tervicies, I 2° bis du CGI).
Quelles sont les conditions du dispositif Malraux ?
Les personnes concernées
Le dispositif concerne les personnes physiques et associés personnes physiques de certaines sociétés, qui résident fiscalement en France, et qui rénovent des immeubles à caractère historique ou esthétique.
Bon à savoir : le dispositif Malraux est applicable dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover prévu à l'article L. 262 1 du Code de la construction et de l'habitation.
Les logements concernés
Le champ d’application géographique de l'avantage fiscal a été modifié par la loi 2016-1918 du 29 décembre 2016.
Ainsi, depuis le 9 juillet 2016, les immeubles doivent être situés :
- dans un site patrimonial remarquable (SPR), couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé ou un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique (article L 313-4 du Code de l'urbanisme) ;
- dans un quartier ancien dégradé (QAD) lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique.
L’usage des biens réhabilités
Lorsque les travaux de restauration portent sur un local à usage d'habitation, l'immeuble doit être loué nu, pour ce même usage. La durée du bail est de 9 ans et doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement (date à laquelle le bien est habitable) des travaux.
Le locataire ne doit pas faire partie foyer fiscal du bailleur, ni être un de ses ascendants ou descendants.
Lorsque les dépenses portent sur un local affecté à un autre usage, le bailleur doit également le louer pendant 9 ans, mais aucune affectation particulière n'est exigée. Attention toutefois, la réduction d'impôt est réservée aux revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les travaux concernés
Les travaux doivent conduire à la restauration complète d'un immeuble bâti situé dans un des sites ou quartiers prédéfinis.
Les travaux doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF) et faire l’objet selon la nature des travaux et la zone concernée, à un permis de construire ou une déclaration préalable.
Les opérations de restauration doivent nécessairement avoir été déclarées d'utilité publique (sauf dans le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé).
Les types de dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt sont prévus à l’article 199 tervicies II C. général des impôts, notamment les dépenses de réparation et d'entretien ou les primes d'assurance (art. 31, I-1°).
Les modalités de la réduction d’impôt
La base de calcul de la réduction d'impôt est constituée par le montant des dépenses définies à l'exclusion du prix d'acquisition du logement.
Le fait générateur de la réduction d'impôt est constitué par la date de paiement des dépenses éligibles par le propriétaire.
Le taux de la réduction est de :
• 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (Plan de Sauvegarde et Mise en Valeur) approuvé, dans des QAD (Quartiers Anciens Dégradés) et des quartiers conventionnés NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement, qui sont les anciens secteurs sauvegardés) lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique.
• 22% si les immeubles sont localisés sur un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (Pan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique (anciennes ZPPAUP ou Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager et AVAP ou Aires de mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine).
Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € sur une période de 4 ans à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux.