Le jour de la signature de l’acte de vente, vous repartez avec les clefs, mais sans votre titre de propriété, et vous vous demandez pourquoi. Toutefois, le notaire vous remet des attestations de propriété, qui représentent en quelque sorte un titre de propriété provisoire et simplifié.
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Qu’est-ce qu'un titre de propriété ?
Le titre de propriété permet d’identifier le bien immobilier et son propriétaire. Il est remis à chaque nouvel acheteur par le notaire. Il s’agit d’un acte authentique (établi par un notaire) qui reconnaît un droit de propriété à l’acheteur sur un bien désigné. Dans le cas d’un achat immobilier, le titre de propriété est la copie de l’acte de vente signé par chaque partie (vendeur, acheteur et notaire) et publié au service de la publicité foncière
Pourquoi doit-on attendre le titre de propriété ?
Les attestations
Suite à votre compromis ou promesse de vente, vous venez de signer l’acte de vente et le notaire vous a remis des attestations de propriété (très utiles pour vos démarches administratives : souscrire les abonnements eau, gaz, électricité, téléphone, assurer le bien immobilier, inscrire les enfants à l'école...). Ces attestations représentent en quelque sorte un titre de propriété provisoire et simplifié.
Le titre de propriété
Lors du rendez-vous pour signer l’acte définitif de vente avec le vendeur, le notaire vous a expliqué qu’il allait envoyer une copie authentique de cet acte au Service de publicité foncière en vue de sa publication. Celle-ci lui sera retournée revêtue des cachets de l'administration fiscale. Elle constituera le titre de propriété de l’acquéreur. Il faut attendre plusieurs mois avant de la recevoir ainsi que le compte définitif des opérations effectuées.
Le titre de propriété se compose de deux parties : la partie normalisée et la partie développée.
La partie normalisée est celle qui sert à la publication, elle doit comporter (Article 34-1 Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière) :
- date et rédacteur de l'acte ;
- qualification juridique de l'acte complétée ;
- état civil des parties à l'acte ;
- désignation complète des immeubles ;
- références de publication du titre constituant l'origine de propriété immédiate ;
- références de publication de l'état descriptif de division et de ses modificatifs éventuels pour les fractions d'immeubles ;
- le cas échéant, autres opérations juridiques devant faire l'objet d'une publication au fichier immobilier ;
- charges et conditions ;
- propriété, entrée en jouissance ;
- prix et modalités de paiement ;
- déclarations nécessaires à la liquidation, à l'assiette ou au contrôle de tous impôts.
Le notaire doit également signer l’acte.
Les formalités préalables et formalités postérieures
Bon à savoir : le notaire a autant de formalités à accomplir avant qu’après la signature de l'acte.
En vue du rendez-vous de signature de l’avant-contrat et de la vente définitive, le notaire constitue un dossier comportant toutes les pièces indispensables à sa régularisation.. Il interroge notamment les services de l'état civil, dans certains cas le casier judiciaire de l’acquéreur, le BODACC, les services de l'urbanisme, du cadastre, des hypothèques et la banque du vendeur. Le notaire appelle cette phase du dossier « les formalités préalables ».
Après la signature de la vente, un certain nombre d'opérations, « les formalités postérieures », sont également accomplies. La formalité postérieure la plus importante est la publication et l’enregistrement de l’acte de vente. On parle de formalité fusionnée. Elle a lieu au Service de la publicité foncière. C'est aussi à ce moment que le notaire verse à l'administration fiscale les droits et taxes payés par l'acquéreur lors de la signature (improprement appelés « frais de notaire »).
Par ailleurs, le notaire fournit à différentes administrations (bureaux du cadastre, Service de publicité foncière) des copies et des extraits de l'acte de vente.
Parmi ces documents, une copie spéciale appelée « copie hypothécaire », signée par le notaire, sera retournée à celui-ci revêtue des cachets de l'administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété.
N'oubliez pas que l'original de l'acte sera conservé par le notaire en son office pendant 75 ans, avant d'être confié au service des archives nationales (pour Paris) ou départementales.
Télé@ctes
Pour l'accomplissement de ces formalités postérieures à la vente, le notaire respecte des formes strictes. Ses actes prennent place dans les files d'attente des différents services administratifs auxquels il doit s'adresser. Néanmoins, avec le déploiement de Télé@ctes, les délais de transmission et de réponse ont été raccourcis.
Télé@ctes permet aux actes portant sur des mutations (exemple : ventes immobilières) d’être transmis de façon dématérialisée au Service de publicité foncière, à la Caisse des dépôts (transfert de fonds) et à l’administration fiscale (versement des droits de mutation, de l’impôt sur les plus-values, etc...). Ainsi un changement de propriétaire est notifié et transmis au Service de publicité foncière en temps réel, et les flux financiers qui l’accompagnent se font grâce à des télé-procédures mises en place avec la Caisse des Dépôts.
L'acte authentique électronique (AAE)
Les développements technologiques ont également ouvert la voie à l’acte authentique électronique, désormais introduit dans notre droit législatif. Sa création avait un double objectif : moderniser la profession, tout en conservant à l’AAE les mêmes caractéristiques qu’un acte papier (article 1366 du Code Civil), c’est-à-dire :
- une date certaine (le notaire atteste de la date de l’acte),
- la force probante (moyen de preuve difficilement contestable),
- la force exécutoire (le créancier n’a pas besoin de saisir le juge pour faire valoir ses droits pécuniers),
- et surtout le caractère authentique de l’acte.
- bien évidemment, la pérennité de sa conservation est assurée, puisque le notaire transmet l’acte au MICEN (Minutier Central Electronique des Notaires), au sein duquel il sera conservé pendant 75 ans.
Les fonds détenus par les notaires pour le compte de leurs clients
Ils sont régis par l’Ordonnance du 2 novembre 1945 "relative au statut du notariat" et modifié par l'article 15 du Décret du 27 mai 2014 : " Les sommes détenues par les notaires pour le compte de tiers […] sont déposées sur des comptes de disponibilités courantes ouverts à la Caisse des dépôts et consignations, […]. Seuls des fonds de tiers peuvent être déposés sur ces comptes. Ces derniers ne peuvent faire l'objet de mouvements en débit que pour le règlement des affaires qui sont à l'origine des dépôts.
Les sommes déposées sur des comptes de disponibilités courantes qui restent détenues à l'issue d'un délai de trois mois sont transférées par les notaires sur des comptes dits de dépôts obligatoires ouverts à la Caisse des dépôts et consignations. Ces comptes ne peuvent faire l'objet de mouvements, en débit et en crédit, qu'avec les comptes de disponibilités courantes."
Conformément à 2 arrêtés du 28 juin 2021 ces fonds sont rémunérés à raison de 0,30% l’an.