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Expatriation : l'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Un Français installé à l’étranger peut détenir des biens à l’étranger mais également en France. Dans ce cas, il peut devenir redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).


Un non-résident de France peut-il être imposé à l'IFI en France ?

Pour les personnes physiques qui n’ont pas leur domicile fiscal en France, l’IFI est dû à raison de leurs seuls biens situés en France. Pour être redevable de l’IFI, le patrimoine net situé en France doit avoir une valeur supérieure ou égale à 1 300 000 €. Cet impôt pèse uniquement sur les actifs immobiliers. Les conditions d'assujettissement sont appréciées au 1er janvier de chaque année. En principe, le pays où est domiciliée la personne physique peut également soumettre à l’impôt, sur le patrimoine propre à ce pays, le patrimoine détenu par la personne physique. Cela aboutit dans certains cas à des doubles impositions, même si beaucoup de pays ont supprimé l’imposition sur la fortune. Aussi la France a-t-elle signé des conventions internationales en la matière afin d’éviter ce problème. Par ailleurs, le statut de non-résident présente un certain nombre d’avantages.

Monsieur X, résident au Liechtenstein, dispose d’un patrimoine en France d’une valeur de 2 000 000 €. Est-il soumis à l’IFI en France ?

Faute de convention fiscale entre la France et le Liechtenstein en matière d’impôt sur la fortune, Monsieur X sera redevable de l’impôt sur le patrimoine au Liechtenstein, mais également en France, à hauteur des seuls biens détenus en France. L’impôt acquitté au Liechtenstein ne sera pas déductible de l’IFI acquitté en France.


Existe-t-il des particularités pour les non-résidents au titre de l'IFI ?

Madame Z, domiciliée en Allemagne a-t-elle intérêt à placer une partie de son patrimoine en France  ?

L’Allemagne a supprimé l’impôt sur le patrimoine. Par ailleurs, en France, les placements financiers réalisés par des non-résidents ne sont pas soumis à l’IFI. Aussi, Madame Z peut investir une partie de son patrimoine sous forme de contrats d’assurance-vie ou de contrats de capitalisation auprès d’établissements situés en France sans être soumise à l’IFI. De même, elle peut acquérir des actions ou des obligations ou placer des sommes sur des comptes courants de société. On peut noter que cette règle n’est pas applicable aux Français installés à Monaco depuis le 1er janvier 1989.

En revanche, l’administration française a restreint la notion de placements financiers. Ainsi, par exemple, les titres de participation, c’est-à-dire des titres qui représentent plus de 10 % du capital social et qui ont été soit souscrits à l’émission, soit conservés pendant un délai de deux ans au moins ne sont pas considérés comme des placements financiers au sens de l’IFI. Si Madame Z souhaite investir dans des placements financiers en France, elle devra donc veiller à la nature des supports dans lesquels elle investit.


Faut-il privilégier la détention d'un bien immobilier par une SCI ?

Monsieur et Madame A, domiciliés en Italie et souhaitent acquérir un bien immobilier en France d’une valeur de 2 000 000 €. Doivent-ils acquérir ce bien directement ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) au regard de l’IFI  ?

Il n’existe pas d’impôt sur le patrimoine en Italie. Si les époux A acquièrent le bien directement, ils seront redevables de l’IFI en France dans la mesure où la valeur de l’immeuble dépasse le seuil d’imposition. S’ils ont recours à un emprunt, il conviendra de déduire la valeur du capital restant dû de l’emprunt de la valeur de l’immeuble. Cela peut aboutir à la non-taxation du bien à l’IFI. Toutefois, au fur et à mesure du remboursement du prêt, la valeur du patrimoine des époux A va augmenter. À terme, il pourrait dépasser le seuil de taxation.

Si les époux A constituent une SCI en France et si la SCI acquiert le bien immobilier, les parts de la SCI seront soumises à l’IFI si leur valeur est supérieure au seuil. En effet, pour l’administration fiscale, les parts de la SCI ne sont pas considérées comme des placements financiers, dans la mesure où la SCI ne détient qu’un immeuble . Là encore, si la SCI emprunte pour financer l’acquisition, le prêt viendra diminuer la valeur des parts. Dans un premier temps, cela peut permettre d’éviter l’IFI si le seuil de taxation n’est pas atteint, mais dans un second temps, les époux A verront la valeur de leur patrimoine augmenter.

A noter que les avances en compte courant réalisées par les associés non résidents ne peuvent plus être déduites pour déterminer la valeur des parts de la SCI ou d’une société à prépondérance immobilière. Toutefois, cette non-déductibilité ne touve pas à s'appliquer si l'on justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, des montant et du caractère effectif des remboursements.

En conclusion, le non-résident doit veiller à la valeur du patrimoine qu’il détient en France au regard de l’IFI, sans perdre de vue que ce statut offre certains avantages. Enfin, la fiscalité d’un pays évoluant rapidement, il est recommandé se rapprocher d’un spécialiste dans chaque pays afin d’être conseillé au mieux.

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