Calculer une plus-value immobilière

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La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. Avant de vendre, mieux vaut connaître avec précision le sort qui sera réservé à ses plus-values immobilières. En effet, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier peut être soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cependant, certaines cessions peuvent rentrer dans le cadre d'une exonération.

S'informer

Détermination de la plus-value imposable

Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lorsqu’elles sont réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier (bâti ou non bâti) ou d’un droit relatif à un immeuble (usufruits, nue-propriété...), c’est à dire lors des opérations suivantes :

  • vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain),
  • vente des droits attachés à un bien immobilier (usufruitservitudes),
  • vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier,
  • échange de biens, partage ou apport en société.

Base de calcul de la plus-value immobilière

La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Avant d’être imposée, elle peut être réduite d’un abattement pour durée de détention (au-delà de 5 ans de détention).  

Le prix de vente s’entend du prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Il est réduit, sur justificatifs des frais de cession (limitativement énumérés par la loi) et du montant de la TVA acquittée.  

Le prix d’acquisition s’entend :

  • si le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée. Elle est majorée des frais réels (rémunération du notaire) et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier.  
  • si le bien a été acheté, du prix réel tel que stipulé à l’acte. Il est majoré notamment des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisitions, du montant des travaux et des frais de voiries. 

Majoration du prix d'acquisition : frais d'acquisition

Les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. S’ils ne peuvent être justifiés, ils sont d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat

Majoration du prix d'acquisition : les dépenses de travaux

Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration soit pour leur montant réel soit pour un montant forfaitaire.

Evaluation au montant réel : 

Dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. (Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles.) Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).

Les travaux pris en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux pris en compte pour la détermination du revenu foncier imposable.

Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d'acquisition les dépenses réalisées depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.

Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal.

Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).

Evalutation forfaitaire :

Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu. Le forfait de 15 % est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire.

Si de nombreux travaux ont été effectués dans la résidence secondaire, le notaire conseillera de conserver toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux dont les factures ont été conservées. À défaut, seule la majoration forfaitaire de 15 % pourra s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

Abattement pour une durée de détention

Une fois la plus-value évaluée, un abattement va pouvoir être appliqué en fonction de la durée de détention du bien et venir diminuer la plus-value imposable.

Le taux et la cadence de l'abattement pour la durée de détention sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Durée de détention Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 %
De la 6ème à la 21ème année 6 % 1.65 %
22ème année révolue 4 % 1.60 %
Au-delà de la 22ème année Exonération 9 %
Au-delà de la 30ème année Exonération Exonération

Consulter la fiche pratique sur la déclaration d'une plus-value immobilière

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

  • au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu,
  • au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès)

Abattements exceptionnels et temporaires de 70% ou 85%  

Opérations de démolition-reconstruction et cessions de terrains à bâtir en zones tendues

Conformément aux dispositions du II de l'article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017.

Les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou d'immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements, sont déterminées après application d'un abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % (si les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions) à la double condition que la cession :

  • soit précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020 ;
  • soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine. En pratique, l'abattement exceptionnel pourra donc s'appliquer à des cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2022.

Attention : Cet abattement ne s’applique pas si le vendeur et l’acheteur ont des liens familiaux. De plus, les travaux de construction devront être terminés dans un délai de 4 ans à partir de la date d’acquisition.

Opérations de démolitions constructions dans le cadre d'une opération d'aménagement (CGI art. 150 VE issu de loi 2020-1721 du 29-12-2020 art. 38).

Les plus-values de cession de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces biens, situés pour tout ou partie de leur surface dans le périmètre d'une opération de revitalisation du territoire ou d'une grande opération d'urbanisme, bénéficient d'un abattement exceptionnel de 70% ou 85% (si les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions) à la condition que :

  • La promesse de vente soit signée entre le 11er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 pour profiter de cet abattement.
  • La vente soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a été signée.
  • L'acquéreur (promoteur) s'engage à démolir les constructions présentes sur le terrain et à y réaliser dans les quatre ans un ou plusieurs immeubles d'habitation collectifs.

Les cessions de terrains à bâtir ne bénéficient pas de cet abattement.

L'abattement ne s'applique pas aux cessions entre personnes liées (vente entre conjoints, concubins pacsés ou non, vente par une SCI à un associé, etc.).

Taux de l’impôt sur la plus-value immobilière

La plus-value (telle qu'obtenue par différence entre le prix de vente et le prix d'achat, et éventuellement diminuée des abattements pour durée de détention) est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 %, soit au taux global de 36,20%. 

Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 € (après abattement). Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.

Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire calcule la plus-value imposable, prélève le montant de l'impôt sur le prix de vente et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien. Cependant, le vendeur doit également indiquer la plus-value sur sa déclaration de revenus.

Calculez votre plus-value immobilière !

Le simulateur de calcul de plus-value immobilière vous permet d'estimer le montant de votre-value.

Comment réaliser une plus-value immobilière ?

Qu'est-ce que la plus-value immobilière des particuliers ? Comment est-elle calculée ? Comment est-elle imposée ? Dans quels cas est-elle exonérée ? Quels types de sociétés peuvent être concernés ? Existe-t-il un régime particulier pour les expatriés ?

Les plus-values immobilières exonérées d'impôt

Les cessions échappant à l’impôt sur les plus-values immobilières sont recensées sous les II et III de l’article 150 U CGI.

Sont notamment exonérées :

  • La vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément (CGI, art. 150 U-1° et 3°) ;
  • La vente d'un droit de surélévation dans les conditions de l’article 150 U II-9 CGI jusqu’au 31 décembre 2022 ;
  • L’échange d’un bien dans le cadre de certaines opérations de remembrement immobilier (CGI, art 150 U II-5°) ;
  • La vente d’un bien à un organisme en charge du logement social jusqu’au 31 décembre 2022 ;
  • La vente d’un bien à un opérateur privé s’engageant à réaliser (ou achever) des logements sociaux dans un délai de 4 ans (jusqu’au 31 décembre 2022) ;
  • La vente d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions (CGI art. 150 U II-2) ;
  • Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15 000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple marié sous la communauté (CGI art. 150 U II-6°) ;
  • celles réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans ;
  • La vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions de remploi de l’indemnité par l’acquisition (ou la construction) d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois (CGI art.150 U II-4) ;
  • La vente par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions et sous réserve de remploi du prix de vente par l’acquisition (ou la construction, reconstruction ou agrandissement) d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois ;
  • La vente par des retraités ou invalides de condition modeste (11 098 euros pour la première part de quotient familial et majorée de 2 963 euros par demi-part supplémentaire) (CGI Art. 150 U III) ;
  • La vente par une personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés dont le revenu fiscal de référence est égal ou inférieur à 25 839 euros pour la première part de quotient familial pour une cession effectuée en 2020 si la cession intervient dans un délai inférieur à 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement  (CGI, art. 150 U II-1°ter).

Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :

  • Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, al. 1er) ;
  • Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in limine).

En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in fine). Plus d'information sur le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôt sur les plus-values immobilières.

Expatriation : les plus-values immobilières des non-résidents

Un Français non-résident peut vendre des biens immobiliers situés en France. Ces opérations sont en principe soumises à l’impôt français. Toutefois, certaines mesures dérogatoires permettent de limiter ou supprimer cette taxation.

Guide juridique des Français de l'étranger

Version mise à jour en juillet 2021

Vous êtes non-résident et réalisez une plus-value directement ou indirectement :

  • Lors de la vente ou cession à titre onéreux d’un bien immobilier situé en France ;
  • Ou lors lors de la vente ou cession à titre onéreux de parts d’une société dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France.

Dans ces cas, votre plus-value fera l’objet d’un prélèvement au taux de 19 % quel que soit votre pays de résidence. Celle-ci sera également soumise aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5%. 

De quelle exonération pouvez-vous bénéficier ?

Bénéficiaire
Le 2° du II de l’article 150 U du CGI prévoit une exonération pour les plus-values réalisées au titre des cessions, d’un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales. Les fonctionnaires et agents de l’État en poste à l’étranger, qui sont domiciliés fiscalement en France, peuvent bénéficier de cette exonération.

Modalités d’exonération
Cette exonération s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable. Ce plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée s’apprécie au niveau du cédant.

Concubins ou indivisaires
Les concubins, tout comme les indivisaires, constituent chacun un cédant unique et font à ce titre l’objet d’une taxation distincte en matière d’imposition des plus-values. Par suite, l’appréciation du plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée s’effectue individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des concubins ou coindivisaires.

Couples mariés ou co-cédants
Dans le cas d’un bien cédé conjointement par un couple marié, les époux sont considérés comme des co-cédants. Toutefois, il est admis d’apprécier le plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée comme en matière d’indivision, c’est-à-dire au niveau de la quote-part du bien, et donc de la plus-value revenant à chacun des époux et non au regard de la plus-value totale réalisée par le couple. Un couple marié pourrait donc prétendre à une exonération plafonnée à 300 000 € sur le montant total de la plus-value dans l’hypothèse où il céderait un bien détenu conjointement.

Conditions
La fraction de la plus-value nette supérieure à 150 000 € est imposable dans les conditions de droit commun.

Ce dispositif s’applique sous réserve du respect des conditions suivantes :

  • Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
  • La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France [la situation du logement cédé depuis le transfert de domicile fiscal n’a pas d’incidences (mise en location ou libre disposition)] ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession ;
  • Le cédant ne doit pas avoir déjà bénéficié de cette exonération depuis le 1er janvier 2006.

Par ailleurs, les non-résidents ne peuvent pas bénéficier des exonérations d’impôts prévues en cas de cession de la résidence principale ou lors de la première vente d’un logement qui ne constitue pas une résidence principale.

Comment est calculé votre impôt ?

Vous êtes non résident et réalisez une plus-value imposable en France. Elle sera déterminée selon les mêmes modalités que celles applicables aux résidents de France avec notamment la prise en compte d’un abattement pour durée de détention.

Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
  • 4% au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans.
S’agissant des prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
  • 1,60% pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9% pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.

Dans quel cas devez-vous désigner un représentant fiscal ?

Dispense automatique de désignation d’un représentant fiscal
Il existe une dispense automatique de désignation d’un représentant fiscal dans trois situations :

  • Lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un Etat membre de l’Union européenne (UE) ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France certaines conventions d’assistance administrative (Islande et Norvège) ;
  • Pour les cessions dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 €. Ce seuil s’apprécie par cédant ;
  • Pour les cessions bénéficiant d’une exonération de plus-value au regard tant de l’impôt sur le revenu que des prélèvements sociaux compte tenu de la durée de détention du bien (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Qualité de représentant fiscal

Peuvent avoir la qualité de représentant fiscal :

  • une société ou un organisme déjà accrédité de façon permanente par l’administration fiscale ;
  • les banques et établissements de crédit exerçant leur activité en France ;
  • l’acquéreur du bien s’il a son domicile fiscal en France ;
  • ou toute autre personne ayant son domicile fiscal en France à l’exclusion des notaires et des avocats. Dans ce dernier cas le représentant doit être accrédité par l’administration.

Services chargés de l’instruction de la demande de désignation de représentant accrédité
L’accréditation doit être demandée auprès de la direction départementale ou régionale des finances publiques correspondant au lieu de situation de l’immeuble ou au siège de la société à prépondérance immobilière (cession de parts).

Cas particuliers :

  • lorsque le lieu de situation des biens est situé dans Paris intra-muros, l’accréditation doit être demandée auprès de la direction régionale des finances publiques d’Ile-de-France (département de Paris - Missions foncières 6, rue Paganini, 75020 Paris, Tel : 01- 53-27-46-45) ;
  • lorsque le siège de la société à prépondérance immobilière (cession de parts, actions ou droits) est situé à l’étranger l’accréditation doit être demandée auprès D.R.E.S.G. 10, rue du Centre 93 465 Noisy-le-Grand Cedex.

Comment devez-vous payer l'impôt ?

L’impôt dû (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) est versé par le notaire au moment de la vente. En cas de perception d’autres revenus en France soumis à l’impôt sur le revenu, le montant de la plus-value doit en outre être reporté dans le formulaire 2042 C (case 3VZ) afin d’être pris en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence.

Points à retenir

  • La cession d’un immeuble en France est imposable en France.
  • Les conventions internationales peuvent prévoir d’autres règles.
  • Il existe des mesures d’exonération.

Où se renseigner ?