La promesse de vente et le compromis de vente

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Vous vous apprêtez à signer un compromis de vente ? C'est ce qu'on appelle un "avant-contrat". Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux avant-contrats aux conséquences différentes pour l'acheteur et le vendeur.

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La promesse unilatérale de vente

Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire (nommé le promettant) s'engage auprès de l’acheteur (nommé le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, d’un délai d’option pour décider s'il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable ! En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter (hors le délai de rétractation de 10 jours ou la non-obtention de son crédit) ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire en dédommagement de l’immobilisation de son bien.

Pour être valable, la promesse de vente doit être constatée par un acte authentique ou par un acte sous signature privée enregistré auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique. Les droits d'enregistrement, payés par l'acquéreur, s'élèvent à 125 €.

Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s'imaginent parfois que la signature de l'avant-contrat n'engage pas à grand-chose. C'est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable "contrat", qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord. Bien qu'il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable.

 

Le compromis de vente

Dans le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé d'un commun accord.

Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice.

La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais peut apparaître comme un atout. Toutefois, en cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice, alors que dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur. 

Faites rédiger votre avant-contrat par un professionnel

Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats-types. Toutefois, les clauses y figurant étant d'une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, il est recommandé d'en confier la rédaction à un professionnel (un notaire ou agent immobilier), qui a le devoir d'informer les deux parties. Rapprochez-vous de lui pour en connaître le coût.

Les documents à annexer à l’avant-contrat  

Le Dossier de diagnostic technique contenant notamment le constat de risque d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence d’amiante, le diagnostic de performance énergétique… (liste prévue à l’art. L271-4 du Code de la construction et de l’habitation). 

Ainsi qu’un certain nombre d’informations et de documents lorsque le bien vendu fait partie d’une copropriété, notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (liste prévue à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation). 

L'offre d'achat ou offre de prix

Appelé indifféremment offre d'achat, promesse unilatérale d'achat, voire simplement offre de prix, ce document présenté par quelques agents immobiliers est à considérer avec prudence. En effet, sa principale caractéristique est d'engager uniquement l'acheteur, pas le vendeur.

Le vendeur doit notifier son acceptation dans les délais et selon la forme prévue dans l'offre (généralement par lettre recommandée avec avis de réception). S’il accepte l’offre au prix proposé par le potentiel acquéreur, la vente est réputée conclue et un avant-contrat sera alors signé.  Toutefois, s’il s’agit d’un bien d’habitation, l’acquéreur conserve la possibilité de se rétracter dans un délai de 10 jours.

En revanche, l’acquéreur retrouve sa liberté, si le vendeur fait une contre-proposition (à un prix différent) ou s’il ne répond pas dans les délais impartis.

Une précaution élémentaire consiste à inclure dans l'offre les modalités de l’achat et à ne laisser au vendeur qu’un bref délai (une semaine ou quinze jours) pour donner sa réponse.

Aucun versement ne peut être exigé de l'acheteur, sous peine de nullité de l'offre (article 1589-1 du Code civil).

 

Les clauses suspensives : des exceptions à l'engagement

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).

  • Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d'une servitude d'urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées.
  • Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée "clause de dédit", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Mais, en pratique, celle-ci n'est pas fréquente.
  • Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente.

 

Délai de rétractation pour les acquéreurs

L’acquéreur d'un logement qui signe un avant-contrat, dispose d'un délai de dix jours (incompressible) pour revenir sur son engagement (par lettre recommandée avec avis de réception).

Peu importe le motif, les sommes versées lui sont intégralement restituées. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre de l’acte conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat.

À titre d'exemple, si celle-ci est expédiée le 10 du mois et que sa première présentation intervienne le 12, le délai courra à compter du 13 et expirera le 22 à minuit.

Promesse ou compromis de vente : délai et rétraction

Quel sort du compromis de vente en cas d'expiration du délai fixé pour signer l'acte définitif devant le notaire ? Peut-on revenir sur un compromis de vente ? Un compromis doit-il être extrêmement précis ?