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Expatriation, résidence secondaire, placement… L'investissement immobilier en Europe reste complexe. Cette opération met en jeu des règles de droit français et de droit international.
Est-il risqué d’acheter un bien en Europe ?
La monnaie unique, la libre circulation des personnes, des biens et des capitaux facilitent aujourd’hui l’acquisition immobilière hors de nos frontières. Mais ce type d’achat demeure complexe. L’Europe est une zone sûre sur les plans économique et politique, mais il existe des différences de législations entre les pays.
Acquérir un bien dans de telles conditions peut soulever d’importants problèmes en droit international, raison pour laquelle les notaires militent pour la construction d'une Europe juridique.
Achat en Europe : quels sont les principaux enjeux d’une telle opération ?
Il est impératif de bien préparer son projet pour évaluer les avantages et les inconvénients d’une telle opération :
• coût financier (notamment avec la prise en compte du taux de change en cas d’achat hors zone euro),
• démarches administratives et juridiques,
• fiscalité applicable notamment en cas de location du bien ou de revente avec plus-value,
• évaluation des risques en cas de revente ou de décès, etc...
Achat immobilier en Europe, quelle loi applicable?
Face à une acquisition internationale, plusieurs lois ont vocation à s’appliquer. Pour déterminer la loi applicable, il faut se référer aux règles de droit international privé et en Europe, au Règlement européen Rome I du 17 juin 2008.
En application de ce texte, la loi applicable aux règles de fond du contrat de vente, sera :
• La loi choisie par les parties, à tout moment, et de manière explicite ou tacite ((Règl. Rome I, art. 3, 1°), ;
• À défaut de choix, la loi du lieu de situation de l’immeuble (Règl. Rome I, art. 4, 1°), en l’occurrence, a loi française.
La loi choisie ou désignée déterminera alors :
• les règles de formation du contrat de vente (Règl. Rome I, art. 10),
• les effets du contrat (Règl. Rome I, art. 12),
• le paiement du prix (moment date et lieu, Règl. Rome I, art. 12). Si la loi désignée est la loi française, il conviendra d’appliquer l’article 1343-3 du Code civil : “le paiement en France d’une obligation de somme d’argent s’effectue en euros. Toutefois, le paiement peut avoir lieu en une autre monnaie si l’obligation ainsi libellée procède d’une opération à caractère international”
Les conditions de forme du contrat de vente sont déterminées par :
• Si les deux parties se trouvent dans le même pays : la loi du lieu de conclusion (en l’occurrence la France) ou la loi qui régit le fond (Règl. Rome I, art. 11).
• Si les parties en se trouvent pas dans le même pays : la loi qui régit le fond ou la loi de la résidence habituelle d'une des parties ou la loi de l’un des pays où les parties se situent (Règl. Rome I, art. 11).
Bien immobilier en Europe : quel notaire ?
Chaque pays a ses propres règles. En Suède, par exemple, la transaction est effectuée par l’agent immobilier. Dans d’autres pays, il faudra parfois faire appel à un notaire ou un avocat local.
C’est pourquoi, avant de prendre la décision d’acheter, il est essentiel de se rapprocher du consulat français et d’associations sur place telles que l’Alliance française locale afin d’obtenir des informations pratiques. Il faut trouver un conseiller local qui parle français et, si besoin, un traducteur.
Par principe un notaire français peut recevoir un acte de vente concernant un bien situé à l’étranger. Cependant certaines législations européennes confèrent aux officiers ministériels de leur pays un monopole (par exemple, la Suisse). De même, pour des raisons fiscales (une double imposition par exemple) administratives ou bancaires, le notaire français s’abstiendra de dresser l’acte.
Bon à savoir : EUFides est une plateforme d’échange sécurisé – ou cloud –, qui permet aux notaires de travailler avec leurs confrères étrangers sur des transactions immobilières transfrontalières. Cet outil a été créé à l’initiative du Conseil des notariats de l’Union européenne (CNUE), organisme officiel et représentatif de la profession notariale auprès des institutions européennes.
Bien immobilier en Europe : comment financer cette acquisition ?
Il est tout à fait possible d’emprunter en France pour un achat immobilier à l’étranger. Reste toutefois à régler la question de la garantie. Une banque française accordera difficilement un prêt assorti d’une hypothèque sur le bien à l’étranger.
C’est pourquoi, l’emprunteur devra proposer une garantie sur un bien situé en France ou un nantissement sur une assurance-vie par exemple. Il peut aussi être plus simple d’emprunter directement à l’étranger. Mais, là encore la prudence est de mise.
Achat d'un bien en Europe : quel impact pour son conjoint ou ses héritiers ?
Ces acquisitions peuvent poser d’importants problèmes de droit international privé. Il est essentiel d’en discuter avec son notaire au regard de sa situation familiale. En Angleterre par exemple, le régime matrimonial de la communauté de biens n’existe pas pour les époux. Tout achat en couple se fera donc en indivision.
De même, il est essentiel de s’interroger sur le sort successoral de ce bien en cas de décès et de l’intérêt de rédiger un testament.
Pour en savoir davantage, consultez nos articles sur les successions internationales.