Les emplacements réservés sont créés à l’occasion de l’adoption ou de la révision d’un plan local d’urbanisme. Ils sont destinés à recevoir les voies publiques, les installations d’intérêt général, les espaces verts existants ou à créer ou nécessaires aux continuités écologiques.
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Qu'appelle-t-on "emplacement réservé" ?
Créés à l’occasion de l’adoption ou de la révision d’un plan local d’urbanisme, les emplacements réservés sont destinés à recevoir :
- les voies publiques : autoroutes, routes, rues, chemins (voies nouvelles ou l’élargissement de voies anciennes)
- les ouvrages publiques : équipements d’infrastructure (canaux, voies ferrées, stations d’épuration, transformateurs) ou de superstructures, équipements administratifs, scolaires, hospitaliers, sociaux, culturels,
- les installations d’intérêt général* à créer ou à modifier (terrain de camping, d’aires de stationnement pour les gens du voyage),
- les espaces verts existants ou à créer ou nécessaires aux continuités écologiques.
*Trois critères sont utilisés pour définir l’installation d'intérêt général : le bénéficiaire, qui doit disposer de la capacité d’exproprier, doit pouvoir utiliser la procédure d’expropriation, pour cette installation qui doit avoir une fonction collective.
Le notaire au service des collectivités territoriales
Qui sont les bénéficiaires de ces emplacements réservés ?
Les bénéficiaires de ces emplacements sont :
- les collectivités territoriales et leurs groupements (Etat, régions, départements, communes, communautés urbaines, communautés de communes …),
- les établissements publics (administratifs ou industriels et commerciaux),
- certaines personnes privées chargées de la gestion de services publics (concessionnaires, sociétés d’économie mixte).
La réglementation
L’existence d’un tel emplacement interdit au propriétaire de construire sur l’emplacement et même de bénéficier des droits de construire attachés à la surface de terrain concernée par l’emplacement. Lorsque « la construction à édifier a un caractère précaire, le permis de construire peut exceptionnellement être accordé, sur avis favorable de la collectivité intéressée à l'opération » (Articles L 433-1 et suivants du code de l'urbanisme). Eu égard à ces restrictions dans l’utilisation de sa propriété, l’existence de l’emplacement réservé permet au propriétaire concerné d’adresser une mise en demeure d’acquérir l’immeuble ou la partie de l’immeuble concerné par l’emplacement.
Le bénéficiaire et le propriétaire disposent alors d’un délai d’un an pour trouver un accord. Passé ce délai, l’un et l’autre peuvent saisir le juge de l’expropriation qui prononcera le transfert de propriété et fixera l’indemnité due au propriétaire. Le juge doit être saisi dans un délai de 3 mois après l'expiration de ce délai d'un an pour éviter que le bien ne soit plus un emplacement réservé.
Il est courant en pratique de rencontrer des espaces réservés. Le notaire, lors de tout acte de vente, signalera à l’acquéreur l’existence et la nature de cet emplacement réservé. Par ailleurs à titre de conseil, il renseignera les clients sur les conditions d’utilisation de ces emplacements. Cela a pu conduire à un certain nombre de surprises désagréables, car lors de la négociation, les vendeurs et intermédiaires ont une tendance naturelle à occulter certaines restrictions.