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TVA immobilière

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) immobilière est un impôt perçu par l’État, lorsque la vente porte sur un bien immobilier neuf qu'il s'agisse d'un logement ou d'un terrain à bâtir.

Le paiement de la TVA dépend de la nature de la vente immobilière. Les différentes cessions peuvent être soumises à la TVA de plein droit, exonérées ou soumises à la TVA sur option. Dans certains cas, lorsque l’acquisition de l’immeuble n’a pas ouvert droit à déduction, la TVA est calculée sur la marge.

Ces règles s’appliquent à tous les professionnels assujettis à la TVA et qui agissent dans le cadre de leur activité professionnelle : marchand de biens, promoteur, constructeur de maisons individuelles ou une entreprise qui construit ses locaux professionnels. Ce sont les professionnels qui règlent la TVA à l’administration fiscale après la récupération auprès du client. De plus, ils peuvent récupérer la TVA sur leurs achats ou sur les travaux de construction.

Le taux de TVA est généralement de 20 %, néanmoins, il est possible d’obtenir un taux réduit à 5,5 % pour l’achat d’un bien (immeubles neufs, terrains à bâtir, ventes en état futur d’achèvement, opérations de construction) en zone ANRU (zone d’aménagement et de rénovation urbaine) ou en QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville).

Bon à savoir : Les ventes d’immeubles réalisées par des non assujettis, par exemple, des particuliers, ne sont jamais soumises à la TVA.


TVA immobilière et vente d'un logement neuf

Il faut distinguer les immeubles neufs des immeubles anciens :

1. Immeubles anciens :

Un immeuble ou logement ancien est un appartement, une maison individuelle, un local, etc. dont la construction date de plus de cinq ans et qui a déjà fait l’objet d’une vente ou d’une autre forme de mutation ( donation , succession , etc.).

  • Cessions entre particuliers : les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d'applications de la TVA.
  • Vendus par des professionnels : les ventes d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans par un professionnel assujetti à la TVA (marchand de bien, promoteur, etc.) sont exonérées de TVA (sauf option TVA sur le prix total ou sur la marge).

La TVA sur marge consiste à ne collecter la TVA que sur la marge que le vendeur réalise lors de la transaction d’achat-revente.

2. Immeubles neufs :

Les immeubles neufs achevés depuis moins de 5 ans comprennent les immeubles neufs et les immeubles anciens qui ont fait l’objet de travaux de rénovation importants. Ces immeubles anciens rénovés sont considérés comme des immeubles neufs. Les travaux correspondent à un des cas suivants :

  • des travaux sur la majorité des fondations,
  • des travaux sur la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage,
  • des travaux sur la majorité de la consistance des façades,
  • des travaux sur au moins ⅔ de chacun des 6 éléments du second oeuvre : planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques et pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.
     
  • Cessions entre particuliers : les ventes d’immeubles neufs, réalisées entre particuliers sont situées hors du champ d'application de la TVA.
  • Vendus par des professionnels : les ventes d'immeubles achevés depuis moins de 5 ans sont soumises à la TVA au taux de 20 %. D’ailleurs, la TVA s’applique quel que soit le nombre de ventes durant les 5 premières années suivant l’achèvement du bien. Lorsque ce sont des professionnels qui vendent le bien à chaque fois, la TVA est due.

Lors de l’achat d’un logement neuf, des frais de notaire, la contribution de sécurité immobilière (salaire du conservateur des hypothèques) et les droits de mutation réduits sont également à régler (Lire la fiche sur l'achat en frais de notaire réduits).

Bon à savoir : Pour les ventes en état futur d’achèvement (VEFA), la TVA est exigible au fur et à mesure de l’encaissement du prix. De plus, les livraisons à soi-même d’opérations de travaux immobiliers, de lotissement et de promotion immobilière sont également soumises à la TVA. Dans ce cas, la base imposable est le prix de revient de la construction.


TVA immobilière et vente d'un terrain à bâtir

Un terrain à bâtir est un terrain sur lequel une construction peut être autorisée en application d’un document d’urbanisme tel qu’un PLU ou une carte communale. Un terrain composé seulement de constructions impropres à un usage quelconque peut être considéré comme un terrain à bâtir. La TVA immobilière n’est pas applicable lors de la vente d’un terrain non constructible.

Pour déterminer le régime fiscal, il faut distinguer 2 cas :

Les cessions entre particuliers

Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (5,09  %, portés à 5,80 % dans la plupart des départements), pas la TVA.

Les terrains vendus par un professionnel

Les ventes de terrain par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à la TVA au taux de 20 % que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur.

S’il avait acheté le terrain à un non-assujetti à la TVA, la TVA s’appliquera sur la marge et l’acheteur devra payer 5,09  % de droits d’enregistrement, actuellement portés à 5,80 % dans la plupart des départements.

Si le professionnel avait acquis le terrain auprès d’un assujetti à la TVA, la TVA s’appliquera sur la totalité du prix de cession. En contrepartie, l’acheteur bénéficiera de droits d’enregistrement réduits à 0,715 %.

Bon à savoir : Lorsque la transaction immobilière est exonérée, une option est disponible pour le paiement de la TVA. Cette option doit être mentionnée dans l’acte de cession. Cependant, si l’acheteur est un particulier ou un assujetti exonéré, l’option augmentera le prix de vente. Par contre, l’option se montre intéressante en cas de travaux de rénovation afin de déduire la TVA payée sur les travaux.

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