La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) immobilière est un impôt perçu par l’État, lorsque la vente est réalisée par une personne assujettie à la TVA dans le cadre de son activité économique et porte sur un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir.
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TVA immobilière et vente d'un logement neuf
Il faut distinguer les immeubles anciens des immeubles neufs.
1. Immeubles anciens
Cessions entre particuliers
les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d'application de la TVA.
Ventes par des professionnels
les ventes, effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA.
Toutefois, sur option exprimée dans l’acte de vente, l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction. A défaut, l’opération est taxée sur le prix total
2. Immeubles neufs
Cessions entre particuliers
les ventes d’immeubles neufs, réalisées entre particuliers sont situées hors du champ d'application de la TVA.
Ventes par des professionnels
les ventes d'immeubles neufs sont soumises de plein droit à la TVA s’appliquant sur le prix total et en principe au taux de 20 % (sauf exceptions, notamment dans le secteur locatif social).
Sont considérés comme des immeubles neufs pour l’application de la TVA : les immeubles achevés depuis moins de cinq ans mais également les surélévations d’immeubles existants et les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi (notamment la majorité des fondations, ou éléments déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ou la consistance des façades hors ravalement etc).
L’acquéreur bénéficie alors d’un régime de faveur et paye un droit d’enregistrement au taux réduit de 0,715%.
TVA immobilière et vente d'un terrain à bâtir
Pour déterminer le régime fiscal, il faut distinguer 2 cas :
1. Les cessions entre particuliers
Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (au taux de 5,80 % sauf exceptions dans quelques départements), et non la TVA.
2. Les terrains vendus par un professionnel
Pour l’application de la TVA, sont considérés comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application du plan local d’urbanisme ou document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L 111-3 du Code de l’urbanisme. Il n’est donc pas tenu compte de l'emploi qui en est effectivement fait, ou de l’intention de l’acquéreur.
Les ventes de terrain par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à la TVA au taux de 20 % (sauf exceptions) que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur.
Si le vendeur professionnel avait lui-même acheté le terrain à bâtir à un non-assujetti à la TVA, celle-ci s’applique- sur la marge réalisée par le vendeur et l’acheteur doit payer des droits d’enregistrement au taux de 5,80 % (sauf exceptions dans quelques départements).
Si le professionnel avait acquis le terrain à bâtir auprès d’un assujetti à la TVA, la TVA s’appliquera sur la totalité du prix de cession. En contrepartie, l’acheteur bénéficiera de droits d’enregistrement réduits à 0,715 %.