Vente de biens à usage agricole : le droit de préemption immobilier de la Safer

Pour leur permettre de réaliser ces objectifs, la loi leur confère :

• Un droit d’information (art. L 141-1-1 C. rur.) qui leur permet d’être alertées de toute transaction à venir ;
• Un droit de préemption (art. L 143-1 C. rur.) à l'occasion de certaines ventes ou donations qui leur donne le droit d’acheter à la place de l’acquéreur initial. 

Le droit à l’information de la Safer

La Safer doit être préalablement informée par le notaire de toute cession entre vifs conclue À titre onéreux ou gratuit portant sur des biens immobiliers ruraux, des terres, ou des exploitations agricoles ou forestières (art. L 141-1-1 I. C. rur.). Sauf exceptions, il s’agit de la vente, donation, de l’échange ou de l’apport en société de bien rural.
 

Bon à savoir : cette notification doit être faite au moins 2 mois avant la signature de l’acte de vente définitif (C. rur. art. R 141-2-1). Elle doit comprendre un ensemble d’éléments obligatoires permettant à la Safer d’examiner l’opération (art. R 141-2-1 s. C. rur.)

Le droit de préemption de la Safer 

Lorsqu’un bien rural est mis en vente, la Safer peut se porter acquéreur à la place de l’acheteur initial. Ce droit est encadré par décret dans chaque région et obligatoire lorsqu’il s’applique (Cass. 3e civ. 14-11-2007 n° 06-19.633).
 

Attention : certains autres droits de préemption sont prioritaires par rapport à celui de la Safer, comme : 

• Le droit de préemption du fermier (après 3 ans d’exploitation) (C. rur., art. L 143-6),
• Les cessions ou partages (art. 832-1 C. civ.) entre indivisaires,
• Le droit de préemption urbain (DPU) : le droit de préemption des Safer ne peut pas primer les droits de préemption de l'État, des collectivités publiques et des établissements publics ( C. rur., art. L. 143-6, al. 1er ).
   

En revanche, un pacte de préférence conclu avec un tiers ne peut pas bloquer l’exercice du droit de la Safer (Cass. 3e civ., 2-12-1981).
 

Quelles sont les opérations concernées par le droit de préemption de la SAFER ?

Il s’agit (C. rur., art. L 143-1) :

• des ventes,
• de certains échanges,
• de la cession de la totalité des droits sociaux d’une société,
• des apports de biens en société,
• des dations en paiement (paiement en nature),
• des donations (C. rur. art. L 143-16). Sont concernés les mêmes types de biens que pour les ventes. Il existe des exceptions (voir ci-dessous)
   

Exemples de biens pouvant être préemptés :

• Les biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés (C. rur. art. L 143-1) ;
• Les terrains nus à vocation agricole ;
• Les bâtiments d’habitation d’une exploitation agricole (C. rur. art. L 143-1 al2.) ;
• Les parcelles forestières sous conditions (C. rur. art. L 143-2-1 et L 143-4 6°) ;
• Les parts ou actions de sociétés dont l’objet principal est la détention ou l’exploitation d’une propriété agricole (SCEA, EARL, GFA, GFR, …) (C. rur. art. L 143-1 al8.).
   

Quelles sont les opérations qui ne sont pas soumises au droit de préemption de la SAFER ?

C’est le cas notamment : 

• de certains apports en société entre proches jusqu’au 4e degré inclus ou encore aux apports faits par un propriétaire exploitant (C. rur. art. L 322-8, al. 3 ) ;
• de certains échanges (C. rur. art. L 143-4, 1°) ;
• des ventes en viager avec prestation de services personnels (C. rur. art. L 143-4, 2°) ;
• des ventes entre parents et alliés jusqu’au 4e degré (C. rur. art. L 143-4, 3°) ; 
• des ventes consenties à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant (C. rur. art. L 143-4, 3°) ;
• des acquisitions effectuées par des cohéritiers sur licitation amiable ou judiciaire (C. rur. art. L 143-4, 3°) ;
  de partages conclus entre indivisaires (C. rur. art. L 143-4, 3°) ;
• des donations entre parents et enfants, frères, sœurs, cousins (jusqu’au 6e degré), époux ou partenaires de PACS, descendants du conjoint ou partenaire (C. rur. art. L 143-16).

Les modalités d’exercice du droit de préemption de la SAFER 

• Vérifier l’existence d’une habilitation administrative

Toutes les Safer ne bénéficient pas d’un droit de préemption. Il est attribué par décret qui délimite les zones et la superficie minimale des terrains auxquels il s'applique. 

• Attendre le retour de la Safer 

Le notaire envoie à la Safer compétente une DIA (déclaration d’intention d’aliéner) comportant notamment (C. rur. art. R141-2-1) : 

• la nature et la consistance du bien cédé,
• le prix ou la valeur et les conditions demandées ainsi que les modalités de l'aliénation projetée ;
• la désignation cadastrale des parcelles cédées, leur localisation, 
• Les nom, prénoms, date de naissance, domicile et profession des parties à l'acte de cession.
   

À réception d’un dossier complet, la Safer a 2 mois pour décider si elle préempte ou pas (C. rur., art. L 412-8). S’il existe un autre droit prioritaire, la Safer peut conditionner sa décision à sa non-utilisation (C. rur. art. R143-7).
 

Bon à savoir : sans réponse dans les délais, la Safer est réputée avoir renoncé à son droit (C. rur., art. L 412-8).

• Signer la vente au prix ou y renoncer en cas de prix inférieur
  Si la Safer décide de préempter, deux cas de figure peuvent se présenter :
  • La Safer préempte au prix proposé
    Le notaire rédige l’acte et la vente se fait au profit de la Safer.
    Cette décision de préemption est notamment notifiée : 
    • À l'acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire (C. rur. Art. R143-6 al2.) ;
    • À la mairie dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire qui procédera à un affichage en mairie pendant 15 jours (C. rur. Art. R143-6 al3.).
  • La Safer propose un prix inférieur 
    Le vendeur a 6 mois pour accepter, renoncer à vendre ou saisir le juge pour fixer le prix.
     

Bon à savoir : le silence du vendeur vaut acceptation de la nouvelle offre.