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L'insaisissabilité du bien immobilier

Un principe, les entrepreneurs individuels disposent d’un patrimoine unique. En rendant leurs biens immobiliers insaisissables, les entrepreneurs individuels peuvent protéger leur patrimoine pour éviter que faillite professionnelle ne rime avec faillite personnelle. La déclaration d’insaisissabilité constitue un outil de protection des biens immobiliers, autres que la résidence principale. En effet, la résidence principale est devenue insaisissable de plein droit.


Quels biens peuvent être protégés ?

L'insaisissabilité, c’est-à-dire le fait que les biens ne puissent pas faire l’objet d’une saisie immobilière, peut porter sur la résidence principale (loi du 1er août 2003 pour l’initiative économique) ainsi que sur tout bien immobilier, bâti ou non, qui n’est pas affecté à un usage professionnel (loi du 4 août 2008, dite loi pour la modernisation de l’économie) : résidence secondaire, terrains, etc.

Lorsque l’immeuble est à usage mixte (professionnel et d’habitation), seule la partie affectée à l’habitation fait l’objet de la déclaration (sous réserve qu’elle soit désignée dans un état descriptif de division).

En effet, la déclaration d’insaisissabilité permet à l’entrepreneur individuel de protéger ses biens immobiliers non affectés à son activité professionnelle. Ainsi, ses créanciers professionnels ne pourront pas poursuivre son patrimoine immobilier déclaré insaisissable.

Bon à savoir : L’insaisissabilité s’applique automatiquement sur la résidence principale de l’entrepreneur depuis le 7 août 2015. De plus, lorsqu’elle est utilisée en partie pour un usage professionnel, la partie réservée à l’habitation reste insaisissable. C’est également le cas quand l’entrepreneur individuel a domicilié son activité à son domicile.


Qui peut rendre ses biens insaisissables ?

La déclaration d’insaisissabilité est ouverte à toutes les personnes physiques immatriculées à un registre de publicité légale à caractère professionnel (registre du commerce et des sociétés, répertoire des métiers, registre de la batellerie artisanale) et à celles exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante. Peuvent y recourir les commerçants, artisans, agents commerciaux, agriculteurs, professionnels libéraux ainsi que tous ceux qui exercent leur activité en auto-entreprise ou sous le statut d’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL). En revanche, les sociétés, quelles qu'elles soient, sont exclues du bénéfice de ce dispositif.

Dans le cadre d’une EIRL, la déclaration d’insaisissabilité se cumule avec la déclaration d’affectation du patrimoine . La déclaration d’insaisissabilité doit porter sur les biens immobiliers non affectés à l’usage professionnel. Quant à la déclaration d’affectation, elle porte sur les biens, droits, obligations et sûretés nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle.


Quelle démarche faut-il accomplir ?

La procédure est simple et peu coûteuse. La déclaration d’insaisissabilité est établie par un notaire, publiée au Service de publicité foncière et mentionnée dans un registre de publicité légale à caractère professionnel (répertoire des métiers, greffe du tribunal de commerce, etc.) ou dans un journal d’annonces légales pour les personnes non tenues de s’immatriculer (comme les agriculteurs).

La déclaration d'insaisissabilité doit contenir la description détaillée de tous les biens immobiliers que l’entrepreneur souhaite rendre insaisissable. Il convient d’indiquer le caractère propre, commun aux époux ou indivis de chaque bien immobilier. Cette formalité engendre des coûts de rédaction et d’enregistrement de l’acte selon la composition de l’immeuble et les frais fixes. Le notaire a également la possibilité de facturer des honoraires au titre des conseils et de toutes autres démarches excédant ses diligences habituelles.


Quelle est l’étendue de la protection ?

Le ou les biens immobiliers deviennent insaisissables uniquement à l’égard des créanciers professionnels de l’entrepreneur et pour les dettes professionnelles nées après la publication de la déclaration.

Les créanciers personnels de l’entrepreneur ne sont pas concernés par la déclaration d'insaisissabilité.


Quelle est la durée de la protection ?

Les effets de la déclaration d’insaisissabilité cessent quand :

  • L’entrepreneur décide de révoquer sa déclaration. Le renoncement peut porter sur tout le patrimoine déclaré ou une partie des biens. Il peut également concerner un ou plusieurs créanciers. Cette renonciation doit être mentionnée auprès du RCS ou du Répertoire des métiers ;
  • L’entrepreneur vend son bien. Grâce à une déclaration de remploi des fonds, l’insaisissabilité se poursuit sur le prix de vente si celui-ci est réutilisé dans le délai d’un an pour l’acquisition de sa résidence principale. Le nouveau bien devient à son tour insaisissable, à hauteur de la somme provenant de la vente du précédent ;
  • L’entrepreneur décède. Néanmoins, l’insaisissabilité demeure jusqu’à la liquidation de la succession .

En cas de divorce, les effets de la déclaration subsistent lorsque l’entrepreneur est attributaire du bien.


Existe-t-il d’autres solutions de protection ?

Oui, avec l’entreprise individuelle à responsabilité limitée, l’EIRL. Depuis le 1er janvier 2011, la loi permet de distinguer le patrimoine personnel et le patrimoine professionnel de chaque entrepreneur, celui-ci restant propriétaire de l’ensemble de ses biens. Il se retrouve protégé car seul son patrimoine professionnel affecté à l’activité de l’entreprise constitue la garantie de ses créanciers professionnels.


Quelles sont les limites de la protection ?

Dans certains cas, la protection du patrimoine personnel se révèle illusoire dans la mesure où certains créanciers, notamment les banques, exigent souvent l’engagement personnel du dirigeant sur ses biens propres. 
En cas de procédure judiciaire avec faute de gestion, les tribunaux peuvent aussi déclarer les dirigeants responsables, d’où l’importance du choix du régime matrimonial et de l’intérêt d’adopter parfois le régime de la séparation des bien.

L’administration fiscale a également le droit de saisir les biens immobiliers (même déclarés insaisissables) lorsque l’entrepreneur s’est rendu coupable de manœuvres frauduleuses ou d’une inobservation grave et répétée de ses obligations fiscales. De plus, la déclaration effectuée par un entrepreneur en cessation des paiements n’est pas valable. Elle peut également être annulée si elle a été effectuée dans les 6 mois précédant l’état de cessation des paiements.

Ne passez pas à côté d'une mesure profitable pour vous, votre entreprise et votre patrimoine en général. Consultez votre notaire : spécialiste du patrimoine et de la famille, il vous informera sur les avantages offerts par la loi.

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